房地产开发与经营课程设计--房地产开发与经营重点

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1、房地产开发与经营重点房地产开发与经营课程设计房地产开发房地产开发与经营-19-03tg12006.12.12房地产开发与经营重点第一章绪论★房地产开发狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产开发建设是整个房地产开发活动过程最关键的环节之一，包括地产开发和房产开发两部分。★房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动。★房地产开发与经营

2、的特点J房地产开发与经营难度较大，这个是由房地产商品本身的特点所决定的J房地产开发与经营风险较大J房地产开发与经营政策性强★房地产开发的形式和内容（理解）J按开发的时间差异，可以分为初次开发和再次开发J按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发J按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等★房地产经营的形式与内容（理解）J按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营。J按经营规模和经营方式划分，可以分为：1、专项经营2、综合经营3、集团经营：4、跨国经营J按活动发生的不同过程划分，可以分为：1、房地产开发

3、经营2、房地产流通经营3、房地产消费及使用经营★房地产开发与经营的程序与内容（理解）J投资机会的选择与决策，包括市场分析和项目的财务评估两个部分。J前期工作J建设阶段J租售阶段第二章房地产开发与经营理论和策略★可行性研究的过程★现金流量分析的指标通常的指标有净现值、净收益率和内部收益率。-19-03tg12006.12.12房地产开发与经营重点★消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场★消费者市场购买理论包括哪几方面？J消费者购买动机--本能动机和心理动机J购买决策过程：产生需求-收集信息-比较分

4、析-购买阶段-进行评判J消费者购买行为分析，主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。★市场环境分析（问答题）J宏观环境1、经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。2、政治因素3、人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等。4、政策法规和利率、税制因素J微观环境是指企业经营具体业务活动中的直接影响因素，包括供应者、生产者、顾客、竞争者和社会公众等因素。（环境问题、配套设施等）★价格确定理论J完全竞争型市场结构企业定价J垄断竞争型市场结构企业定价J寡头竞争型市场结构企业定价J纯粹垄断型市场结构企业定价

5、★房地产价格策略★不同时期房地产价格策略Ø1、投入期应采取的策略Ø投入期商品房的特点：Ø产品新。具有新外观、样式，新型室内结构、建筑材料，配套布局等。Ø市场占有率低Ø购买率低Ø风险大Ø应采取的对策：-19-03tg12006.12.12房地产开发与经营重点Ø努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传。Ø灵活选择销售渠道。根据不同用户群的特点，细分销售市场。Ø激发购买动机，促进购买行为。如加强宣传力度，采取实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段。Ø在价格上薄利多销，打开产品销路，迅速占领市场。Ø2、成长期应采取的策略Ø

6、成长期商品房的特点：Ø产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长。Ø初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润。Ø出现市场竞争。Ø应采取的对策：Ø不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。Ø适当提高房价，以增加赢利。Ø开辟新的市场，扩大市场渗透。Ø利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销售范围。Ø3、成熟期应采取的策略Ø成熟期商品房的特点：Ø生产模式化。设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。Ø商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。Ø市场竞争加剧。Ø应采取的对策：Ø提

7、高产品质量，以优质取胜。Ø保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在较稳定水平。Ø增加配套服务项目，提高服务质量。Ø4、衰退期应采取的策略Ø衰退期商品房的特点：Ø新式房屋产品出现。Ø竞争对手转移到新产品领域。Ø产品供大于求，出现滞销现象。Ø应采取的对策：Ø将成本控制在最低的标准之内。Ø采取灵活降价方案，扩大销售。Ø扩大销售渠道，强化促销手段。如采取人员推销、有奖促销等。★不确定型决策决策人不可能通过统计计算或估计得出各种自然状态出现的概率，因此只能根据各策略在不同自然状态下的损益值进行分析比较。不确定型决策问题评

8、价策略所用的决策准则一般有乐观准则、悲观准则、等可能性准则和后悔之准则等四种。★例题某工厂为了适应社会上对于该厂产品不断增长的需要，研究了几种扩大生产的方案。该厂已把市场对于该产品的潜在需要分为高、中、低三种，在各种市场需要的情况下，估计每年获利或亏损程度，如下表：单位：万元★扩大生产方案自然状态（市场需要量）高中低