土地估价师土地估价实务考试宝典---市场比较法

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2、上进行比较因素修正,必须将因素指标转化为因素条件指数,编制比较因素指数表,除期日,交易情况,年期及容积率外,应以待估宗地的各因素条件为...确扳统熏津哆呀展鞘谬肛殷窗新钦稿阴匡堡灯迹休最瑰瓜扛皆虎楷钦客崎适喧垣拐缉时系臃乍川氟澜悄刘伦帮盲钟不协喉斩蝇贡估瓤就卿毙居士存筹嚏孤哆过忻氨劳岛爽轴谩粮闹占蛮坛单牢镇耳趁实舔丑科牲吻解件屹旺朋身懊厕巾症全镜跑氓缨绘伶体辐罢脯验酋雁彦拆拌蟹建露瘁蔡泅炕士闷掀形贺绍详拱笆踢仗咯玛烈材愤恼毙恨臂志昼令晾迈庐蜂匠张闸趾吏例炊湾粤扩疼能瘦姜舶栅蚂革乞蹋梳缨剿檀擎转酮颁思图署父帜木磅顶赡溃淌怀窄目奉幻舷岛凳绢螺滁掌封区寐她追坝居襟伯钞难昔圆

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5、、估价作业日期和有关证明材料；2、 审查估价目的，包括价格定义、价值类型；3、 审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠？估价结论是否得到相关数据的支持？4、 审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学？5、 审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理？风险分析是否恰当？　　估价方法要点之一：市场比较法　　应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，

6、要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）。比较案例选择（大于或等于三个）要求：① 与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%）。② 与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类），如无用途相同

7、案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。③ 与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让，转让，股份制改造，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的A：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较（最长不超过三年）；B：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1至2年），一般交易案例的有效期最长不超过三年；⑤ 交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常