重庆中海城项目营销策划报告

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1、中海城项目营销策划报告第一章　滨州市房地产市场分析一、市场分析篇（一）滨州市房地产总体市场现状滨州是一个新兴起的城市，撤地设市十年来，滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。国民经济快速、健康、持续发展，GDP增长速度连续位居全省前列，地方财政收入突破百亿元，城区建成区面积迅速扩大，城区城市基础设施基本完善，城市化水平快速提高，房地产的发展水平也逐渐跟上了时代的脚步。随着国家黄河三角洲及山东半岛蓝色经济区开发战略的实施，滨州作为主战场，将迎来新的发展机遇，产业的聚集，有可能带动滨州率先崛起，支撑滨州房地产业的新一轮跟进发展。回顾滨州过去以及现在的房地产发

2、展状况，对未来房地产发展有较大影响的，主要有以下几点：1、单位集资建房叫停又恢复集资建房在滨州，走过三个阶段，初期为鼓励开发西区，政府带头鼓励有能力的单位，在西区集资建房，达到一定规模后，为鼓励房地产行业市场化发展，又限制单位集资建房，单位集资建房转入暗操作；现在政府考虑单位的利益“平衡”，也有近期国家政策调整因素，政府机关集资建房又变成常态化。52在滨州单位集资建房，实际上就是成本价团购，降低成本的措施在于，单位出人组织管理，省管理费、销售费用；职工缴纳首付款、贷款，省财务费用；以为职工办事为由，可利用单位的优势，争取优惠政策，少缴各种规费；个别单位还可以把小

3、区配套的费用摊到其它项目上。集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径，也是职工评价领导政绩的指标，已经成为一种惯例。目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超过100万平方米，对近期的滨州房地产影响比较大。集资建房综合品质越来越高，成本价进入市场，给开发商的竞争带来很大压力。2、物业管理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度政府对新开发的小区要求有完善的物业管理服务，但物业管理服务市场还处于培育阶段，竞争使收费比较低，普通住宅一般不超过0.5元/平方米，多数楼盘规模又小，每个小区往往都存在诸多因素，导致业主缴费不及时甚至拒交物业费的情况，因此，物业管理提供服

4、务非常有限，基本还是维持传统的两大项服务：保安和卫生。激烈的竞争环境，使城区范围内新建楼盘的建造水准提高，基本处于同一水平，物业管理服务水平则成为未来区分小区品质高低的新尺度。3、房地产产品形态日益丰富，市场的新机会52滨州城区、新区发展初期，土地利用指标相对宽松，但投资能力不足，改善居住条件，是清一色的多层住宅，差别在户型大小和楼层高低。政府为加速城市规模的膨胀，制定了大空间、大绿地的规划思路，房地产项目容积率控制在1.0以下，更促成这一局面。近两年，随着国家土地利用政策的收紧，新的环境下，也是为了提高土地的出让价格，城区出让土地的容积率要求提到3.0，导致高

5、层、小高层住宅成了城区房地产市场供应的主流产品。土地利用政策的颠覆性调整，原有的规划条件不再适用，市场竞争加剧，各种新的产品形态必然会随着出现，成为市场新的机会。4、存量及在建房屋户型面积偏大三个主要因素，导致滨州存量和在建的住宅户型总体偏大，一是，滨州的历史文化渊源，人们喜欢大房子。二是，第一波房改单位集资建房滞后于其它城市，建房政策宽松，后续没有真正停止过集资建房。三是，房价长时间处于低价位。现在市场房价上涨，户型大导致单套房总价位普遍偏高，而目前最需要解决居住问题阶层的购买能力普遍不足，不管是一手房交易还是二手房交易，都是矛盾的。开发商如何在这种市场及文化

6、背景下运作房地产项目，也是非常矛盾的。5、房地产市场以刚性需求为主52滨州房地产市场的存量房屋，主要是单位集资建房建设的，近两年才主要由房地产开发商主导开发，每个项目销售过程或者入住过程都是比较漫长，客户多是以改善自身居住条件为目的，或者为子女准备房子，或者进城工作、养老等居住需要，虽然有投资的成份，也有期间交易的，但不应属于职业投机炒房行为。多是因为房地产开发项目品质不断提高，带来的消费理念的调整引起的，也是刚性需求的一种。（二）滨州市房地产市场区域板块分析商业、生活中心政务、居住中心经济、工业区老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220

7、国道。新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。各版块优劣势功能对比区域优势劣势52老城区u路网发达，公交便利u滨州核心商业中心u工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全，老北镇中学、市三中、市一小等教育系统完善，滨州医学院附属医院、人民医院等医疗配套完善u市政配套齐全u交通相对拥挤u车流噪音大u绿化环境一般u空气质量较差u人流复杂，治安情况一般受市政规划影响，原城区政务中心西移，导致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层新城区u路网发达，交通畅通u北镇中学等名校驻地u

8、滨州市政务中心所在地，治