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1、万泽实业股份有限公司万泽实业股份有限公司非公开发行A股股票募集资金使用的可行性分析报告一、本次募集资金使用计划本次非公开发行募集资金总额不超过120,000.00万元（包括发行费用），募集资金扣除发行费用后将用于以下项目：项目总投资拟投入募集资金序号项目名称（万元）（万元）1汕头热电一厂三旧改造项目190,127.2290,0002高温合金项目100,00010,0003补充流动资金20,00020,000合计310,127.22120,000.00若本次非公开发行实际募集资金净额低于拟投入募集资金额，则不足部分由公司自
2、筹解决。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。二、募集资金投资项目可行性分析（一）汕头热电一厂三旧改造项目1、项目情况要点项目名称：汕头热电一厂三旧改造项目项目总投资：190,127.22万元项目建设期间：2015年3月至2017年7月项目经营主体：汕头市万泽置地房地产开发有限公司2、项目基本情况本项目位于汕头市金平区北面，位于汕头工业园聚集地带，临近天山北路、汕樟路和华山北路三条区域主干道，项目宗地紧临梅溪河。项目占地65,933平1万泽实业股份有
3、限公司方米（不含道路、绿地、学校等公共服务设施），总建筑面积356,458平米，容积率4.5，住宅面积271,581.8平米，商业面积24,479.5平方米。3、项目的市场前景（1）区位经济优势本项目位于汕头市主城区。汕头位于广东省东部，北接潮州，东南濒南海，西邻揭阳，地处韩江、榕江、练江出海口，素有“华南要冲，岭东门户”之称，是环珠三角、海峡西岸的重要城市。现辖金平、龙湖、澄海、濠江、潮阳、潮南6个区和南澳县，总面积2064.4平方公里，汕头市区人口525.43万人。汕头是中国最早设立的经济特区，为全国著名侨乡，拥有海
4、外华侨、华人和港澳台同胞340多万人。先后荣获“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国投资环境百佳城市”、“国家园林城市”等称号，已形成电子信息、机械装备、纺织服装、工艺玩具、化工塑料、食品医药、印刷包装、音像材料等8大支柱产业和17个产业集群，是中国最大的内衣产业基地，工艺玩具三大生产基地之一、文具用品三大生产基地之一、印刷和包装机械设备四大生产基地之一。2011-2013年，汕头市生产总值分别为1276、1415、1566亿元，同比增长12%、9.5%、10.0%。2013年，汕头市中
5、心城区居民人均可支配收入22,207元，比上年增长10.9%(资料来源：汕头市统计局，下同)。（2）房地产行业发展平稳与2012年相比，2013年汕头楼市一手房总成交量同比上涨14.38%，成交总面积上涨13.90%；2013年汕头楼市住宅类商品房成交量同比上涨15.85%，成交面积同比上涨14.77%，成交均价同比上涨23.59%。汕头房地产行业发展平稳。（3）自主开发及政策优势本项目已列入汕头市“三旧”改造计划。公司现拥有汕头热电一厂三旧改造项目宗地的国有土地使用权证，对该宗地的开发建设采用政府引导、自主开发模式实施
6、市场化运作。为促进节约集约用地，推进旧城镇改造，挖掘用地潜力，国务院和国土资源部以及广东省人民政府分别发布了《关于促进节约集约用地的通知》、《全国土地整治规划(2011-2015年)》、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》等相关文件予以政策支持，有利于公司项目的实施和推进。（4）项目区域优势本项目位于汕头市金平区，临近片区具有成熟完善的生活配套（教育、医疗、商业等），且项目宗地紧临梅溪河景观资源。根据《汕头市天山北路-汕樟路西南2万泽实业股份有限公司侧片区控制性详细规划（草案）》，项目所在片区功能未来定位于
7、：配套完善的沿河居住区功能、重要的城市生态绿化和景观功能，梅溪河左岸中段城市交通、居住区级商业功能；项目所在片区未来定位于：梅溪河左岸核心绿化景观走廊，以居住、商贸为主，兼有休息休憩功能的现代化生态型滨水生活综合片区。项目具有比较区域优势，在规划、配套和户型上与周围楼盘实现差异化竞争优势。4、资格文件取得情况本项目所属的《汕头市天山北路-汕樟路西南侧片区控制性详细规划（草案）》已获汕头市人民政府汕府办公函[2014]4902号决定通过，公司关于本项目用地规划条件的申请已经汕头市城乡规划局汕规函[2014]554号批复。公
8、司现拥有汕头热电一厂三旧改造项目宗地的国有土地使用权证（汕国用（2013）字第91300031号,土地用途：工业）和国有土地使用权证（汕国用（2013）字第91300032号，土地用途：工业）。依据广东省人民政府发布的《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号），汕头市人民政府发布的《
