康怡丽苑二期投资分析报告

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1、鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告单位：佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司日期：2007年1月10日第1页共27页鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告鸿晖·康怡丽苑可行性研究报告报告总体概述（结论）一、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2006年12月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论作为开发和相关单位作决策参考，在实际开发中应按照实际情况作相应调整。二、总体评价平洲得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，城市定位为桂城商务休闲中心，将为本项目的发展提

2、供良好的社会环境与经济环境。周边优雅的环境，超前的规划设计、生态园林环境设计、开发单位雄厚的经济实力，以及“康怡花园、康怡丽苑二期“等，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论：l本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大中型项目。l本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。l本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。第1页共27页鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告三、技术经济指标表1-2：主要技术经济指标项目数量单位总用地面积　43676.1M2总建筑面积　.6M2其中1.住宅95

3、769.4M22.商业3782.7M23.公建3582.8M24.架空层活动空间2441.7M2　4.半地下车位（不计容积率）21568.0M2容积率　整个项目1、2期2.47　建筑密度　24.7％绿地率　35.0％总户数　821户居住人口　2874人停车数半地下车库500辆l项目二期占地面积：50亩l容积率:2.47（整个项目1、2期）l建筑覆盖面积：.6平方米l绿化率35.0%l项目开发周期：3年l开发总成本：33077.98万元（销售费用、管理费用、营业税及附加未计入）每平方米单位成本：2601.6元/平方米l项目销售收入：49225万元l净现值NPV：

4、5241.97万元l内部收益率IRR：28.54%l盈亏平衡点销售率：66%，风险低四、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型高档住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，开发单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。第1页共27页鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性研究报告第一部分项目概况1、项目名称：鸿晖·康怡丽苑二期2、宗地情况地块及周边情况：地块位于南海平洲C-12街区，在桂平路、明德路、佛平路所围合的区域内，地块东北角为

5、南海师范实验学校。地块北隔大德路与康怡花园相邻。地块周边有政府、电信、电视台、银行、学校、客运站等机构，配套齐全，交通方便、快捷。该区域为桂城规划的新城区，桂城的政治、文化、教育中心。控制指标项目规划总用地面积：43676.1平方米（建筑红线内）建筑密度≦25％容积率≦3绿化率≥35%配套要求车位：商业及办公停车必须按100m2建筑面积配置一个车位；住宅停车按每户不少于1.2车位配置；每车位不少于35m2。大德路和明德路边可做部分铺位。其他建筑单体：以多、高层建筑相结合，学校周围应布置多层建筑；机动车出入口设大德路侧。第1页共27页鸿晖地产·康怡丽苑二期可行性

6、研究报告第二部分市场态势分析一、2004年佛山房地产市场的发展预测展望今年佛山的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，市场火爆、价格上涨是今年的主调，房地产开发投资将拥有较广阔的增长空间，若解决好资金风险等问题，今年房地产开发投资可望获得持续稳定健康增长。①投资增长平稳，增长速度保持在8%左右宏观经济向好，经济结构优化，为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。2006年，佛山国民经济快速增长，增速创近年来新高，结构、效益和质量同步改善，经济步入新的扩张阶段的特征较为明显政策上对市场不健康状况加强调控，房地产开发投资增长的源头将进一步收紧。今年，

7、国家和省将进一步加大对违规开发土地的清理力度，部分企业的土地购置和开发计划将被迫搁浅或推迟，今年的土地储备明显将受到影响；银行中的房地产开发信贷资金风险开始显现，银行对房地产开发的信贷也将收紧，特别是中小企业面临着的资金压力将会较大。②市场需求潜力很大，市场销售仍会保持畅旺佛山居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民的购买力进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为佛山的主要消费热点之一。2006年，佛山居民收支大幅度增长。2006年的房地产市场消费增长点将进一步增多。小城镇建设和城市环境建设各地方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地产的需求增大。佛山行

8、政区划调整后，特别是撤消路桥收费及大佛