国内会所研究-骁悉研究

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1、不止是营销道具——全国城市小区会所研究本专题以上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、沈阳、成都、重庆和武汉，这十个中国房地产发展较为成熟的城市为研究范围，选取其中100个配有小区会所并具代表性的住宅小区项目为研究对象。将城市区域划分为城市市中心区域、城市次中心区域、城市近郊区域和城市远郊区域，小区会所分类依据主要取决于该项目在城市中的所处区位。一、小区会所的现状1、会所的四大类别（1）城市会所城市会所地处城市市中心、城市次中心区域。土地属性位于城市市中心、次中心区域，地块商务属性较高所属物业属性中、高档住宅小区，具有一定品质感，小区周边交通发达、配套设施完善会所客户属性会所所属小区业主

2、、周边办公人群，其中有一定财富积累的中青年人士居多；客户工作繁忙，下班后愿意花时间、金钱健身和进行休闲娱乐消费会所核心价值多为健身型定位，细部功能完善代表项目上海凯欣豪园、苏州万科金色家园、重庆龙湖·春森彼岸（2）城郊会所城郊会所地处城市近郊区域。土地属性位于城市近郊区域所属物业属性多为中档住宅小区，居住密度较市区低；交通便捷，可快速到达市中心；周边配套较欠缺，需通过小区自身配套建设提升项目价值会所客户属性多为会所所属小区业主和周边小区业主，其中事业刚起步的单身青年、即将成婚或结婚不久的夫妻、外地中青年居多；客户生活节奏较快，追求快捷和便利，休闲娱乐活动受经济承受能力制约较强会所核心

3、价值收费价格适中，服务能够满足客户日常生活需求代表项目上海奥林匹克花园、上海万科四季花城、重庆龙湖·江与城（3）郊区会所郊区会所地处城市远郊区域。土地属性位于城市远郊区域所属物业属性多为中或中低档住宅小区；交通不便利，公交线路缺乏；周边缺乏生活配套，基本依靠小区内部配套会所客户属性大部分为会所所属小区业主和周边生活人群；消费多讲究经济实用，不盲目追求时尚，也有一些人士有一定经济实力，将其作为投资之用会所核心价值大众型消费标准、功能实用，或通过较高的定位吸引客户代表项目上海新浦江城、上海金地格林郡、广州中海金沙湾（4）高档会所近年来，不断有高端物业小区重金规划打造小区配套会所，这些会所

4、无论在建筑设计本身、还是会所内部使用功能、亦或是其运营管理上，都体现出了高端物业配套应具备的素质。由于高端物业的小区会所具有一定的特殊性，因此将此部分会所从以区位为会所分类依据的逻辑中独立出来，定义为高尚会所。土地属性多位于城市中心稀缺地段或城市郊区占有稀缺景观资源的地段所属物业属性高端物业，多为高档公寓或纯别墅社区会所客户属性会所所属小区业主、社会精英阶层，其中外国人多；客户强调生活品味，追求低调、高雅、高品质，多社交活动，喜欢出入高级娱乐场所及会所，喜欢各类投资会所核心价值建筑空间奢华，功能多样化，有一定的商务功能，具有高消费项目代表项目上海九间堂（十乐会所）、上海万科兰乔圣菲（

5、兰会所）、上海佘山高尔夫别墅2、会所基本分布情况根据对不同会所类别的定义，我们对100个数据样本进行了分类。其中高尚会所25个，城市会所26个，城郊会所31个，郊区会所18个。数据来源：100个样本数据在研究中我们发现，会所的定位一般与其所在小区产品形式相关。高尚会所——由于其定位高端，服务少数人群，故其所在社区的产品形式多以别墅（指纯别墅小区）见长，比例高达56.0%。城市会所——主要集中在城市市中心、次中心的公寓类项目中，在本次抽样的100个样本数据中并未有其他产品形式的城市会所小区。城郊会所——建于城市近郊区域，功能多以运动康体类为主，该类会所所在小区产品形式多以高层、小高层、

6、多层等公寓项目出现。郊区会所——位于城市远郊区域，一般周边交通尚不发达，配套匮乏，产品优势在于低价，因此多为公寓项目。但也有少部分郊区会所所属小区为别墅小区，或是兼有别墅、公寓的混合型小区，但由于会所档次较普通，未能划入高尚会所之列，此处也将其作为郊区会所分析。3、会所面积情况统计（1）会所面积在100个会所样本中，面积最大的为重庆龙湖·江与城的会所，其面积达30000㎡；最小的是上海万科朗润园的会所，面积为800㎡。高尚会所——平均面积最大，达5844㎡。这与高尚会所的定位相符合，强调会所功能的多样性和完善性，以迎合业主的各类需求，提高业主的生活品质。城市会所——由于周边配套较为完

7、善，故其会所在设计时面积一般不大。城郊会所——由于其所在区域距离城市成熟区域配套有一定距离，生活配套较依赖于小区会所或周边配套，故会所面积一般略大于城市会所。郊区会所——平均面积在四类会所中最小，为2953㎡。造成这种结果的原因在于，郊区会所所在小区位置偏，小区附近集聚人口少，会所的使用对象有限，且因周边人群消费能力有限，会所在功能设置时，以满足小区业主的基本生活需求为主，故会所面积较小。数据来源：100个样本数据*说明：本专题所指的会所面积，包括室外篮球