电子商务时代下商业地产的危与机

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1、电子商务时代下商业地产的危与机电子商务的载体是网络，传统商业的载体是商业地产，电子商务的发展使得网络日益成为交易的平台，其或多或少会对商业地产有一定的冲击，当前，最为明显的案例就是实体书店逐步消失，2010年广州的多家三联书店关门，上海在2011年7月位于上海黄金地段的福士广场的季风书店关门。再以家电市场为例，2012年上半年，由于京东商城等网上家电的冲击，加之经营形式不好无法作出经营业绩，上海苏宁、国美的一些实体店都先后出现的退租的案例。这些事实，客观反映了电子商务的兴起，正在从一些商业领域逐步地侵占以商业地产为载体的传

2、统商业。在此，笔者先对电子商务目前的发展情况做一些简单介绍，据中国电子商务研究中心数据显示，2012年网购市场销售额预测为接近10000亿元，社会消费品零售总额预计提升到18万亿，网购占比或突破5%。2-3年后即将形成几万亿的庞大网购市场。比尔·盖茨说：“21世纪要么电子商务，要么无商可务。”电子商务业已成为传统品牌企业领域越来越热的话题。近年来，我国传统企业进入B2C电子商务的趋势也已经越来越明显，并且发展迅猛。国美苏宁高调进入家电网购市场，百丽、Kappa、李宁、TCL(微博)、格兰仕、优衣库、凌致、佐丹奴、海尔、爱慕

3、、九牧王、相宜本草、银泰百货、中粮等服装、鞋类、日化、食品领域的传统企业也纷纷入局。目前，行业内谈论最多的是房地产政策对市场的影响，但政策只能是一时，而科技对人类生活与社会发展的影响却会很深远。当众多房地产企业从住宅项目匆忙逃出而投身商业地产时，前瞻一下电子商务将给商业地产带来何种冲击，或许不是件可有可无的事情。笔者认为，电子商务对商业地产的影响涉及全部商业业态。电子商务正逐步进入几乎所有的商业领域，且正在颠覆一些商业领域，对商业地产的定位提出新的要求。可以肯定的是，所有的商品都可以在网上销售，在网上卖汽车、房子已经不再是

4、新闻。所的服务也可在网上出售，只是有些服务要在实体店体验而已，比如说可以网上买票，但要到剧场去看话剧。电商已经颠覆了除新华书店的几乎所有书店，新华书店未被取代，我想道理大家都知道。电子商务在不久的将来可能会取代铁路售票点、航空售票点，但会不会取代家电卖场、百货商店、大型超市，或者分得半壁江山，可能目前并没有权威的说法，但其对这些传统商业形式的冲击没有一个商业地产开发商可以对其小视。当然，电子商务催生了一些新兴产业，开拓了商业地产的新领域。电子商务已经形成了一个产业链，包括仓储、物流、快递、网上支付、保险等等行业，使得这些行

5、业“大跃进”式的发展。向仓储、物流这些以商业地产为载体的行业，一定会带动这一领域商业地产的发展，可能会能商业地产带来新的机会，但其所不来的机遇远远大于挑战。针对电子商务对商业地产的冲击和影响，作为商业地产的开发商如何化“危”为“机”，是其不得不考虑的问题，在此，笔者提出自己的观点，与各位商业地产界的朋友交流：1、应当在体验式商业地产上有所突破。目前我国许多城市近两年新开发的商业地产（包括商业街、大型购物商场等业态）大都定位于体验式消费模式。该模式的特征是集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，并建有景观广场等配套设施，业态组

6、合科学，特色鲜明，吸引力大。虽然说中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，但10年前的购物中心以购物为中心，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电影城、餐饮、电玩、亲子中心、健身、休闲等等，这些电商解决不了体验式消费，已经悄悄渐变为购物中心的主角。实际上，体验式消费也包括好的购物环境、人性化的服务、优美的建筑设计等等。2、商业地产应当在定位上减少同质化竞争。“4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复再重复。”业内资深分析人士黄峻对本地商业地产发展

7、做出了这样的评价。虽然商业地产利润高，但高利润的同时就是高风险，然而不少开发商看到“硬币”赚钱与政策利好的一面，对风险一面却考虑不足。这些同质化的商业地产，本身就面临极大的传统商业模式的竞争，又要面对全方位来袭的电子商务，其生存的难度就会更大。依附于地产的商业应当具备其“特殊性”，为什么宜家家具不怕电子商务，因为没有一种电子商务可以与他进行全面竞争。3、在商业地产定位上应避开电子商务已经非常成熟的商业种类，比如说已经批量死亡的书店、已经网上血拼的家电和数码，些不应再成为商业地产重点考虑的商业种类。商业地产应当以体验式或部分

8、体验式的商业和服务作为经营的主流。有些偏重于体验的商品业态类型如面包店、水果店虽然也可以网上进行，相对日用百货更容易让顾客愿意到商场消费，而不是在家点鼠标。有些安全性、可靠性要求较高的商品，实体店会更有住优势，比如说药品、生鲜食品等等。4、商业地产应当做地产加品牌的商业地产，由于品牌的商业地产代表了其商