以都市更新方式重建災區之研究

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1、<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>場次：1D-2以都市更新方式重建災區之研究蘇英瑋*政治大學地政學系碩士班研究生張金鶚＊＊政治大學地政學系教授林秋瑾＊＊摘要民國八十八年九月二十一日台灣發生百年來規模最大的一次地震，在最迫切的緊急救災之後，家園重建問題立刻浮上檯面，也是國家未來數年間必須嚴肅面對的重要課題。本文以都市更新條例第七條為法源，運用都市更新手段來探討災區重建的相關問題包括災區重建的方法，並比較出一般地區的更新與災區的更新的差異。之後，基於以民間主導方式應為災區重建的優先考

2、量，進而討論權利變換方式下土地所有權人和實施者的報酬率，並輔以個案模擬。發現在權利變換的機制下，土地所有權人的報酬和未銷售前實施者的報酬率相同，在本模擬的假設前提下報酬率為18.40％，但實施者因為是投入資金與技術，然後取得地主抵付的房地，房地價值必須再經過銷售後，實施者才能實質獲利，而銷售又必須承擔銷售成本與銷售風險，實施者的報酬率更降低為13.66％，並不樂觀，尤其本報酬率尚未考慮時間成本與協商成本，若將此成本納入考慮將使實施者的報酬率更為降低。另外，若將更新單元內的安全建物劃出整體重建範圍

3、外，整體的報酬率可以提昇，所以在不影響整體重建的前提下，安全建物可不納入更新單元內。最後，因為災區的情況不同，若政府願意負擔更新單元內公共設施的費用或減少更新單元內公共設施用地的比例，將可以提高土地所有權人和實施者的報酬率，故公共設施的提供也可以作為政府促進民間自行更新重建的誘因之一。關鍵詞：都市更新、災區重建、權利變換、民間參與290<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>壹、前言民國八十八年九月二十一日台灣發生百年來規模最大的一次地震，震垮了許多人溫暖的家園，也奪走了兩千多條寶貴的

4、人命。在最迫切的緊急救災之後，家園重建問題立刻浮上檯面，家園重建絕非一天兩天就可以達成的目標，而是國家未來數年間必須嚴肅面對的重要課題。面對災後重建千頭萬緒的問題，其中最重要的就是生活環境的重新打造，「都市更新」的方式被提出來廣泛的討論，以企圖解決災後重建的問題原因是，都市更新條例第七條中規定「有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。二、為避免重大災害之發生。三、為

5、配合中央或地方興建之重大建設。……」很明確的在本條的第一款與第二款都提供了利用都市更新方法來重建家園之法源基礎。且整個都市更新制度提供一套完整的程序來重塑生活環境。。話說「都市更新」從五、六十年代就一直從不同的面向被討論，國內以往面對都市更新相關問題時，都會呼籲儘速將都市更新立法，企盼藉由都市更新的立法來解決所有都市更新的問題，1998年11月「都市更新條例」終於通過，且相關子法也陸續頒佈實施，台灣之都市更新法律依據可謂完整建立。但自都市更新條例通過以來，至今尚未被實際操作，且面對災區與一般地區

6、之不同的情境，若企圖用都市更新方式來重建災區，會面臨何種問題？應該嘗試如何解決？且災區的更新效益何在？應該如何評估？是本研究關心的重點。故本文主要可以分為四部分，首先即前言。再來為以都市更新從事災區重建相關課題探討，此部分先從災區災民分類切入，再討論劃入更新地區與為劃入更新地區的差異，之後是一般地區更新與災區更新之異同，和以都市更新方式重建災區方式的選擇。第三部分是有關災區更新報酬的評估，先探討影響災區更新報酬的因子，再對更新報酬作評估。最後是初步結論與後續研究，藉由以上的討論提出重建對策，作為

7、政府未來建立重建機制與引進民間參與之參考。貳、以都市更新從事災區住宅重建相關課題探討一、災區與災民的情況分類（一）災區情況分類1、依建物的類型：張金鶚（1996：14）將居住使用的房屋分類就居住使用的房屋分類為住宅（house）、公寓（apartment）和社區（community）。其中住宅還可細分為獨院住宅（singlehouse）、雙併住宅（semi-detachedhouse）與連棟住宅（rowhouse）其特徵為單位產權各自獨立，在台灣又稱之為「透天厝」。而公寓在台灣房地產市場則稱五樓

8、以下公寓為公寓，而六樓以上之公寓稱之為大廈，其與透天厝的差別在公寓大廈建物為區分所有建物，土地持分所有且部分面積及產權為共同持有。至於社區內則包含前面兩種建築型態290<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>，依其分類，各建物依受災的情況可歸納為：（1）獨院透天厝：因此類建築物並無與其他建物相連，且權屬單純，若倒塌需重建，可獨力完成。（2）雙併住宅與連棟住宅：此類建築型態在台灣相當常見，尤其是中南部地區，各棟建築物權屬單純，唯因與他棟建物相連，若相鄰建築皆倒塌，需採合建方式重建，涉及相