转 砀山的房价成本有几何

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1、转砀山的房价成本有几何砀山的房价成本有几何?本帖最后由v123于2011-1-2410：58编辑本人对砀山房价没有经过市场调查，基本上没有发言权，毛主席教导我们：没有调查就没有发言权。但我们侃侃砀山房价还是可以的，有些地方可以和对房价感兴趣的朋友交流。要想侃房价，首先要弄清楚房价的组成部分，个人认为，房价主要由五部分组成：楼面地价、建安成本、各项税费、营销费用、开发商利润。当然了，还有其他成本，但基本上这五个部分就差不多了，其他大致可以忽略不计。一、楼面地价先说说砀山的楼面地价，砀山的地价我不了解，大致在20万一

2、亩左右，如果高了，那就是有其他因素，比如拆迁成本高，地段特别好。像御都星城有一部分拆迁费用，可能费用会高一点。财富广场也有可能高一点。像紫鑫花园、毛李庄那个项目买的都是光地，不存在拆迁费用，可能成本就低一点。楼面地价是这样计算的，按这块地政府给出的容积率，乘以666得出建筑面积，然后用每亩的价格一除就可以了。比如：按照御都星城的容积率是1.8，假如地价是20万/亩的话，就是200000/666*1.8=167元/㎡。估计砀山的各项目的楼面地价不会超过200元/㎡。二、建安成本建安成本大家想必都知道，就是建筑安装所

3、需要的费用。前几年，砀山砖混结构的房子，建安成本在400元/㎡左右。现在钢筋涨了，砖头涨了，人工涨了，大概要在600元/㎡左右。我看过砀山的小区，还没有发现有框架结构的房子，一般都是砖混结构。全国砖混架构的房子就是在500-700元/之间，砀山按照600元/㎡因该是合理的。建安成本里还有一个因素就是配套成本，电梯、绿化、外墙等等，都是属于配套部分。砀山比较好的小区，也没有太多的稀有植物群落，因该造价是很低的。另外砀山目前还没有出现高层建筑，甚至连小高层都没有，所以电梯这一项就不存在，综合来估计，配套部分有100元

4、/㎡也就足够了。你想想，100元/㎡就是说，一买了一套100㎡的房子，其中有10000块是拿去做配套了，就是这个概念。三、各项税费税收：10.5%这个事死的。如果开发商的会计很专业，和政府和政府相关职能部分关系搞好，也能省很多，但省下的部分，开发商是不会用来摊薄成本的，这个他肯定会不客气的装进自己的腰包，作为购房者，也不要有这个奢想。规费就多了，从买地开始到交房，大概要有50项，我也算不清楚，但有个大概的数字。在三级城市，规费的成本大概在200-270元/㎡。在砀山的开发成本，就这两项算起来，因该在400-470

5、元/㎡之间。四、营销费用这个营销费用购房者都能体会到，你看到的大型户外广告、开盘活动、短信广告、网络广告等等，这都是营销费用的范畴。你去售楼部有人接待，有人给你倒茶端水，这些也都是营销费用。另外你看不见的费用也有，就是策划费用。有些开发商会将一个项目打包或者分包给策划公司。大包就销售策划全程代理，分包就是只包策划包装，销售由开发商自己搞。现在以这种形式居多。我也看过砀山的项目销售，一般都是开发商从自己的籍贯地带来几个售楼小姐，可能有一名策划人员，一般都不请策划公司，所以，在砀山的房地产营销费用是很少的。广告业不多

6、，我还没有看到在砀山有做的很精致的大型户外广告，也没有高炮，广告费用也很低，大概有个1%就够了。按这个额度算，其成本也就是在20-30元之间。五、开发商利润这个很不好说，按照现在开发商自己承认的，一个房地产项目，20%的利润比较合理。如果按照这个利润额度算，砀山大致合理的房价就出来了。房价X=200+700+470+30+X*0.2X=1750再加150元不可预见费用，也就1900元/㎡。按照目前砀山均价2800元/㎡计算的话，开发商的利润就是900元/㎡。利润率Y=(900+1750*0.2)/2400=55.

7、42%。这个利润率在县级城市是相当高的。那么是什么因素支撑了这么高的房价呢?在市场经济体制下，除了国家指定价格的特殊商品外，一般商品在市场的流通价格是靠供求关系调节的。砀山县城常驻人口只有10万左右，全年财政收入3.2亿的小县城，其中财政收入很大部分得益于土地财政的功劳，(2010年砀山全年出让1380亩商住用地，2010年砀山县财政收入3.2亿，信息来自砀山新闻网)能不能支撑这个房价呢?况且3.2亿的财政收入是官方公布，这个数据的真实性百姓是不清楚的。就像国家机关的招待费用是属于国家机密一样的，这个由政府公布的

8、财政收入数字的真实性也是机密。不管怎么说，砀山的经济属于经济落后地区是不容置疑的。我本人是砀山人，我热爱我的家乡，我希望我的家乡能快速发展，但现实状况是不以人的意志为转移的。砀山都是那些人再买房子呢?我们分析一下。首先在砀山生意做的很好的人，一套房子30万到40万，是可以接受的。再者就是公务员，而且是有一定权力的公务员，这个就不多说了，大家都知道。还有刚性需求和改善型需求