房地产开发企业所得税处理实例分析

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1、房地产开发企业所得税处理实例分析【摘要】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》施行之后，房地产企业所得税的财税处理发生了重大变化。本文以企业所得税为主线，联系房地产企业的其他税种，通过案例详细阐述其税务及会计处理过程。【关键词】房地产开发企业所得税实例分析一、案例基本资料2011年3月某市甲房地产开发企业通过拍卖方式获得市区2万平方米土地进行商品房开发。商品房可售面积为10万平方米，小区内建造的物业场所、幼儿园等配套设施的产权均归全体业主所有。受某大型医疗机构委托，小区同步建设医疗用房，建成后出售给该机构。2011年8月该楼盘取得预售许可证并开始预售商品房，均价为

2、7000元/米2。当地主管税务机关规定：土地增值税的预征率为2%，开发商品房的预计计税毛利率为15%，适用的土地使用税税率为2元/米2。2011年8月至2012年12月相关财务资料如下：①2011年累计预售商品房5万平方米，收取预售款35000万元。②2011年利润总额为-1000万元。③2012年1~11月累计预售商品房2万平方米，收取预售款14000万元。2012年12月正式销售商品房，全年累计销售商品房7.6万平方米。④2012年商品房开发成本总计为48000万元，其中出包合同总金额为30000万元，已取得发票25000万元，因出包工程未办理结算，对于未取得发

3、票部分，企业根据有关合同和预算等资料预提计入开发成本5000万元。公共配套设施预算总造价1500万元，因其部分尚未完工，未取得发票部分预提计入开发成本为500万元。⑤2012年甲企业将未出售的临街店面出租，收取临时租金30万元。⑥将建好的医疗用房移交给大型医疗机构，收款500万元，建设成本为400万元。⑦为盘活资金，将资金临时借给其他企业收取利息60万元。⑧2012年实际发生的工资、福利、教育经费等共计545万元（不存在纳税调整），在管理费用中列支325万元，其余在开发成本中列支，并已结转至完工产品成本。⑨全年支付利息费用12万元，支付广告宣传费350万元。⑩201

4、2年应缴纳土地使用税4万元（2×2），签订商品房销售合同缴纳印花税26.6万元（53200×0.05%）。二、税务处理业务①：根据《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发［2010］53号）及《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）等的规定，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率，因此甲企业在收到预收款时，要按照确定的预征率交土地增值税。另根据《营业税暂行条例实施细则》，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此企业要缴纳营业税，从而缴纳相应的城建税及教育费附加。业务②：根据国税发［2009］31号

5、第九条规定，对于企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。按照预售收入缴纳的土地增值税、营业税、城建税及教育费附加在缴纳当年的企业所得税时允许在税前扣除，但预售收入不得作为计提广告费和业务宣传费、业务招待费的基数。因此需纳税调增预计计税毛利额5250万元（35000×15%），调减各项税费2625万元（700+1750+175）。2011年度企业应纳税所得额为1625万元（-1000+5250-2625），全年缴纳企业所得税406.25万元（1625×25%）。业务③：2012年12月预售款转销售收入，

6、同时计提相应的土地增值税、营业税、城建税及教育费附加，并结转2011年预收款缴纳的各项税费。另外根据国税发［2006］187号规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。本题中7.6÷10<85%，故不清算。业务④：根据国税发［2009］31号文第三十二条规定，出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。因此，题中出包合同金额未取得发票部分5000万元最多只能预提3000万元（30000×10

7、%）计入开发成本，并转入完工产品成本，商品房完工成本的金额总计为46000万元［48000-（5000-3000）］。另根据第十四条规定，已销售开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。因此已销售商品房计税成本为34960万元（46000÷10×7.6）。商品房成本多计1520万元（36480-34960），需要纳税调增。根据国税发［2009］