广州大学城项目市场定位分析报告

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1、广州大学城项目市场定位分析报告2008年12月24日08.11.16Page目录广州市场情况项目土地属性分析目标客户分析：来源与需求安全价格区间客户来源区域竞争08.11.16PagePART1广州市场情况08.11.16Page数据来源：广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况》、广州市06、07年统计年鉴）广州市GDP持续以年均13.8%左右的速度上升，至2007年，人均GDP达70186元（大于1万美金，该数字包括城乡户籍人口；按常住人口计算约8000美元）；广州市城镇居民人均

2、可支配收入以年均8.1%的速度持续增长，至2007年，人均可支配收入22469元；金融危机爆发后，广州的外贸和进出口受到较大影响，08年秋交会成交金额下降了17%（315亿美元，5年以来的首次下降）98990001020304050607GDP总量(亿元)GDP增速98990001020304050607人均可支配收入（元）人均可支配收入增速地区GDP总量及增速城镇居民人均可支配收入情况13.8%8.1%705108年前经济稳定增长，但目前经济环境下增长将放缓08.11.16Page数据来源：广州市统

3、计局（《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况》、广州市06、07年统计年鉴）广州市人口以年均10万人左右的速度持续增加；人口持续增加，为广州市房地产市场持续创造新增需求、尤其是首次置业的刚性需求；广州市人均居住面积由01年的14平方米上升到07年20平方米，7年内上涨了43%，广州市居住状况稳步改善，改善型需求稳步释放；城镇常住人口变化人均居住面积01020304050607人均居住面积（平米/人）98990001020304050607城镇常住人口（万人）76070010万人/年人口增长稳定，

4、居住环境已得到改善08.11.16Page0405060708年1-9月土地成交总建面平均楼面地价土地成交情况住宅投资额000102030408年1-9月0706059899住宅投资额数据来源：三年发展规划、广州市统计局（广州市06、07年统计年鉴）、广州市国土局08年土地成交量不足07年的20%，未来时区土地将逐渐出现供应短缺局面；01-06年，广州住宅投资额平稳上升，07年相对大幅提升，08年1～9月的投资额已经超过06年水平，预计将与09年基本持平。>50006、07年土地缩量供给，未来住宅竞争

5、压力平稳08.11.16Page07年7540.7808年1-9月04年06年05年存货去化期成交批售比注：存货去化期=当年可售存货/近三个月的月均销售04年底05年底06年底07年底08年8月底可售存货（平米）存货去化期（月）成交面积（平米）批售比数据来源：广州市国土局、相关机构市场监测数据04-06年广州住宅市场整体规模稳定在900多万平方米；07年随着价格的飙升，成交规模下降；预计08年住宅成交面积在600万平方米左右（相当于2000年），住宅成交金额预计在450-500亿（相当于2005年）;

6、08年批售比快速上升，首次呈现供过于求的局面;存货绝对量和消化周期在经历了04～06下调之后，开始呈现上升趋势;成交面积同比下降25%，存货消化周期变长08.11.16Page数据来源：广州市国土局06080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809最近两年成交面积和金额成交价格成交面积973262.566.6繁荣期（>12个月）剧烈调整（5个月）

7、企稳（3个月）相持期（>5个月）0810广州市场经过“5个月+3个月”的调整，市场的力量明显偏向于买方，但市场容量并没有消失;从6月份开始，成交量有效回升并持续；广州市场量价已经相对平稳；如果市场成交量持续平稳，则可以预见广州房地产将进入相对的相持阶段；成交金额经历剧烈调整后，目前情况平稳08.11.16Page22%2%33%46%11%41%38%65%211%122%备注：下降/上升比例为08年1-9月年化销售额同比07年全年销售额。市区（中心老城区、中心新城区）郊区（郊区新区、郊区旧区）中心老

8、城区（荔湾、越秀）中心新城区（天河、海珠）郊区新区（萝岗、南沙）郊区旧区（番禺、花都）郊区旧区（番禺、花都）：大开发商的、高性价比项目销售理想：广雅、天景花园，御宾府>>>市场表现06～08年分区域（年度）08.11.16Page各产品线08年月成交量趋势，及占总量比变化趋势首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势，份额由年初的28%提升到36-45%；相应，首改产品线在总体成交中所占比重略有