房地产上市企业融资渠道研究

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1、房地产上市企业融资渠道研究-经济房地产上市企业融资渠道研究吴义摘要：资金是通过一定的融资方式来获得，融资在目前市场竞争日益激烈的今天已经成为了房地产上市企业快速发展、持续增长、扩大再生产的主要动力。本文结合笔者多年的工作经验，从加大内部私有化、优化内部治理结构、完善信息披露制度环境与实施机制，减少信息不对称程度，发展其它融资工具等方面入手，深入探讨了房地产上市企业融资渠道，具有一定的参考价值。关键词：房地产上市企业融资渠道1、引言随着市场经济的快速发展和国际竞争的日益加剧，房地产上市企业的融资渠道受到

2、多方面的制约。由于各种融资渠道的经济绩效、运行机制、功能产生的不同,尤其是不同的公司内部治理结构,选择不同的融资渠道，会产生不同的融资结构,进而形成各自不同的融资模式。融资渠道是指资金需求方所采取的融资的通道或者方式。房地产上市企业的融资渠道对房地产上市企业的资本成本、市场价值、治理结构与总体经济的稳足与增长都存在着较为密切的联系。无论房地产上市企业的发展前景有多么的乐观、经营业绩有多好、经营规模有多大，它们在经营过程中都会强烈需求资金。资金是通过一定的融资方式来获得，融资在目前市场竞争日益激烈的今天

3、已经成为了房地产上市企业快速发展、持续增长、扩大再生产的主要动力。本文就房地产上市企业融资渠道进行研究。2、加大内部私有化西方发达国家的资本证券市场早在1953年开始就已经逐步推行房地产上市企业内部私有化，且现在1986-1989年达到了房地产上市企业内部私有化的顶峰。房地产上市企业内部私有化是一种特殊的资本市场并购操作，与其他并购操作相比，房地产上市企业内部私有化的最大特点就是让房地产上市企业由公众公司变为私人公司，最终让被收购房地产上市企业下市。基于不同的依据，房地产上市企业内部私有化的分类方法也

4、有所不同。基于私有化手段的不同，房地产上市企业内部私有化可分为三种方式，分别是通过卖壳实现的内部私有化、通过吸收合并实现的内部私有化、通过要约收购实现的内部私有化。通过卖壳实现的内部私有化是指控制权股东其一致行动人或者控制权股东本人通过卖壳（将壳资源出售，并将房地产上市企业的资产置换出来）实现的私有化；通过吸收合并实现的内部私有化具体是指控制权股东其一致行动人或者控制权股东本人对该公司的私有化的过程通过吸收合并目标公司来实现；通过要约收购实现内部私有化具体是指控制权股东其一致行动人或者控制权股东本人通

5、过向房地产上市企业全体独立股东统一发出收购要约，从而实现房地产上市企业内部私有化。基于私有化意图的不同，房地产上市企业内部私有化可分为2种方式，分别是被动内部私有化和主动内部私有化。其中，主动内部私有化是为了更好地帮助企业实现战略目标，提升公司价值，整合内部资源,属于资本运营的典型手段。而被动内部私有化是指房地产上市企业由于业绩不佳、经营不善等诸多原因已经达不到《公司法》和《证券法》中的相应要求而被迫强制退市。房地产上市企业内部私有化实施的两个基本前提为：第一，由于股票流通性差、市场估值偏低，导致股票

6、价格过低,但是该房地产上市企业的管理层和大股东却看好未来企业的发展前景，为了使之能够实现可持续性发展，而把房地产上市企业变为私有公司。第二，房地产上市企业与大股东之间存在着同业竞争或者关联，而大股东绝对控股、股权关系相对简单能够为房地产上市企业资本运作提供足够的空间。3、优化内部治理结构3.1建立一套科学有效的聘选机制科学有效的聘选机制是优化公司内部治理结构最优的方式，第一，选出责任心强、能力强的管理人员，房地产上市企业通常都会从企业内部或者控股股东中选择高管和董事，很少从社会上进行招聘。这种方式由于

7、所有权和经营权很难有效区别，代理成本很高，也无法对企业经理人进行有效地监督。因此，必须要引入竞争机制，改变过去的那种行政任命形式，由企业董事会根据企业的实际需要，再结合规范化的高管聘选机制来独立选取公司经理人。3.2建立有效的、市场化的激励机制目前国内外对于企业经理人的报酬制度有三种观点，一种观点是由政府定价，统一规范房地产上市企业经理人的薪酬，但是这样就很容易造成同酬不同工，不能将经理人各自对于企业的贡献真实有效地反映出来，易出现工作不努力、人才流失、灰色收入等现象。另一种观点就是采取年薪制，但也存

8、在着三个问题，（1）企业经理人易于选择短期见效的行为入手，忽略了企业未来的长期可持续性发展；（2）企业经理人收入水平低，动力不够；（3）不同行业、不同企业之间收入差距小，对于企业经理人的创新意识和积极性都得不到有效地激发。只有最后一种观点——经理人持股制被业内人士普遍看好，企业经理人的年度收益与企业经营的效果存在着密切的联系，这样就会使得他们会用心去经营企业。企业经理人是企业融资风险的规避者，他们若拥有一定的股权，那么他们就会认真评估企业所投资项目的收益