土地利用政策与土地违法行为法律责任

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1、土地利用政策与土地违法行为法律责任张玉师2013年10月一、土地权利制度二、土地招标拍卖挂牌出让相关问题三、土地违法行为与法律责任四、卫片执法检查与例行督察相关问题（一）土地所有权制度1、土地所有权是土地所有制在法律上的体现。我国实行土地的社会主义公有制，即国家所有（全民所有制）和劳动群众集体所有制。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。2、将集体土地变为国有土地的情形：征收一、土地权利制度3、土地权利制度的法律规定宪法物权法（中华人民共和国主席令第六十二号，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日

2、起施行）土地管理法（自1987年1月1日起施行，1988年12月29日第一次修正，1998年8月29日修订，2004年8月28日第二次修正）《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。《土地管理法》第二章“土地的所有权和使用权”都是关于土地权利的规定。物权法：除关于动产的规定外，几乎其他条款都与土地权利有关。（二）国有土地使用制度国有土地使用权的取得通过划拨方式和有偿方式。1、划拨土地土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使

3、用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者无偿交付给土地使用者使用的行为。《土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地不是用地者的完全财产，因此，未经政府批准不能处置。《城市房地产管理法》（1995年1月1日实施，2007年修正）第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，

4、转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2、有偿方式供地土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。土地出让方式：协议方式和招标、拍卖、挂牌方式。《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让土地是用地者的完全财产，取得土地使用权证书和房屋所有权证书，“两

5、证齐全”即可上市交易。（三）集体建设用地使用制度1、农民集体所有土地使用的范围（1）乡镇企业用地；（2）乡村公共事业、公益事业用地；（3）农村村民宅基地；（4）农村集体经济组织举办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、经营等形式共同举办企业。2、宅基地管理严格实行“一户一宅”。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地是一种福利，只能享受一次。严格宅基地使用主体，禁止非法交易。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设

6、用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。依法取得的宅基地不能买卖。二、土地招标拍卖挂牌出让相关问题《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令,2007年11月1日起施行）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》（2006年8月1日起实施）对招标拍卖挂牌出让方法、程序和标准做了很细致具体的规定，并且提供了操作范本，出让公告、竞买须知、成交确认书及竞买申请都提供了格式文本。（一）以下4种情形的土地必须实行招拍挂方式出让：

7、1、政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式。政府供应的建设用地，一是新增，即农用地转用和征收后形成的国有建设用地。二是存量，即政府收购或收回的国有建设用地。2、政府供应不属于工业、商业等五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的须采取招拍挂方式。3、原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，须采取招拍挂方式供应。4、划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权的，须采取招拍挂方式供应。（二）招标、拍卖、挂牌三种方式选择哪种方式操作问题理论上，招标、拍卖、挂牌三种方式是同等的，政策上没有明确三

8、者的区别。39号令没有规定哪种性质的土地必须以招标方式供应，哪种性质的土地必须以拍卖或挂牌方式供应。从政府这一供地主体来说，同一宗地，既可以招标方式供应，也可以拍卖