物业管理服务费用测算

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物业管理服务费用测算根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“一、经费测算的原则及说明；二、经费测算：1、人工成本；2、行政办公费；3、设备设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据(一)上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“上海市城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。二、经费测算的原则(一)遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。(四)管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明1、人员工资标准根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注1中心经理4,0002品质行政主管（中心经理助理）2,5003安全主管1,8004工程维修主管2,0005清洁绿化主管1,8006高级管家1,8007会计1,4008出纳1,2009维修技工1,20010安全班长1,10011安全员90012清洁工60013绿化工6002、物资装备的摊销物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。3、开办费摊销 开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。4、管理者酬金依照上海市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。5、本体维修基金及专用基金按上海市有关规定收取。暂不测算。第二节经费测算经费测算总表（单位：人民币元）序号项目测算依据月支出备注1人工成本详见人工费测算明细表122,202.00　2行政办公费3设备设施维护费4公用电费详见办公费测算明细表14,406.67　详见维护费测算明细表9,984.00　按经验数据测算23,500.00　5公用水费6清洁费（设施材料）　7绿化费按经验数据测算4,200.00　详见清洁费测算明细表10,233.00详见绿化费测算明细表17,388.008保安费9固定资产折旧10开办费摊销详见保安费测算明细表400注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中详见固定资产测算明细表1,397.50详见开办费测算明细表3,036.8723,994.1311小计　206,748.03227,705.3012不可预见费以上各项之和的2%4,134.964,554.1113管理者酬金以上各项之和的10.00%21,088.3023,225.9414营业税金及附加以上各项之和的5.70%13,222.3614,562.6615总计　245,193.66270,048.0116每平方米月管理费(不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积3.534.05根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注A1.1434.0　 B1.0573.7　C、D13.5　E0.9143.2按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月（一）人工成本测算序号项目人数月薪计算方法月支出备注1工资(1)中心经理14,000人数x月薪4,000(2)品质行政主管2,500人数x月薪2,500中心经理助理(3)安全主管2800　人数x月薪(4)工程维修主管2000　人数x月薪2(5)清洁绿化主管2800　人数x月薪1(6)高级管家5400　人数x月薪5(7)会计2400　人数x月薪1(8)出纳1200　人数x月薪1(9)维修技工4400人数x月薪8(10)安全班长300人数x月薪1(11)安全员人数x月薪5(12)清洁工人数x月薪1(13)绿化工人数x月薪1(14)小计2三费一金　　　　　(1)福利待遇　　工资总额x8%7,008.00　(2)培训费　　工资总额x8%7,008.00　(3)工会费　　工资总额x2%1,752.00　(4)社会保险费　　工资总额x20%17,520.00　(5)教育基金　　工资总额x1.5%1,314.00　(6)小计　　　34,602.00　 　3合计　　　122,202.00　（二）行政办公费序号项目数量单位单价计算方法月支出备注1办公用品、低值易耗品　　　　　　　（1）管理人员10人20数量x单价200.00　　（2）操作人员80人5数量x单价400.00　　小计90人　　600.00　2通讯费用　　　　　　(1)固定电话/传真5部150数量x单价750.00　(2)移动电话2部　300数量x单价　600.00　　小计　　　　1,350.00　3车辆使用费用2部1500数量x单价3,000.00　4员工宿舍租金4套600数量x单价2,400.00　5社区文化活动费12次　1500综合测算1,500.00　6服装费用　　　　　　(1)管理人员服装13套90011700975.00　(2)维修工服装7　4002800233.33　(3)清洁绿化工34　2709180765.00　(4)保安员43　1000430003583.33　(5)小计　　　666805556.67　7合计　　　　14,406.67　（三）设施设备维护费序号项目数量单位单价保养期月支出　备注1电梯维保费8台　600124,800.00不记入总费用　2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用　3电梯保险费8台　　　　　　 4强电系统维护费　　　　2,000.00　　(1)高压供电系统　屏　　　　　(2)低压供电系统　屏　　　　　(3)备用发电机维护费　台　　　　　　小计　　　　2,000.00　　5给排水系统维护费　　　　800.00　　(1)给排水水泵维护费　台　　　　　(2)给水水管维护费　　　　　　　(3)排水水管维护费　　　　　　　(4)消防水系统　　　　　　　　消防箱　套　　　　　　小计　　　　800.00　　　6室外景观绿化水维护费　　　　500.00　　7游泳池维护费　　　　200.00　　8消防系统维保费　　　　500.00　　9弱电系统维护费　　　　2,500.00　　(1)消防弱电系统维护费　　　　　　　(2)控制中心维护费　　　　　　　(3)保安监控系统维护费　　　　　　　(4)防盗报警系统维护费　　　　　　　(5)巡更系统维护费　　　　　　　(6)IC卡门禁统维护费　　　　　　　(7)停车场系统维护费　　　　　　　　小计　　　　2,500.00　　　10建筑本体维修费　　　　/　　11设备维修零星材料费　　　　600.00　　　小计　　　　9,600.00　　 12不可预见费4%　　　　384.00　　