商业与地产∶相爱容易相处难

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1、2007年厦门商业地产的回顾与展望商业与地产：相爱容易相处难——2007年厦门商业地产的回顾与展望2007年，是中国房地产市场宏观调控的一年，围绕着保障、房价以及市场秩序的监管，中央连下15道政策金牌与法律法规文件，以确保调控的落实。央行年内6次加息、10次提高存款准备金率更促使房价应声下跌，“拐点”隐约可见。厦门住宅市场也未能独善其身，购房人持币观望，“有价无市”已然成为楼市无奈的“尾牙宴”。与住宅市场不同的是，商业地产市场几乎没受到中央调控政策的影响，相反的，住宅市场的熊市预期正推动着开发商向商业地产市场进军，同时，经济的强势增长依然是助推商业地产开发热潮

2、的动力引擎，虽然商业地产市场需要更专业的团队组合、更精准的市场定位、更强大的资金实力和更契合的市场环境，然而面对这样一个市场大蛋糕，即便有不少“先烈”案例警示，即便有可能也成为烈士，开发商们仍旧前赴后继，乐此不疲。回望厦门商业地产一年来的历程，也是乱哄哄你方唱罢我登场，上演着一出出登台谢幕的好戏。月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁——07年岛内商业地产主要事件回顾承接2006年开发建设成果，许多前几年立项的商业地产项目在2007年正式进入了招商或营运阶段，主要标本事件有：一、明发商业广场首开败局，开业与官司共舞明发商业广场该是07年最“热闹”的商业地产项目了。这个

3、建筑面积达40万㎡，第16页共16页2007年厦门商业地产的回顾与展望号称厦门最大，并曾位列中国十大MALL之一的商业项目从地块拍卖起就没少过媒体与政府的关心，可是所有镁光灯的聚焦在07年2月份明发开业后就嘎然而止了。虽然百安居、家乐福、必胜客等早已从容开业，新世界百货也在此前仓促亮相，可是主力商家的进驻和广告的轮番轰炸并没有办法掩盖整个MALL经营上的困境，明发开业伴随的是众多小业主、租户的起诉和撤店风波。开业仅仅两三个月，除沿街以外大部分商家撤出，当然，更多的签约商户是选择不进场装修（一者互相观望，同时也由于租金过高，一楼内街按实际面积换算最高者近每平方米

4、700元，在当时的市场环境下进驻经营根本包赔不赚。但越没人进驻就越萧条，越萧条就越没人进，这是个恶性循环），旷日持久的官司由此打响，商家告业主商铺未经过消防和建筑质量验收，无法履行合约，而业主也告开发商未按时交房未保证出租权益等等。一会儿商家联盟成立，一会儿业主联盟成立，惹得政府无法袖手旁观，一边宣布这些联盟非法，一边召集开发商、业主、商家代表开会协调，虽然明发最后采取免租半年的优惠措施，商户依然不买单不进场。受到MALL经营困局的牵连和厦门同业的竞争抵制，新世界百货的经营也每况愈下，连一楼国际名品馆也几近成了名品折扣店，内外交困，不仅延缓了新百进军福州的步伐

5、，甚至已传出新百欲撤出厦门的打算。像明发这样有如此强大的宣传攻势和主力店招商成果，仍以开局失利告终，促使了厦门商家更加理性地对待MALL的崛起，也给后来者的招商带来了不少麻烦。【看点】：第16页共16页2007年厦门商业地产的回顾与展望明发在销售上的成功与在运营上的失败形成了强烈的对比，一方面表明“一铺旺三代”的传统思想仍影响着社会上众多游资的投资取向，一方面更深刻的揭示了商业地产中统一产权和统一运营的重要性与其辩证关系。明发迷失在销售的盛景表象中，可是“软件不软、硬件不硬”（建筑规划设计和质量都有问题），何况对于一个超大型的购物中心而言，引入主力店并不意味着

6、一劳永逸，运营上仍需要下许多精耕细作的功夫。明发，也许只有寄望于其尚未销售的商铺通过休闲娱乐产业的引进与繁荣发展才有望带动零售商业的振兴了。此外，新世界马失前蹄使我们不得不正视厦门零售百货业惨烈的竞争态势，本土商场强势联合抵制竞争者，外来的和尚不好念经了，商业地产招商的难度正在加大。二、瑞景商业广场高调开业，东部商圈波澜不兴瑞景商业广场的落幕恰好笼罩在明发失败的阴影下，所以招商和开业前景不免让人置疑。但在明确了好又多、元绿寿司、必胜客、肯德基汽车餐厅、ESPRIT等主力店次主力店的进驻后，瑞景加大了对本项目的推广，一方面明确其坐拥东部商圈与SM分食市场蛋糕的想

7、法，一方面将自身的模式——统一返租统一经营管理——与明发的模式区别开来，从租金中也体现与明发的差异化，试图尽其可能的消除明发的消极影响。在与加洲城市广场竞争天虹百货入驻的过程中更意外的获得来雅与宝姿的联姻，加速了剩余商铺的招商进度。从招商的角度而言，瑞景算是比较成功的，但是开业后的运营却差强人意，第16页共16页2007年厦门商业地产的回顾与展望不仅MALL本身，知名如来雅百货也是门可罗雀。臆想中的东部商圈并没有成为一个名副其实的区域商业中心，社区纵深拥有的众多人口也并没有成为现实的消费力，SM的蛋糕似乎也没有减少。瑞景怎么了？东部商圈怎么了？【看点】：肯德基

8、汽车餐厅的引进是一大标志性事件。瑞景的