城市公益性房屋拆迁补偿法律制度研究

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1、城市公益性房屋拆迁补偿法律制度研究　　引言　　实践中，公益性房屋拆迁主要包括城市公益性房屋拆迁和农村公益性房屋拆迁。二者在拆迁处理操作过程中，存在许多不同的地方，而且相关的法律适用也不尽相同。目前实践中遇到问题最多的还是城市公益性房屋拆迁。本文研究的对象也是城市公益性房屋拆迁的补偿问题。　　城市公益性房屋拆迁的初衷是为了提高人们的生活水平、改善人们的生活环境、促进城市繁荣发展。虽然是为了如此美好的目标，但是全国许多城市在实际操作中却出现大量因拆迁纠纷引起的上访、起诉、群体性事件，久拆不迁的钉子户现象也屡见不鲜，某些地方甚至

2、还出现了自焚等过激行为，这些现象与目前倡导的和谐社会大相径庭，严重影响了社会的稳定。或许有些人会把事件的发生归究于拆迁本身，对此笔者不敢苟同，因为拆迁是城市化过程中不可避免的现象，其本身是无可指责的。笔者通过分析发现大多数拆迁纠纷都是由于在拆迁补偿中对被拆迁人利益保护不够所引起的，拆迁补偿是拆迁纠纷的焦点所在，同时也是城市公益性房屋拆迁活动的核心内容。　　关于拆迁补偿的法律制度，国务院颁布了《城市公益性房屋拆迁管理条例》，并进行了多次修订；与此同时各地区也都制订出相应实施办法，试图不断进行改进和完善拆迁补偿的法律制度，但是

3、现在看来这些法律制度还是存在一定的漏洞，不断出现的拆迁恶性事件就是最好的印证。因此重新对我国现行房屋拆迁补偿的法律制度进行梳理，对包括《城市公益性房屋拆迁管理条例》在内的行政法规、地方性法规、行政规章中涉及补偿的部分进行规范分析，从中找出现行法律制度存在的缺陷与不足，并将其完善，将具有极其重要的现实意义和实践价值。　　一、公益性城市公益性房屋拆迁补偿的法律规定对于城市公益性房屋拆迁补偿的法律规定，从我国的宪法、法律、行政法规到地方性法规、规章等都可以找到相应的规定，具体内容如下：　　（一）宪法的规定　　我国宪法第22条规定

4、：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。这是现行宪法第一次对因公共利益的需要而对公民私有财产的征收（用）明确规定了补偿制度，将对公民私有财产的保护上升到了宪法高度，同时也为城市公益性房屋拆迁补偿提供了宪法依据。　　（二）法律的规定　　我国现行的《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的公益性房屋及其他不动产征收单位、个人的公益性房屋及其他不动

5、产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件.《物权法》是指导城市公益性房屋拆迁补偿工作的最新法律文件，该法律除了明确征收公益性房屋应当依法给予拆迁补偿外，还明确规定征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《物权法》的出台，使得我国城市公益性房屋拆迁补偿有了更高位阶的法律依据。　　（三）行政法规的规定　　目前指导我国城市公益性房屋拆迁补偿工作的最主要法律文件是国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，该条例于1991年3月22日颁布，2001年国务院对其进行了修正，修正后的新

6、条例于2001年11月1日起施行。新《条例》对补偿的范围、方式与标准作了相应的规定。　　1.关于补偿范围。补偿范围是确定拆迁行为给被拆迁人所造成的损失中哪些财产权利应依法给予补偿。新《条例》规定，我国目前城市公益性房屋拆迁补偿的范围包括四个部分：公益性房屋、公益性房屋的附属物、收益及拆迁费用。　　2.关于补偿方式。新《条例》规定城市公益性房屋拆迁补偿的方式有两种：一是货币补偿，二是产权调换。　　3.关于补偿标准。新《条例》规定了三个主要标准，即区位标准、用途标准及建筑面积标准。　　（四）地方性法规的规定　　除国务院的《城市

7、公益性房屋拆迁管理条例》中有关拆迁补偿的规定外，地方在国家授权的范围内结合本地的实际情况也纷纷制定、发布了自己的拆迁办法或者细则。如《北京市城市公益性房屋拆迁管理办法》、《上海市城市公益性房屋拆迁管理实施细则》、《江苏省城市公益性房屋拆迁管理条例》等等。　　（五）其它法律规定　　除此之外，建设主管部门颁布了大量的规章和规定，如《公益性房屋拆迁证据保全规则》、《城市公益性房屋拆迁行政裁决工作规程》，《城市公益性房屋拆迁估价指导意见》、《国务院办公厅关于控制城镇公益性房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》等；司法部和最高人民法院为规

8、范拆迁行为与拆迁诉讼，也出台了相关规定和司法解释，如《最高人民法院关于受理公益性房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。这些都对城市房屋拆迁补偿工作起到一定的指导作用。　　二、公益性城市公益性房屋拆迁补偿法律制度的缺陷拆迁是城市化建设中的普遍现象，但由于在我国现有立法中，对拆迁的原则、条件、程序和补偿问