浅议房地产行业税收筹划和应用

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1、浅议房地产行业税收筹划和应用摘要：随着我国城市化进程的加快、经济的快速发展、工业化进程的不断推进，房地产行业对拉动内需、解决农民工就业、带动上下游相关产业、提高地方政府可支配财力的作用日益突显。而以盈利为目的房地产行业在为地方政府贡献税收的同时，也在通过采用各种税收筹划方法达到实现最轻税负、利润最大的目的，进而谋求行业的长远发展。本文将通过对目前房地产行业的特征及缴纳税种进行分析，探讨在新政策环境下税收筹划的方法及应用。关键词：房地产行业行业特征税种税收筹划据有关数据表明，2012年我国房地产行业缴纳税款共计1.3万亿元，其中契税2874亿元、房产税1372亿元、营业稅4051亿元、土地增值

2、税2719亿元、企业所得税2015亿元。房地产行业无疑已成为拉动中国经济发展的主力军。而作为以盈利为目的的房地产行业，即面临着涉税的高风险，又要接受稅务机关的严厉检查，同时还要实现企业盈利最大化目的，为企业发展提供资金保障。因此，房地产行业税收筹划应运而生。所谓税收筹划，就是企业为实现价值最大化,通过对企业经营活动整个过程进行事先筹划，在不违反国家稅收相关法律的前提下，降低企业税负，以达到合理避税的目的，为企业积累发展资金。由于房地产行业特点有别于其他行业，故在税收筹划方法的选择上具有一定的特殊性。一、房地产行业主要特征房地产企业具有区别于其他生产经营企业的行业特征：一是产品生产过程的复杂性

3、。房地产行业的生产过程主要为项目立项、规划设计、筹集资金、摘牌拿地、拆迁安置、预售建房、销售房产、提供物业及维修、清算等过程。二是资金筹集渠道广。目前房地产行业的主要资金来源为股东投资、银行借款、利用预售房款及公积金贷款、发行企业债或股票方式。三是生产周期较长。房地产开发企业开发的地产项目一般为3-4年，如果继续开发二期、三期则开发周期多则达到10年。因此，收入、成本、费用在不同会计期间之间的摊销政策直接影响着企业的当期利润及应纳税所得额。四是房产成本、费用项目繁多。房地产企业的费用主要包括财务费用、管理费用、经营费用；开发成本主要为土地使用权取得费、前期工程费、建筑、安装工程费、基础设施建

4、设费、公共配套设施建设费、开发间接费。名目繁多的成本费用项目使房地产企业在会计核算与计算应纳税所得额过程较其他行业更加复杂多变。二、房地产行业涉及的主要税种目前，我国房地产行业涉及的主要稅种为：一是在拿地环节的契税、耕地占用税；二是在交易过程中的营业税、城建税、企业所得税、土地增值税和由买卖双方缴纳的印花税;三是在房地产待售阶段的城镇土地使用税及房产税。在以上九个税种中，以房地产行业缴纳的营业税、土地增值税及企业所得税金额占企业税负比重最大，同样在进行税收筹划中具有较大的灵活性和可操作空间。三、房地产行业税收筹划内容及应用（一）房地产行业营业税税收筹划房地产行业在销售商品房、转让土地使用权、

5、代扣代缴建安费用时会涉及营业税，目前的稅率为转让收入的5%。房地产企业在采用营业税税收筹划方法时主要遵循“选择最低税负点，采用递延纳稅方式、避免违法造成损失”的原则。具体筹划内容为：一是销售不动产筹划。《营业税暂行条例》规定，房地产企业自建房产销售，适用5%的税率；自建房产不出售的，对于自建行为按照建筑业税率3%进行征税。例如,甲房产开发企业自建1栋办公楼，转让给乙公司，转让收入100万元，则甲开发公司应缴纳营业税（100万元X5%）5万元。但如果乙公司以承包工程的形式委托甲开发公司为其代建一栋办公楼，则甲开发公司适用建筑业税率3%,应缴纳营业税（100万元X3%）3万元，税负降低40%。二

6、是延期缴纳稅款筹划。按照营业稅法规定，纳税义务人应于取得营业收入当天或者取得营业收入款项债权的当天确认纳税义务发生，如果企业采取预收房款的方式销售不动产的，则收到预收款的当天为纳税义务发生时间。例如，甲开发公司转让乙公司一栋价值100万元的办公楼，双方釆取分期付款方式结算，乙公司于当年6月支付50万元，余款承诺于12月末支付。甲开发公司收到50万元预售款时应缴纳营业稅为2.5万元，同时，甲公司在收到第一笔预售款时为乙公司开具了全额的不动产发票。而按照稅法规定，纳税义务时间包括取得索取营业收入款项凭据的当天，故甲公司在未取得全额售房款的情况下需缴纳5万元营业税。从纳税筹划角度来讲，甲公司在尚未

7、收到全部价款时，不应与乙公司进行结算并开具全额发票，应避免提前负担税款。三是合作建房税收筹划。对于开发商提供土地，合作方提供资金，房屋建好后双方均分的合作方式，税法规定，不但要对开发商提供土地征收'‘转让无形资产”营业税，对于房屋分配给各方仍应按“销售不动产”征收营业稅。而《营业稅暂行条例》规定，企业一方以土地等无形资产投资入股新企业，并享有企业利润分配权、承担企业经营风险，则不产生营业税纳稅义务。开发商可利