房地产经营与策划-案例分析.ppt

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1、[案情一]原告崔甲和崔乙是被告崔丙的两个妹妹。其父母崔氏夫妇分别于1990年、1995年收购了坐落于某市XX路77号的房屋6间，面积共130平方米，买后共同居住使用，没有分家析产。崔甲于1998年出嫁，但仍在该屋居住至2000年，崔乙在该屋居住至2000年出嫁。2002年崔氏夫妇先后去世，崔丙于2003年将该房屋登记为己有，2004年先后以其名字领取了全部房屋的所有权证。崔甲因资金周转不灵，想售卖房屋的部分份额，发现产权已经转移，原告遂向法院起诉。原告诉称：某市XX路77号的6间房屋是其父母的遗产，崔丙未经其妹妹的同意。先后将父母的房屋全部登记为己有，侵犯了她们的合法财产。要求法院撤销崔丙所

2、做的登记，依法由她们继承。被告崔丙答辩称：我是家中的长子，该房屋已分别由我登记领取了产权。故该房屋不再是父母的遗产，而是我的合法财产。1、崔甲和崔乙有没有权利获得房产？2、若此时崔甲发现崔丙欲将此房出售给李某，此时，崔甲与崔乙如要保护自己的权利应当到房屋登记机构做何种登记。此种登记的有效时间为多长？3、若法院支持了崔甲和崔乙的诉求，他们需要到房屋登记机构做何种登记。登记后，将明确崔甲、崔乙和崔丙对6间房的何种权属关系？崔丙以自己的名义登记房屋产权的行为可以是为代表共有人登记，并不能据此认定房屋已转归被告一人所有。按份共有的内部关系共有的内部关系，是指共有人相互之间的法律关系。(一)共有物的占

3、有、使用、收益1．占有。对共有物的占有，无法直接按份额进行。2．使用。使用的时间，可以按照比例轮流使用。3．收益。收益应当按照份额的比例。按份共有的外部关系(一)共有人对于第三人的权利共有人之一，可以就共有物的全部对第三人行使权利。也可以就份额向第三人行使权利(如份额转让给第三人，向第三人要求支付款项)。(二)共有人对于第三人的义务按份共有人对于第三人的义务，可以是按份额承担义务，比如以份额提供担保，也可以是对共有物产生连带责任。对外行使权利时，共有人视为一个“人”。[案情二]冯甲、冯乙和冯丙系三兄妹。1996年，其父母相继去世，留有二层小楼一幢。由于冯乙和冯丙常年在外地工作，所以只妹三人并

4、未对房屋进行分割，而是由冯甲一家居住。之后，冯甲持房屋产权证到房地管理部门进行了产权变更，将房屋登记在自己一人的名下。1997年7月，冯甲与李某签订房屋买卖合同，将该幢小楼以市场价格卖与李某，并到房产管理部门办理了变更登记手续。同年年底，冯乙和冯丙回家探亲时得知此事，立即提出异议：认为房屋系三人共有，冯甲未经他们二人同意擅自出卖房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求收回房屋。李某则凭借房屋买卖合同和房产证书，也主张对房屋所有权。双方争执不下，冯乙、冯丙遂将冯甲和李某告上法院，要求确认冯甲、李某之间的房屋买卖协议无效,保护其对房屋的所有权。1、本案中，冯氏兄妹对于父母遗留下来的小楼属于哪种共有方

5、式？2、冯甲售卖小楼需要得到冯乙、冯丙的同意吗？3、此案中冯甲侵犯了冯乙、冯丙的什么的权利？4、法院会支持冯甲与李某之间的房屋买卖协议吗？对共同所有房产如何行使权利所有共有人行使自己权利时，不得损害其他共有人的权利。共有人具有优先购买权。善意第三人《民法通则》《物权法》规定善意第三人。善意的，有偿地取得的财产，依法应保护第三人的权利。（P70-71）[案情三]陈先生的朋友李某因做生意急需资金向陈先生借了10万元，写了一张借条说保证2006年12月31日归还，李某还把他价值50万的房产的《房地产权证》交给陈先生抵押。到2008年的年底了，还没见到李某还一分钱。陈先生也找不到李某。于是陈先生拿着

6、房产证到房产局去查问才知道，李某早就以房产证遗失为由申请了挂失，并补办了房产证，后又向银行抵押贷款。现在李某已被银行起诉到法院，房产又被银行申请保全了。问：李某将《房地产权证》交给陈先生用于抵押，是一个有效的抵押行为吗？什么是房地产抵押？房地产抵押的形式要件是什么？《房地产权证》的性质是什么？《房地产权证》补办后发证机关还需要履行什么程序？在抵押关系中，抵押权人有什么权利？陈先生可以就李某的抵押行为要求优先受偿吗？论述题：试论述土地使用权出让与转让的关系。试述我国住房保障政策的特征以及你对我国住房保障政策的建议。租凭双方的主要权利和义务。试述在房地产开发中应注意的事项。