如何破解“城中村”难题

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1、如何破解“城中村”难题随着经济的发展，城市建设和城市化进程的加快，导致城市用地急剧膨胀，把一些村落和耕地纳入城市用地范围，而且维持着集体用地性质不变，建筑密度大、容积率低、公用设施不配套，与现代城市形成鲜明对比，这就是所谓城中村现象。也是全国各城市在推进城市化进程中普遍存在的一个不可避免的共性问题。“城中村”已成为影响城市的建设质量和城市形象、制约城市发展的一道难题，破解这道难题已势在必行。1“城中村”严重影响和制约着城市的建设与发展“城中村”对城市建设和发展的影响及制约，突出表现在以下四个方面：1.1阻碍城市土地的集约利用由于“城中村”房子大部分是过去建

2、设的村落式的低矮旧房，用地功能混乱，居住用地、工业用地、商业用地相互交织，占地面积大，且使用率低。城市经济的迅猛发展促进了城市外延的急剧扩张，甚至扩张速度远大于改造速度，致使部分三、五年前调整土地后新建的村民住房正在形成或演变为新的城中村，尤其是相当部分的农户新建住房后，原有住宅并未拆除，而是作为生产用房或其它用途。随着土地价值显现，许多村民违法占地，乱搭乱建，道路无系统，交通用地严重不足，导致有限的土地资源不能合理有效地利用，并造成部分土地荒废。同时由于“城中村”的土地属集体所有而限制流转，但私下房地产交易却相当活跃，不仅造成国有土地资产的大量流失，也对

3、正常土地市场秩序造成严重冲击。1.2制约城市发展空间“城中村”的土地除被征用变为国有土地外，相当一部分仍为农村形式的集体所有。由于其土地管理的松散和粗放，导致土地利用率低下，产出率更低，造成一方面城区内大量土地被“城中村”低效益甚至无效益的占用，城市土地资源严重浪费。另一方面城市发展又无地可用，只能在外延空间寻找新的土地资源，城市发展空间深受其制。1.3影响城市规划的实施由于城市管理与农村管理的体制性矛盾，城市中的村庄居民，受既得利益影响，建设存在明显的短期行为。缺乏长远规划，违章建筑泛滥，建设活动难以纳入城市的规划、建设、土地、房产等部门的管理之中，影响

4、到国家城市规划法、建筑法、土地管理法等有关法律、法规的实施。“城中村”用地发展无序，基础设施缺乏，消防安全隐患大，环境卫生恶劣，影响城市规划的实施，成为城市管理的盲区和对外开放的障碍区。1.4“城中村”管理乏力，社会环境混乱，潜伏着诸多的社会隐患一方面，由于农村管理体制与城市社区管理体制的差异极不适应，使“城中村”的许多管理关系不清，责任不明，造成了城市对其管不着，村委会对其管不了，使这些遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的盲区；另一方面，“城中村”的人员构成十分复杂，当地“村民”、城区市民和外来流动人口相互混杂，极易引发社会治安问题和不安全事件。以上这

5、些问题中，土地问题是规划和实施中的核心问题，主要障碍是思想障碍、政策障碍、经济障碍，这就使“城中村’’改造在城市建设工作中显得尤为重要和迫切。2“城中村”难题如何破解？“城中村”改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关集体、村民、政府等多方面利益，最主要的是如何处理好村民的利益，其核心问题是土地如何处理，最关键的是要解决好村民“钱从哪里来？人往哪里住？业在哪里就？”的问题。因此，统筹考虑，加快“城中村”改造，必须以“集体土地变国有土地，集体经济变股份经济，村庄变社区，农民变市民”的“四变”为突破口。2.1集体土地变国有土地这是

6、“城中村”改造的重要基石。如若不推进这一转变，“城中村”制约城市发展空间、影响城市规划实施、造成城市土地粗放经营和无序使用的弊端就无法从根本上消除。因此，集体土地变国有土地是“城中村”改造不可避的首要难题。解决这一难题，可采取以下措施：2.1.1对村集体所有且符合城市建设规划要求的厂房、仓库、办公用房、市场等集体土地、房屋予以确权认可，并划归集体经济所有；除此以外，将行政村所辖范围内的所有集体土地通过政府统征的办法，一次性转为国有土地并按有关政策给予征地补偿。2.1.2对“城中村”进行拆迁改造。拆迁改造一方面可按宅基地审批形式一次性安置在经批准的规划区域内

7、，按照“统一规划、统一管理、统一设计、统一施工”的要求建设公寓小区，彻底改变农村村落的居住形态，其用地也一次性转为国有，房屋确定给个人，政府要在土地出让和公用设施费用上给予优惠政策。另一方面以市场化运作的手法，通过房地产开发的形式，让开发商具体实施，以建设公寓式住宅或经济适用住房为主。对拆迁改造的补偿要尽量照顾到村民的利益，可按村民所有合法房屋以1:1.2至1:2.0的面积比例进行补偿。政府可给予开发商以“经济适用房”等其它优惠政策；开发商的开发总量中，必须有1/3—1/4房屋用于村民回迁，另外2/3—3/4可作商品房经营。这样就可有效解决“人往哪里住”的

8、问题。2.1.3根据各村实际，可给村集体留下一定面积的发展建设用地