浅议房地产开发项目经济成本概算.doc

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1、浅议房地产开发项目经济成本对房价的影响摘要：今年4月份哈市房屋销售价格变动幅度较小，价格稳中略升，在15个副省级城市房屋销售价格指数变动情况对比中位居第五。市区在售商品住宅销售均价约为4110元/㎡，比3月份上涨20元/㎡，环比上涨0.5%，其中江南主城区4月份商品住宅均价为4740元/㎡，比上月增长0.2%。当前房价高低及今后走势究竟如何，别说普通消费者即使是业内人士也在不断争论。如果从成本构成的角度进行分析，本地区的房价并非虚高，其实房地产开发项目经济成本无论在理论上，抑或在现实中，都是比较透明的。

2、之所以让人觉得如坠雾中，主要是因为开发行业环节较多、头绪难以理清、开发经营业务复杂性、计费统计口径不尽相同等因素造成的，本文就简述一下开发成本的构成，以分析其对价格的影响。关键词：房地产、开发、价格房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，对于一般居住类房地产开发项目而言，由开发成本、开发费用和开发利润三大部分组成。　　（一）开发成本：　　1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份将一定年限内土地使用权有偿出让给土地使用者，并收取地价款。数额由土地所在地区、地段、土地用途以及使用条件、合

3、同条件等许多方面因素决定。约占销售收入20%。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地出让地价在基准地价的基础上加以适当调整确定。　2.土地征用及拆迁安置补偿费。约占销售收入的10%。　　（1）征地补偿费征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：①土地补偿费②青苗补偿费③安置补助费④农转非人口安置费⑤超转病残人员安置费⑥新菜田、新菜地开发建设基金。另外还包括水利设施维修分摊、耕地占用税、征地管理费等。（2）拆迁及安置费用。包括：①拆迁城镇居民和农村居民，安

4、置用房的建设费或购买商品房的费用②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费③拆除地上物的补偿费，拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费④其它费用。安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的公证、咨询、拆迁管理费和拆迁服务费等费用。3.前期工程费。房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“七通一平”临时用地、用水、用电费和临时建设费、施工图预算编制费、工程合同预算审查费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监

5、理费、工程保险费、招标投标管理费、人防费等，约占销售收入的3%。4.建安工程费。指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等，约占销售收入的25%。5.小区基础设施费。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用，约占销售收入的5%。6.公共配套设施费。指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：廉租房、居委会

6、、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。它主要包括不能有偿转让的开发小区内配套设施发生的支出，约占销售收入的3%。7.城市基础设施建设费。指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，约占销售收入的3%。　8.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，约占销售收入的3%。　　（二）开发费用　　开发费用是指与房地产

7、开发项目有关的间接费用、管理费用、销售费用和财务费用，约占销售收入的8—10%。。　　1、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。2.管理费用。指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化

8、费、房地产税、车船使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。　　3、销售费用。开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：　　（1）广告宣传费。（2）销售代理费。（3）其他销售费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、销售服务费及预售许可证办理等费用。4、财务费