重庆房地产发展现状及前景分析

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1、重庆房地产发展现状及前景分析重庆房地产发展现状前景分析　　前言　　重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市，为房地产业的快速发展奠定了基础，2012年第一季度主城区成交面积382万平方米，同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖，资金面也尚未有根本改善，重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。　　一、重庆房地产发展现状　　中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面

2、临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加，房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。　　自2010年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏

3、观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。　　第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性，虽然这对房地产企业是一个利空消息，但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降，这样，相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱，因此促进成交量一定上涨；另一方面，虽然整体调控依然严厉，但是局部有所微调，例如首套房贷款利率的回归甚至下调，使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。　　成交均价从2011年开始，出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动，没有明显规律，这种

4、走势与2008年类似，但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量，然后进入一个上升期，这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系，而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下，政策是影响房地产市场最重要的一个因素，虽然都是长时期地压制需求集中爆发，但这次爆发的持久性会大打折扣。　　1、开发投资增速方面　　2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元，比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完成投资4.52亿元，增长11%；商业营业用房完成投资21.15亿元，增长3.2%。

5、　　2、新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长趋势　　2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.4万平方米，增长28.8%，办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业房开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。　　3、商品房销售市场有止跌回升的趋势　　2012年5月重庆楼市供应量开始下降，本月主城区新开盘项目（含组团）

6、60个，推出房源8844套，总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡，供应套数减少2783套;同比去年5月，新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成多。从需求上看，5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化，但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套，成交面积约177.01万平方米，成交套数比4月增加600套左右，成交面积则下降1.23%。与去年5月相比，商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元，成交均价为6833元/平方米，比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高

7、，但与去年5月相比，价格却有7.3%的降幅。　　4、购房者信心指数开始上升　　每一个季度世联地产都会联合多家媒体发布一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点，在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中，购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上，均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点，达到104.7点；购买力指数上升3.3个点，为104.2点；供应水平指数上升4.4个点，为103.2点；在预期信心