中融财信渝中城股权投资集合资金信托计划.

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1、中融国际信托有限公司中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年4月7日）经办业务部门：机构业务部54声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日54目录一、项目背景5二、

2、信托方案6（一）信托基本要素6（二）交易结构71、交易结构图72、信托资金运用73、担保措施84、项目公司的管理85、信托财产变现8三、交易对手情况调查8（一）项目公司8（二）项目公司母公司15（三）集团公司整体情况分析27四、项目分析41（一）项目基本情况411、项目现状412、开发计划及控规指标423、开发计划434、设计、施工、监理情况43（二）项目市场情况441、宏观经济概况442、当地总体房地产市场463、项目市场情况47（三）项目分析501、总投资预测502、已投入资金的合理性503、项目资金来源与运用预测表514、项目损益预测54（四）本项目综合评价

3、54五、用款项目551、用款项目简介55542、项目控规指标及开发进度553、项目投资估算56六、风险控制措施分析57七、结论及建议5754一、项目背景本项目的交易对手为重庆财信房地产开发有限公司（以下简称“财信地产”）的子公司重庆中置物业发展有限公司（以下简称“中置物业”），财信地产成立于1996年，注册资金20000万元人民币，是重庆财信企业集团有限公司（以下简称“财信集团”）旗下的核心子公司，系国家一级开发资质的房地产企业，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米，产品领域涵括：城市ShoppingMall、国际甲级写字楼、

4、大型旅游地产、精品滨江社区、低密度高端物业、城市国际五星级商务酒店、度假温泉酒店等物业类型。所开发项目分别获“巴渝杯”优质工程奖、重庆十大形象工程、城市建设“十佳项目”、“广厦奖”、“三峡杯”优质工程奖、“绿色生态住宅小区”、“用户满意度”等多项殊荣。公司以业务范围以重庆为中心，并已进入北京、四川、海南、上海、河南、贵州等10多个主要城市。2011年，财信地产连续四届荣获重庆房地产50强企业（2011年位列第11位），2012年3月“2012年中国房地产开发企业500强”测评活动中财信地产获得“中国房地产开发企业200强”（位列第106位）。财信集团创办于1997

5、年，是一家以房地产、环保为主，兼具市政工程建设、金融投资的大型企业集团，为国兴地产（股票代码：000838）第二大股东。截止2012年末，财信集团已拥趸100亿资产，公司业务已拓展至成都、北京、河南、贵州等城市。2012年3月2日，财信地产通过竞拍获得位于重庆市渝中组团C分区33-1-1/04号的YZ-3-1地块，并于2012年3月2日与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》，地块编号为YZ-3-1（以下简称“财信•渝中城项目”），土地成交价为106,264万元，项目总共建筑面积388,369平方米，总投资278,849万元。目前财信地产已经投入

6、56,132万元地价款。财信地产希望54与我公司就此项目开展信托合作，所融资金用于缴纳渝中城项目的剩余土地价款和项目建设开发。公司收入2.5%-3%/年，收入总额约4,800万元。一、信托方案（一）信托基本要素1信托计划名称：中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划2信托管理类型：主动管理型3信托类型：集合资金信托计划，结构化4信托期限：24个月，满一年可提前结束。5信托规模：16.7亿元，其中优先级8亿元，次级8.7亿元6资金运用方式：股权投资，以900万元受让项目公司90%股权，其余优先级资金以增资方式计入资本公积7信托受益权分层比例：优先级固定收益、次级享有

7、扣除优先级本金、收益及其他费用后所有信托财产8资金用途：渝中城项目部分土地款和后期开发建设9公司收入：约2.5-3%/年，收入总额约为4,800万元。10信托收益分配：按信托年度支付利息，信托生效满1年后支付第一年信托收益，到期后一次性支付本金及剩余信托收益。（二）交易结构1、交易结构图54设立、管理①中融信托认购人项目公司财信渝中城股权投资集合信托计划认购①保管银行保管⑧财信集团信托利益分配①股加债进入偿还本息担保需要签署的主要交易文件：1《信托计划说明书》；2《优先级资金信托合同》；3《次级信托合同》；4《股权转让协议》（信托公司与财信地产签署）；5《股权质押

8、协议》（信