房地产企业财务风险及防范

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1、房地产企业财务风险及防范一、房地产企业财务风险的成因分析房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险，房地产企业的财务风险主要于内在因素以及外在因素两大部分。（一）内在因素1.行业自身特点房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有投资规模大、产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产一旦投入，很难在短期内收回资金，通常要用3年时间才能完成投资回收，房地产企业

2、所具备的这些特征决定了其本身较高的财务风险水平。2.资金结构房地产企业的资金一般是由自有资金、银行贷款、预售款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。3.财务管理水平我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与

3、约束机制不健全等缺陷时有体现。而对于中小型房地产企业的财务风险管理水平不高则主要体现在财务预算分析能力欠缺、缺乏现金流量管理观念、成本费用控制不严等几个具体的方面。（二）外在因素1.法律、政策环境房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策的影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状况；其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。另外，政府还

4、可以通过货币政策的调控，例如提高贷款利率水平、实行差别化利率条件、提高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。2.当地经济发展水平由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能够通过在这些地区之间的流动来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会比较高，该地区的房地产市场需求也会因此而增大，从而使该地区的房地产业呈现出良好发展的态势。3.市场环境由市场环境引发的市场风

5、险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看,随着我国房改制度的推进,个人购买者逐渐成为购房的主力军,客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性,就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。二、房地产企业财务风险的产生环节财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、资金回收、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险

6、。（一）投资风险投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在初期市场调研、技术可行性分析以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理、投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。（二）筹资风险筹资风险是指企业为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能。主要表现在筹资规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构安排不合理即长短期负债的相对比重不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机；资金结构不当、筹资方式

7、及时机选择不当等都会增加企业额外费用，加大企业的财务风险。（三）资金回收风险资金回收风险是指企业无法卖出产品并收回垫支本金的可能性。包括销售风险和收款的信用风险。主要表现在企业在房屋销出后，从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金过程中由于时间和金额上的不确定性所产生的风险。（四）收益分配风险收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。主要表现在因留存收益和股息分配的结构处理不当使得企业再生产能力规模和偿债能力受到影响或是挫伤投资者积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会对企业今后的发展埋下隐患。三、房地产企业财务

8、风险的防范措施（一）加强项目可行性分析，实施全面预算