人口结构与住房需求

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1、人口结构与住房需求随着十八届三中全会闭幕，对于人口政策的调整预期愈发明显。中央决定放开“单独二胎”，即一方独生子女夫妇可以生育两个孩子。国家卫生计生委昨日发文称，这是我国进入21世纪以来生育政策的重大调整完善，是国家人口发展的重要战略决策，同时也顺应了群众期盼，有利于社会和谐稳定。就在此前，中金公司首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住

2、房制度改革加快住房建设的通知》。由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。调研机构莫尼塔认为，自2006年至2011年期间，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。除了刚性需求，投资需求也不能忽视。特别是当经济处于过剩时，由于CPI通胀温和，因此货币政策相对宽松。相对宽松的货币条件虽然处于可以控制消费价格通胀的水平，却

3、可能对资产价格有过大的刺激作用。宽松的货币条件加上高储蓄率为持续的资产价格通胀创造了环境。过去10年来中国房地产价格大幅攀升，不仅反映了持续扩大的劳动年龄人口对住房的刚性需求，也是高储蓄率带来住房投资需求和宽松货币环境共同作用的结果。人口结构变化住房需求大降中国人口红利见顶已经是各方共同的观点。所谓人口红利，是指生产者多于消费者（小孩与老人），中国是大概90年代中期进入的。从上世纪70年代以来，中国实施了严格的计划生育政策，一方面计划生育导致的人口红利，使得小孩比较少，少儿抚养比小，相对的成年人多。但也导致了目前我国总和生育率低下。总和生育率指一个国家或地区的妇女在育龄期

4、间，每个妇女平均的生育子女数。《中国2010年人口普查资料》长表数据显示，2010年全国总和生育率为1.18，其中“城市”为0.88，“镇”为1.15，“乡村”为1.44。而2010年的《世界人口数据表》显示，2010年全球平均每个妇女生2.5个孩子，发达国家为1.7个，中国的总和生育率不到世界平均水平的一半，而且比发达国家的平均水平还要低许多。从2011年4月公布的2010年第六次全国人口普查来看，目前我国面临总人口增速明显放缓的问题。2010年末中国大陆总人口约为13.40亿，全年出生1635万人，死亡966万人。中国人口出生率由1970年的33.4%，下降到2012

5、年的12.1%；人口自然增长率由1970年的25.8%，下降到2012年的4.95%。我国妇女总和生育率由1970年的5.8下降到2012年的1.5-1.6，比2000年下降0.1-0.2。2011年，我国15-59岁劳动年龄人口达到9.41亿人峰值，2012年下降为9.37亿人。另一边，60岁及以上老年人口占总人口比例已达到14.3%，2013年底老年人口总数将达到2亿，而2025年、2030年将分别达到3亿和4亿。雪上加霜的是，由于重男轻女，中国目前的新生儿男女比例大致是6:5。这意味着，二十年后将有数千万男性找不到老婆。随着人口年龄结构的变化，基于婚姻的住房需求的增

6、速将会出现显著回落。彭文生预计，中国的人口红利将在2015年见顶，因为自2010年以来中国总和生育率已大大低于国际标准，在2012年劳动力总量首度降低，婴儿出生率降低导致老龄人口比重上升。调整生育政策，被视为缓解“人口老龄化”，保持合理的劳动力数量、结构，促进经济持续健康发展的主要手段。国家卫计委昨晚坦言，如维持现行生育政策不调整，几十年后劳动年龄人口锐减，老年人口比重过大，势必严重影响我国经济社会发展活力和国际竞争力。而“逐步调整完善生育政策，就是要有效应对和积极缓解人口结构性矛盾的长期影响，保持合理的劳动力数量和结构，延缓人口老龄化速度”。国家卫计委认为，放开“单独二

7、胎”的决策，将为转变经济发展方式、培育经济持续健康发展新优势，准备更为有利的人口条件。同时，放开“单独二胎”不会带来人口暴涨。国家卫生计生委介绍，进入21世纪，我国妇女总和生育率稳中有降。随着经济社会发展、国民收入增长、社会保障制度趋于健全，特别是城镇化水平提高，妇女总和生育率还可能进一步下降。因此，放开“单独二胎”，逐步调整完善生育政策，符合人口发展规律，有利于稳定适度的低生育水平，减缓人口总量在达到峰值后过快下降的势头，有利于人口长期均衡发展。“现实环境的制约，育儿成本的提高，让很多年轻人不会盲目跟风生育。”北京市人口研究