房地产开发与经营

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1、1.什么是房地产？房地产又称‘不动产’，包括了土地、建筑物和地上定着物，是房屋财产和土地的总称，是实物权益和区位的结合。2.什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建筑的行为。3房地产开发的地位和作用？地位：房地产产业是我国经济的支柱产业；房地产开发在城市建设中占主导地位作用：（1）有利于加速城市现代化进程（2）有利于城市总体规划的实现（3）为城市政府财政收和城市建设提供资金来源（4）为城市社会，政治、经济文化活动和人民生活提供载体（5）为城市中低收入群体提供住房保障4.房地产开发的模式1.多元化开发模式：（1）混业开

2、发（2）纵向一体化开发（3）综合项目开发2.专业开发模式：（1）特定物业类型开发（2）协作开发3其他开发模式：（1）定向开发（2）服务性开发基本概念1.土地使用权指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付国有土地出让金，又称‘批租’，属于一级市场。2.招标出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定的或不特定的自然人、法人或其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。3.拍卖出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间地点进行公开竞价，根据结果确认国有

3、建设用地使用权人的行为。4.挂牌出让指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果，或现场竞价结果来确认国有建设用地使用权人的行为。5.协议出让指国家以协议的方式，将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土使用权地出让金的行为6.土地使用权转让指获得国有土地使用权的受让者，在投资经营开发的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。7.土地使用权划拨是指县

4、级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权交付给土地使用者使用的行为。8.公开招标指招标人发布招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标9.房地产市场调查内涵狭义上，房地产市场调查是指房地产开发商为了项目开发的需要而进行市场调查活动。10.市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者对市场的认识，是捕捉新的市场机会的条件。（2）市场调查是项目策划者对市场的感知，是了解消费者需求的重要手段。（3）市场调查是项目策划者对市场的了解，是形成创意的必要条件。（4）市场调查是项目机

5、会研究，市场定位，项目设计，项目营销等一系列活动的基础，是贯穿项目全程的始终。11.市场调查的原则（1）客观性原则（2）全面性原则（3）经济性原则（4）学习性原则12.市场调查的特点（1）调查内容的广泛性（2）调查内容的针对性（3）调查内容的时效性（4）调查方法的多样性和专业性（5）调查结果的局限性13.房地产项目策划的特性（1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）创新性（6）可操作性（7）多样性14.房地产项目策划的作用（1）能创造显著的经济效益和社会效益（2）为项目决策指明方向（3）能使房地产项目开发增强竞争能力（4）能有效地整合房地产资源15

6、.项目定位的原则（1）定位的市场化原则（2）定位的差异化原则（3）定位的前瞻性原则（4）产品之间不是代替性16一般情况下影响项目规划设计的要素主要有：（1）国家及项目所在城市的房地产开发建设的基本政策（2）项目所在城市的控制性详细规划的有关规定（3）项目所在地现场状况（4）市场调研结果、市场定位与项目开发理念（5）建设项目的总投资与资金运作方式17房地产开发全过程的风险认识项目开发是一个长期的、涉及面广而且复杂的过程，这一过程存在着大量的不确定的风险因素，因此，有必要对项目开发全过程中的风险有全面、系统的认识。18.住宅开发中常见的建筑风格形式中式风格欧陆风格

7、异域风格新古典主义风格现代主义风格主题风格论述题银行对房地产开发商是如何进行风险管理1.贷前管理（1）企业评价：企业资信等级、企业开发资质及开发经验（2）项目评价：政策法律许可条件、项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标（3）担保方式：保证、抵押、质押（4）贷款综合评价2.贷后管理：贷后管理工作主要是对该笔贷款进行资金监管。2.房地产开发商对项目贷款是如何进行风险管理开发商在获得金融机构的贷款后，一方面，应该认真安排资金的使用计划，加强工程阶段的成本管理，降低项目开发成本，减少财务风险的发生，从而合理利用贷款资金，充分发挥贷款资金的效益；另一方面，开发商获得

8、金融机构的贷款是根据项目开发资金估算的