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1、浅议房地产行业土地增值税的税收筹划2009年2月(总第98期)大众商务PopularBusinessNo.2,2009(Cumulatively,NO.98)浅议房地产行业土地增值税的税收筹划黄翠芬(中国地质大学经济管理学院,湖北武汉430074)【摘要】房地产开发企业的税费中,土地增值税占有较大的比重,随着国家税务总局<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的颁布,土地增值税的缴纳方式转成了"清算制",国家加强了对房地产开发企业的税收管理.因此,能否合理,有效地对土地增值税进行筹划,将直接关系
2、到房地产开发企业的生存与发展.【关键词】土地增值税:房地产行业;税收筹划中图分类号:F810.41文献标识码:A文章编号:1009—8283I2009)02—0066—02在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻税负,始终是纳税人不断追求的目标.税收筹划对企业和国家都具有重要的作用.从2007年2月1目起,房地产开发企业土地增值税的缴纳方式由"预征制"转为"清算制".所以,对于房地产开发企业来说.进行合理的土地增值税税务筹划以降低企业的开发成本和风险将是企业现在及今后发展中的重要研究课题.1税收筹划1.
3、1税收筹划的概念税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内,通过对自身的经营活动,投资活动,理财活动的事先筹划和适当安排,在不妨碍正常经营的前提下,尽可能地取得"节税"的税收利益,达到税负最小化,利润最大化的目标.1.2税收筹划的必要性在经济全球化的发展形势下.企业之间的竞争日趋激烈,以最小的投入获得最大的收益,是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标.在企业的营运过程中,成本与收益成反向关系,就单个企业而言,税收的无偿性决定了税收的支付是～种资金的净流出,没有与之相匹配的收入项目.因此,税收是影响企业营业成本高低的重要因素
4、之一.在税法规定的范围内,企业往往面临着不同税负的多种纳税方案,选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出,即可以直接增加企业的净收益,增强企业投资,经营,理财的预测和决策能力,从而提高企业的经济效益和经营管理水平这与降低其他成本项目具有同等重要的意义.2房地产行业土地增值税的税收筹划方法土地增值税是对转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.它是专门针对高投入,高风险,高收益的房地产开发企业而设立的特殊税种,在房地产开发企业的所有
5、税费中占有相当大的比重.根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规,我们可以采用如下土地增值税筹划方法.2.1对征税范围进行筹划税法规定.土地增值税的征税范围有以下三个判断标准:一是转让的土地,其使用权是否为国家所有;二是土地使用权,地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让;三是转让房地产是否取得收入.因此,房地产开发企业可以通过是否符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象.比如,房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建费用的行为,对房地产开发企业而言,虽然取得了收入,但没有发生
6、产权的转移,其收入仅属于劳务性质的收入,属于营业税的征税范围,而不征土地增值税.房地产开发企业可以利用这种方式,在建房之前就确定最终用户,实施定向开发,避免房屋建成后销售缴纳土地增值税.2.2对转让收入进行策划2.2.1销售单价的策划决定销售商品房的房款收入有两个因素:一是商品房的单价,二是商品房的销售面积.商品房的销售面积是相对固定的,而单价则是待定可变的.对于销售定价除了考虑市场因素,成本利润等因素,还要考虑66土地增值税因素.假设计算土地增值税的扣除项目是固定的.那么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商品房销
7、售单价.首先应根据项目成本费用,项目市场环境及项目预算利润来确定商品房销售单价区间,然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额,再根据土地增值税额来计算各个单价形成的项目利润总额,以形成利润总额最大的单价为最优单价.例:某房地产公司开发××花园项目,在开盘前该公司根据市场环境及预计的成本122000万元(含税),期望的利润水平制定了该项目的均价区间为5000～6000元/m0.假设均为普通标准住宅且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房因素,该项目建筑面积为30万m,并假设按税法规定的扣除项目总额为12亿元.根据以上资
8、料数据,假定未知数x为使增值比率等于20%的均价,那么可得以下方程式:[3Ox～12O000×(1+20)]/120000×(1十2O)=20%求出该均价为5760元/m2,这样我们可知小于或等于5760元/m的均价不需缴纳土地增值税,并且在0～5760元/m的均价区间中,5760元/m0带来的利润总额是最大的,即:
