有关房地产市场的调查报告.doc

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1、有关房地产市场的调查报告　　从XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX年税收收入亿，XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行恿业已成为小店区支柱型产宴业，该行业的兴衰成败直售接影响地方政府财政收支碴情况。 　　纵观XX年－刑XX年xx市房地产走势贱，我们发现，在经历了“颐控制房价过快上涨”“抑红制房价过快上涨

2、”“遏制悦部分城市房价过快上涨”重的过程中，xx市的房价负一直打着政府宏观调控政约策的擦边球，受政策影响荧不大。在刚刚闭幕的十八徐届三中全会上，关于对财阑税体制的改革，集体土地铜使用权的变化，以及房地再产税的开征及推广，这些打政府宏观调控政策的实施万都会对房价产生一定影响垮。 　　我们辩证地得出结黔论，对普通住宅的刚性需卸求稳中缓升，而对非普通氦住宅、商铺等高档住房或耘奢侈品房的价格将会下降醒。 1、房价组成要素： 　薄　土地费用：目前这是重德要组成部分。政府是土地庶财政，财政中一大部分源音于政府转让土地使用权的醇收入，也就是卖地，地价斗越高， 　　土地成本越大楔，这部分成本都会转稼到杖消费

3、者头上。随着改革力写度加大，中央对财税体制避的改革，土地财政的现象恋会逐步改善，那么关乎国诣计民生的普通住宅的供应氮将会增大，也就是说未来鬼房地产市场的改革方向要至从需求市场向供给市场转幕变，根据经济学中需求供恨给函数的变化，供给增多缠，则同样的均衡量下，均呀衡价格下降，因此这是对蛮房价的重要影响因素。配茬上图：需求供给曲线 　　卫税金及费用：XX年房地诊产企业的税负率7%左右前，目前的税负率近13%鲍。拿目前销售不错的首开笼房地产来说，当年的销售鹃收入过亿/80套，新增被税负就要达到600万，牺平均每套房多承担税负万褒，平均每平米房价增加5藩35元。 　　房产税的开福征现状：对从价的按房产

4、运的%征收，从租按照12渠%，但对国家机关企事业肤单位以及军队的房产免税枣，对个人的非营业用房产猪免税。 　　三中全会对财臻税体制改革的方向要开征怖房产税，但对保障居民起主码生活水平的用于个人居苛住的非营业用房产我们认琼为开征的可能性很小。那逸么税制改革就不会影响到酿普通住宅的房价，所以我革们认为普通住宅会按照市却场供求关系确定价格，从局趋势来看应该是上升的。塔对于非普通住宅，利润空铡间较大。我们做过调查，抉恒实平阳的房产销售收入仗70%来自于商铺及写字滦间，开盘时4万/平米，震目前已升至6万/平米。蓟随着房产税的开征，投资颊者会转向别的投资市场，溺导致市场上房屋供大于求袁房价会下跌。拿星河

5、湾来议说，开盘时一房难求2万阶/平米，到目前已降至万毡/平米，该处房产代表了以将来高端奢侈品房屋的价迟格走势。建安成本、配套狞设施费、广告开发费用、电开发商利润 2、社会因素猫 国民经济的发展水平 体制制改革的深化程度 居民收入众水平的变化 政策导向 社区丽环境选择 地理位臵 　　其罩中，国民经济发展水平、粹居民收入水平，随着经济蜡社会的发展，这两项都是些逐年递增，这些因素会影气响房地产市场的总体供求净，特别是影响需求。通常殷来讲，一个地区的经济发筑展水平越高、经济增长越诸快、产业结构越合理、就蚀业率、收入水平和投资水惑平越高，财政收入越多、桑金融形势越好，房地产市裔场需求就越大，房价总体膘

6、水平也越高。反之，房价验总体水平越低。从中国的樱情况来看，改革开放20忿多年后的今天与改革初相蒜比，房价有了巨幅增长，越就是源于全国的经济发展猿水平、居民收入水平等一谨系列经济因素方面的迅猛殴发展。 　　三中全会提出嘲，要让市场在资源配臵中缕起决定性作用，那么政府匝的调控政策就是保障，不镇能主导，真正将资源推向撼市场，与国际接轨。 体制莉改革的深化程度 税制的设岳臵 房地产税的开征 规范性携文件的出台 　　国五条细久则中未提及征收二手房交初易20%的个税问题。随吮着市国五条细则的出台，净太原楼市开始趋于明朗化裔，接下来一段时间成交量辉可能会有所上升；但也有侮相关人士反映：市房管局谐对新建商品

7、住房价格增幅贱高于城镇居民家庭人均可畜支配收入实际增幅的企业伶，加大了预售证等相关证妓件的审评力度，这在一定磺程度上将导致部分有合法潭证件的房价正再一次涨价岩。 　　一线城市由于经历吱了几轮调控的洗礼，开发凛商相对比较理性，通过降掩价来促进销售已经成为一醛种常态，那么就需要减少脏开发商的利润来降低房价肪，吸引消费者，达到销售蕴目标。对于二线城市来说扰，对于普通住宅的销售，瞻如正规、知名房地产商，以如首开等，房