13合计　　　　9,984.00　　（四）公用水电费序号项目数量单位单价保养期月支出备注1公用电费50000度0.47　23,500.00　2公用水费3500吨1.2　4,200.00　　合计　　　　27,700.00　（五）清洁费序号项目计算方法月支出备注1基本清洁费　　　(1)清洁人工费//　(2)工具/材料费综合测算2000　2清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具1333　总价80，000元3垃圾清运费30天×1车/天×150元/车4500　4室外水景清洁费每月清洗1次1000　5化粪池清理费每一年清洗2次400　7消杀费综合测算1000　8总计　10,233.00　（六）绿化费项目数量单位单价计算方法月支出备注绿化费　41400M20.42数量x单价17,388.00　（七）保安费项目计算方法月支出备注 日常耗材、装备保养综合测算400.00（八）固定资产折旧序号项目资产总额计算方法月支出备注1行政办公设备74,000.00分5年摊消1,233.33　2工程设备9,850.00分5年摊消164.17　3合计　　1,397.50　附表：固定资产清单(一)行政办公设备　　　　　项目数量单位单价金额备注会议桌1套3,000.003,000.00　大工作台1套2,000.002,000.00　复印机1台15,000.0015,000.00　内联网络电脑终端10台4,000.0040,000.00　数码照相机1部4,000.004,000.00电视机5台2,000.0010,000.00小计　　　74,000.00　(二)工程设备　　　　　项目数量单位单价金额备注200型室外疏通机1套2,350.002,350.00　备用发电机1台5,000.005,000.00　台钻1台2,500.002,500.00　小计　　　9,850.00　合计　　　83,850.00　（九）开办费摊销序号项目总额计算方法月支出备注1开盘期间人工成本费1,211,883.00按5年摊销20,198.05摊入营销成本2除人工费外其它开办费摊销227,765.00按（80%）5年摊销3,036.87摊入物管成本 3总开办费1,439,648.00按5年摊销23,994.13全部摊入物管成本“********”的开办期从2010年7月1日至2011年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出1人工成本　　　　　(1)工资　　　　　　中心经理1124,000.00数量x驻场时间x单价48,000.00　品质行政主管（中心经理助理）1102,500.00数量x驻场时间x单价25,000.00　安全主管1121,800.00数量x驻场时间x单价21,600.00　工程维修主管1122,000.00数量x驻场时间x单价24,000.00　清洁绿化主管1101,800.00数量x驻场时间x单价18,000.00　高级管家661,800.00数量x驻场时间x单价64,800.00　会计121,400.00数量x驻场时间x单价2,800.00　出纳121,200.00数量x驻场时间x单价2,400.00　维修技工2121,200.00数量x驻场时间x单价28,800.00　安管班长3121,100.00数量x驻场时间x单价39,600.00　安管员4012900.00数量x驻场时间x单价432,000.00　清洁工3512600.00数量x驻场时间x单价252,000.00　绿化工212600.00数量x驻场时间x单价14,400.00　小计　　　973,400.00(2)三费一金　　　　　　福利费　　　工资总额8%77,872.00　工会经费　　　工资总额2%19,468.00　社会保险费　　　工资总额13%126,542.00　教育基金　　　工资总额1.5%14,601.00　小计　　　　238,483.00　合计　　　　1,211,883.002行政办公费　　　　　 (1)办公用品、低值易耗品　　　综合测算3,000.00(2)通讯费　　　综合测算3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费712900.00套数x开办时间x单价75,600.00　合计　　　81,600.003入伙资料35060.00　21,000.004办公设备　　　见开办期办公设备清单18,600.005工程工具　　　见开办期工程工具清单14,710.006治安消防用品　　　见开办期治安消防用品清单25,315.007服装　　　见开办期低值装备清单66,540.00　总计　　　　1,439,648.001、开办期办公设备清单序号项目数量单位单价合计（元）备注1办公家私3套1,500.004,500.00　2工作台10套500.005,000.00　3转椅10把80.00800.00　5打印机2台700.001,400.00　6文件柜5套300.001,500.00　7档案柜2个300.00600.00　8电话5部100.00500.00　9传真机1部1,500.001,500.00　10保险柜1部1,000.001,000.00　12工具柜5套200.001,000.00　13饮水机4台200.00800.00　14小计　　　18,600.00　2、开办期工程工具清单序号项目数量单位单价合计（元）1冲击钻1台980.002手提切割机2台350.00 3台式砂轮机1台1,500.004手抡电钻2台480.005电焊机8KVA1台6型室内疏通机4套1,450.007台钳2套150.0010大管钳4架30.00120.0011数字万用表2个250.00500.0012指针万用表1个100.00100.0013摇表1个180.00180.0014接地摇表1个200.00200.0015高压摇表1个1,000.001,000.0016电梯专用工具1套500.00500.0017电工组合工具7套200.001,400.0018综合维修工具1套1,500.001,500.0019高空作业工具1套500.00500.00205档铝合金组合梯3架300.00900.002111档铝合金组合梯1架750.00750.0023平板车1辆500.00500.0024拖线盘2台600.001,200.0025小计　　　14,710.003、治安消防用品清单序号项目数量单位单价合计(元)1无线对讲机25台750.0018,750.002橡皮警棍30根15.00450.003水壶45个10.00450.004电警棍10根150.001,500.005警示牌5块45.00225.006消防斧头2把60.00120.007专用消防扳手2把30.0060.00 8防毒面具2套130.00260.009消防头盔10套90.00900.0010消防靴2套250.00500.0011消防衣3套700.002,100.00　小计　　25,315.004、员工服装清单序号项目数量单位单价金额1保安服装88套550.0048,400.0011工程服装4套200.00800.0015管理人员服装10套600.006,000.0018清洁工服装80套135.0010,800.0021绿化工服务4套135.00540.00