城市房屋拆迁中存在的问题及法律思考

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1、城市房屋拆迁中存在的问题及法律思考（目录）一、引言二、房屋拆迁中存在的问题三、存在问题的原因分析四、将出台的征收条例利弊分析五、建议与思考六、参考文献城市房屋拆迁中存在的问题及法律思考（目录）一、引言二、房屋拆迁中存在的问题三、存在问题的原因分析四、将出台的征收条例利弊分析五、建议与思考六、参考文献一、引言所谓城市房屋拆迁，是指建设单位根据城市规划要求和政府有关的批准文件，在取得房屋拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的居民或者单位进行补偿安置的法律行为。从表象上看，拆迁是拆迁人通过支付拆迁费用而取得了对被拆迁人所有的房屋

2、或其它建筑物进行拆除和搬迁的的权利，而实际上拆迁的根本目的在于获得被拆迁房屋及其他附属物所附着的土地使用权，以实现对该土地的再开发和再利用。目前，我国在城市房屋拆迁中,主要依照2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称拆迁条例）。新修订的拆迁条例与1991年颁布实施的拆迁条例相比，有了显著的进步：一是保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆房屋的重置价结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积，通过房地产价格评估确定货币补偿金额；明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。二是明确了城

3、市房屋拆迁中，被拆迁人有权选择在其房屋被拆除后，是获得货币补偿或者是进行产权调换。三是要求拆迁人在领取拆迁许可证时，必须具备相应的条件，提交建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案以及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。新的条例颁布以后，对于规范各地的拆迁管理工作，保护房屋所有权人、使用权人的合法权益发挥了重要作用。但是在执行中，也出现了一些不容忽视的问题。尤其是2007年10月1日起《物权法》颁布实施后，拆迁条例与《物权法》和《宪法》等法律出现了明显的冲突，因此，拆迁纠纷在全国各地越来越多，据国家信访

4、局统计，现在大概有40%以上的信访案件与拆迁有关，可见拆迁工作在维护社会稳定方面起到举足轻重的作用。二、房屋拆迁中存在的主要问题（一）房屋拆迁许可证颁发制度不规范，拆迁人主体不明确，房屋拆迁工作秩序混乱城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为，涉及房屋管理、土地管理、规划管理、建设管理、文物管理等一系列行政管理的内容。因此，需要公权力对其进行监督管理，如房屋拆迁许可证的颁发、房屋拆迁纠纷的行政裁决、行政强制拆迁等。但从我国目前实际情况来看，很多拆迁管理部门属于事业单位，这些事业单位是指各级地方政府、开发区管委会建立的房屋拆迁中心、拆迁办等事业单位。这些部门处于

5、非政府与“二政府”、企业与准企业、非盈利与变相盈利状态。作为事业单位的拆迁管理部门具有双重职能，即经营职能和管理职能，而这两种职能常常交织在一起被滥用，使得拆迁人既是“运动员”，又是“裁判员”。从实践中看，这些事业单位性质的拆迁管理部门颁发拆迁许可证仍是一个普遍存在的问题，这些作法违反了房屋拆迁相关的法律法规的规定，从而造成拆迁的混乱局面。（二）房屋拆迁补偿费偏低房屋拆迁补偿费偏低。许多地方屋拆迁补偿标准是拆迁地方制定的文件规定的，往往低于房屋市场价格，使得被拆迁人的房屋被拆除后，没有能力在购置新住房。尤其是随着经济社会的快速发展，房屋价格不断攀高，使补偿

6、价格明显低于当地新建房屋实际价格。如我们西平县在进行拆迁补偿时，执行的是西政[2008]55号文件，一等框架结构每平米补偿标准是595元；一等排架结构补偿标准是每平米553元；一等砖混结构房屋补偿标准是每平米468元。而市场购房均价每平米在1300元左右，是补偿标准的两倍多。为了不至于吃亏太大，多数被拆迁人只好选择房屋产权调换的补偿办法，但原来居住的位置优势，宅基地都不复存在。因为开发商往往把好的区位开发成商铺等，以获取最大的经济利益。被拆迁人为了维护自己的权利，必然会拿起法律武器来捍卫自己的权益，因此，就出现了一个又一个所谓的拆迁“钉子户”，也就直接影响

7、了房屋拆迁工作进展和社会稳定，甚至出现恶性殴打事件。(三)对被拆迁房屋、违章建筑的性质认定及补偿安置缺乏法律依据1.对被拆迁的房屋性质认定及补偿。住宅房屋与经营性用房在房屋拆迁补偿中，补偿数额存在较大的差异。因此，在房屋拆迁工作中，依据法律规定正确界定房屋的性质，给予被拆迁人一定经济补偿，是房屋拆迁工作中首先要解决的问题。由于房屋拆迁主管部门、拆迁人对被拆迁房屋性质认定不准确，对于应按经营性用房标准给予补偿的，按住宅用房认定并给予补偿，造成被拆迁人的不满，发生纠纷，引发诉讼，甚至引起当事人越级上访。对违章建筑性质的认定及补偿。违章建筑的认定是行政主管部门的

8、职权范围，作为房屋拆迁主管部门、拆迁人都没有认定权利，也没有必要自