中海地产-北京中海城及安德鲁斯商业营销报告ppt课件.ppt

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1、世纪城项目名称批证时间上市面积(m2)销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)住宅均价商业与住宅价格比例销售控制远大路小区(世纪城）2000-1-014811481151794301024956001.83期房远大路居住区(世纪城)二期2001-11-291306492701042616151124762001.81期房蓝靛厂居住区（世纪城三期）2003-5-1416709165902155391051299263002.06现房垂虹园、晴雪园2004-7-121022670941030

2、491371452664002.27现房N1区配套商业Ⅰ#、Ⅱ#2004-8-1756325246984323411876371002.64现房项目开发越成熟，商业价格上涨空间越大！商业规划越成熟，住宅价格影响越大！综合性项目的作用！SHOPPINGMALL金源时代与世纪金源大饭店拉动了整个区域的价值！提高未来前景，步步享受增值！社区形象逐步成熟的同时，商业价值挖掘到了最大化！富力城·星光大道商业楼号销售控制批证时间商业均价(￥/m2)住宅均价(￥/m2)商业与住宅价格比例销售面积1、2、3、

3、5#楼期房销售2003-10-241670078002.143680918#楼现房销售2005-6-924785105002.3652599#楼现房销售2005-6-924785101262.45525917#楼现房销售2005-5-302755595322.89176215#楼现房销售2005-4-2231967101183.1634416#楼现房销售2005-1-193221695813.361534.186、7、8#楼现房销售2004-8-203486787993.96576210#楼现房销售

4、2005-4-1143421101184.291279边角及单体商业价值最高，大面积分割销售成功！投资客占绝大多数！商业楼号商业均价(￥/m2)1、2、3、5#楼1670018#楼247859#楼2478517#楼2755515#楼3196716#楼322166、7、8#楼3486710#楼43421价格增高问题：当初购买住宅时，对商业怎么考虑的？回答1：商业可以提升未来居住的便利性，但并不关心商业是什么业态，也不关心商业什么时候开业，更不是购买住宅的主要因素！回答2：星光大道提供了很多吃喝的地方

5、，但并不在意是什么水准的商业，只要能让生活便利舒适就好，最好不要老空着，如果热闹的话未来房子兴许能租个更高的价钱。曾有过投资商业的想法，但因为资金问题没有购买。富力城业主采风住宅对商业价值影响很大，商业对住宅不良影响很少！商业价值随着社区形象的成熟产生最大化效应！（准）现房销售才能产生价值最大化！商业对住宅的购买因素影响较小！商业地产价格基本都可以保持在住宅价格的2倍以上！商业仍然以投资客购买为主！借鉴价值1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决

6、的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！业态：无成熟生活业态，需培养价格：无价格标杆，市场空洞城市：发展大势好，三四环间！发展：木樨园与十里河之居住带竞争：周边基本无商业竞争消费人口：未来辐射人群扩大，消费力提高区域：目前属于城市边缘地带商圈：无成熟商圈依靠消费结构：单一消费水平：偏低消费习惯：只有生活用品就近项目：170万综合大社区开发团队：中海品牌STOWSWOT：卖未来！两大优势、两大劣势、四大机会、五大威胁what还有什么附加值可以挖掘？物质+精神

7、what品牌诉求：信心与保证背景实力经验荣誉中海地产26年！步道：设立中海商业文化走廊—系列雕塑！物质what租客诉求：招牌与人流门面固定消费群空间交通组织车位中海国际风情城！建筑立面——风情诱惑！物质what1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！只有本区域商户有购买意向！面临市场经调查，本区域内的商户对本项目商业租、购的意向都很大，态度积极。十里河区域商户无购

8、买意向，但对出租类物业有意向，主要分为两种情况：其一，开设分店，扩大业务；其二，降低租金水平，控制运营成本。基本折射出市场内商家的两级分化。但该区域的商户对本项目商业没有意向。方庄区域的商户普遍缺乏购买商业物业的信心，同时也没有求租的意向。目前方庄餐饮街处于成熟阶段，市场相对平稳，但因消费者口味变化较快，也导致部分商户经营业绩下滑，寻求转租。商户的意向反应出，本项目所在区域的商户因对本区域了解，同时已形成了一定的商圈辐射能力，因此对未来发展充满信心；反关其余两个区域的