联众物业-金国大厦物业管理方案

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1、金国大厦物业管理方14案宁德联众物业管理有限公司二OO八年八月五日目   录一、项目概况二、物业公司简介三、物业管理内容四、管理处人员配置和人员的素质要求五、物业费的成本测算六、物业服务内容、标准及质量保证措施七、管理分项目标及措施八、『金国大厦』管理总体目标14一、项目概况地理位置：『信达豪庭』位于路，总建筑面积17000平方米。二、物业公司简介宁德联众物业管理有限公司是一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理服务企业。公司现有员工50余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的30%，己管理着宁德市辖区内22万平方米的商贸、住宅小区。公司实行

2、总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制度完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、秩序维护、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。      本公司现接管的14有：凯旋公元、瑞丰商业城、东侨花苑、九龙商城、花园新村等物业楼盘。但我们不满足于现状，积极参于物业管理服务市场竞争，坚持走“专业化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、厦门、福州等地，邀请具有丰

3、富物业管理经验的人才加盟本公司。引进大都市物业管理服务的先进理念，导入ISO9001质量认证体系，提高公司的专业化水准，联众物业始终坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道，了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。注重人才是公司进行物业管理服务的基础，倡导“培训”体系，走“精挑选、严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、有话大家说等多种沟通

4、渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。通过各种宣传手段，让住户了解公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。理顺与开发商、相关政府部门的关系。服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 追求目标14以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。三、物业管理

5、内容物业管理将以政策和法规为理论依据，在管理与服务之中，建立社区服务体系。为业主、住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“五项管理、三类服务”，即“房屋及公共设施设备管理；环境卫生管理；秩序维护、消防管理；园林绿化管理；车辆交通管理”，“常规性公共服务、委托性特约服务和经营性多种服务”。1、房屋及设施设备管理（一）建筑公共部位管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：A、工作的主动性——管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养

6、护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性——根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常管理服务，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性——在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。（二）共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。14共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重

7、要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。（三）市政共用设施、附属建筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。（四）智能化设施设备管理范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警