酒店财务报告流程

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1、酒店财务预测报告第一章预计使用率水平1.1前言本章节，我们主要为拟建酒店预测拟建酒店开业后十年的住宿率水平、市场分布和平均房价。我们假设，从第四年开始，拟建酒店的住宿率水平将保持与第三年相同的稳定的水平。我们认为，此住宿率水平应是合理的，并有望长期内保持稳定。此外，我们还假设，从第四年开始，客房需求的增长将与客房供给增长保持一致。1.2研究方法1.2.1预测拟建酒店的客房住宿率水平时，我们进行了“平等市场份额”占有率分析。尽管市场整体住宿率是衡量酒店市场整体实力的参照指标，但市场中各个单体酒店的业绩表现肯定会高于或低于市场平均水平。占有率分析有助于我们更准确的预测拟

2、建酒店相对于竞争市场其他酒店的业绩表现。平等市场份额分析是基于以下前提：假设其他所有因素都相同，则市场中各家酒店的客房获取的房晚需求量也将相同。任何不一致都是由于某一家假定酒店所拥有的有利特征较多或较少所引起的。因此，如果某一个市场有1，000间客房，酒店A有100间客房，则它在该市场中的平等份额是10%。如果该酒店市场总共获取了250，000间房晚，则酒店A在房晚需求方面的平等份额也是10%，即它有望获取25,000间房晚。酒店A获取这25,000间房晚的能力可能会决定它对其市场平等份额的占有。如果酒店A实际只获取了20，000间房晚，则其就是80%（20,000

3、/25,000）。如果酒店A获取了30,000间房晚，则它的占有率就是120%（30,000/25,000）。因此，“平等市场份额”占有率分析通常用于比较竞争市场各酒店在整体市场中的业绩表现，以及他们在各个客源市场的占有率水平。以此为基础，我们预测了拟建酒店未来在各个需求市场的占有率，并相应推测出其整体占有率水平。这种分析方法需要我们全面了解那些影响顾客选择酒店的潜在因素。预测项目酒店的相关业绩时，了解为什么顾客选择入住此酒店而非另一间酒店是关键的第一步；第二步是要对每座酒店内在固有的特征进行定量分析，并将他们与项目酒店的特征进行对比。正是通过这方面的比较，我们预测

4、出拟建酒店运营首五年在市场中的相对业绩定位。为了预测拟建酒店的市场占有率水平，我们分析了其在各个客源市场的潜在竞争力。我们的分析考虑到了多方面的因素，这些因素会影响一个潜在顾客或者第三方决定选择什么酒店入住，包括：l位置和周边环境的品质l设施的品质和多样性l预期的市场定位l预期的国际酒店管理公司的品牌和管理l预期的硬件设施和内装修的整体质量水平鉴于我们建议拟建项目定位为具备国际水准的高档酒店，因此它可能会在不同程度上与前文所列的竞争对手酒店竞争需求客源。为了预测拟建酒店所能实现的合理占有率水平，我们分析了苏州大多数竞争对手酒店的占有率表现。1.1拟建酒店占有率水平预

5、测基于我们对市场和项目地点、项目特征的分析，我们认为，为了实现合理的市场占有率水平，拟建酒店必须采用合适的定位及形象以有效区别于竞争市场中现有和拟建的酒店。此外，基于拟建酒店所具备的竞争优势并在此基础上对其稳定经营年份的占有率水平分析，通过占有率水平分析，我们对拟建酒店运营首五年（2013年至2017年）的预期住宿率水平进行合理的预测。如表：年份市场平均住宿率拟建项目酒店平均住宿率201360%55%201465%62%201572%66%201672%66%201772%66%数据来源：MHC市场调研项目地周边竞争酒店及相关酒店的数据以上住宿率水平符合拟建酒店的定

6、位、设施和房价水平。随着酒店经营日趋成熟，并在市场中树立起一定知名度，预计拟建酒店有望在运营第三年达到稳定经营水平。1.4平均房价水平预测在预测拟建酒店的平均房价时，我们考虑了以下因素：l酒店市场目前所实现的平均房价水平l随着新酒店加入市场，预计项目预测期间整体市场平均房价的走势，预测拟建酒店的平均房价水平时，我们假设拟建酒店大约需要三年时间才可达到稳定经营水平。这是因为新酒店通常会在运营第一年提供各种优惠以吸引客源，并在运营的前几年内提供具备吸引力的房价来吸引客源。考虑到这些因素，我们在稳定年份的房价预测基础之上，对运营第一年和第二年应用了一定的折扣率。l我们假设

7、未来每年的通胀率为3%。我们预测，拟建酒店运营前5年平均房价如下表所示：年份平均房价房价折扣平均房价考虑通胀后的平均房价2013550.0010%495.00509.002014600.005%570.00587.102015650.00　650.00670.002016650.00　650.00690.002017650.00　650.00711.00数据来源：MHC市场调研项目地周边竞争酒店及相关酒店的数据我们预测，拟建酒店运营前5年平均每间房收益如下表所示：年份考虑通胀后的平均房价平均住宿率考虑通胀后的平均每间房收益2013509.0055%279.952