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1、房地产上市公司盈余质量评价体系构建2010年1月15日卧龙地产披露年报,拟每10股转增8股并派现1元,为沪深两市首家高送转公司,当日该股股价就大涨9.79%。随后,万通地产、世联地产、金地集团等多家房地产上市公司年报中又宣告高送转股的信息,引起了市场上很多投资者的关注。统计显示:2005至2009年实行送转股股利政策的房地产上市公司逐年递增。并引起了市场爆炒。为什么房地产上市公司愿意大规模或高额派发送转股呢?实施送转股的上市公司是因为公司成长而节约现金还是为了隐瞒其真实的盈余质量呢?笔者结合我国房地产市场所处的经济环境和行业
2、特点,构建评价房地产行业上市公司的盈余质量评价体系,为投资者的理性投资、信贷决策以及监管部门的调控、监管提供政策制定的理论依据。一、会计盈余与房地产上市公司盈余质量盈余质量是一个公司收益的质量特征,这个质量特征包含多个因素,其中最重要的应该是现金实现的可能性,由于上市公司都采用权责发生制来进行核算,企业最终得到的净利润只是一个应计利润,这个应计利润是否能够最终转换成收付实现制中的现金就成为盈余质量高低的重要决定因素。除了是否能够转化为现金流外,盈余质量还应该考虑盈余的持续性,即这个盈余是否能在将来会计年度依然持续下去;盈余的
3、真实性,即上市公司是否存在盈余管理。对利润进行操纵;依据FASB概念框架,良好的盈余质量还应具有可预测性和相关性。所以。Hawkins(1998)和Dechow及Schrand(2004)提出会计盈余质量即为盈余具有持续性和稳定性。并且与未来现金流、公司股价更为相关,强调了盈余中应计利润的质量、持续性、可预测性、平稳性和价值相关性,为构建盈余质量评价体系提供了理论基础。然而,房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、经营周期长特点,在资产单边上涨的时候是暴利的行业。资金密集是指房地产过分依赖信贷资金,截至2009
4、年末,12家上市银行的贷款总额为22万亿元,其中,个人购房贷款新增5.2万亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。这是央行发布的金融机构贷款投向报告,数据充分说明。信贷资金推动因素明显,然而,在房地产投资热潮的推动下房价迅速升温,房地产业的风险凸显,房地产泡沫加大,因此,评价房地产行业的盈余质量成了当前的一个重要课题。而对于房地产上市公司的盈余质量,基于一个财务报表使用者的角度,笔者认为评价其盈余质量最重要的因素就是盈余的现金实现性和持续性。其中,现金实现性包括本期和将来现金的实现情况,而盈余持续性不
5、仅包括对永久性盈余占总盈余的比重,还包括对资金的分析。我国房地产行业所处的经济背景还决定了应该对房地产的资金做出评估,由于房地产公司大量使用银行贷款来周转资金,因此需要评价其信贷风险,以及一旦信贷资金链断裂或者资产价格出现拐点则会导致信贷风险、金融风险。二、房地产上市公司特征与盈余质量评价体系的构建研究房地产行业所处的经济环境、行业特征是评价整个房地产行业盈余质量的重要前提。(一)我国房地产公司所处的经济环境和行业特征房地产在我国正在处于行业的快速发展阶段,即使在国际金融危机的影响下,也依然保持着很高的利润率,由于一般购房者
6、都会选择现金或者贷款买房。所以,应计盈余比较高,盈余现金实现性也相对较高。由于采用预售房的销售形式,房地产公司会存有大量的应收账款。可以在实现销售的未来某一天确认收入,所以盈余的未来实现性比较高。房地产行业的负债水平自1999年以来始终保持在70%以上,而在我国房地产的融资几乎完全依赖于银行信贷,所以房地产行业必须依赖国家实施适度宽松的货币政策,才能增加贷款,缓解资金紧张的状况,这就导致房地产企业对社会上的资金供应状况、银行利率极为敏感,经济波动、国家政策的改变都会对未来盈余造成严重影响。在政策方面,受金融危机的影响,国家将
7、“扩张”的货币政策调整为“从紧”的货币政策,抑制经济出现过热,相关部门出台了对房地产进行整体调控的金融措施,主要是限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例、限制对非“自用性”住房贷款利率、保证保障性住房建设资金等。为抑制房地产行业的泡沫,遏制房价快速上涨的势头,国家还出台了相关税收政策,提高了房地产在流通环节的交易成本,这使得房地产行业景气度下降,新开工面积增速放缓。并且需求大幅减少,成交持续萎缩,这将对房地产行业资金周转、未来盈余持续性造成负面影响,基于以上分析:对房地产行业的盈余质量的评价应考虑以下指标:1 盈余的本期现金
8、实现性的评价盈余的本期现金实现性主要是指本期应计盈余中所包含的已得到现金的比重,如经营活动现金流量与净利润的比率。现金净额与净利润的比率,这两个指标都是权责发生制下的会计盈余与收付实现制下的现金盈余进行对比的过程。通过这种对比,可以清楚地发现会计盈余能够变现的实现程度,即净利润的现金含量,
