融创君澜项目营销思考—一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地

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1、开发商：天津融创鼎晟置地有限公司提案方：伟业天津公司日期：2011年3月——《一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地》融创•君澜项目营销思考版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归伟业顾问所有，未经伟业顾问书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：环境客户操略政策环境预判局部环境研究项目定位方向竞品客户分解客户定位研判营销策略规划操作执行分解推售操作分解目标问题Question开发目标&难度判断[环境·客户·操略]三篇之环境篇政策环境4.17新国十条：背景：20

2、10年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。2010年4、9月连续2轮调控虽然抑制了房价过快上涨，但部分区域价格依然持续上涨，群众置业难度依然较高。为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，1.26“新国八条”出台，称之为史上最严厉的政策.调控方向时间09.Q209.Q109.Q309.Q410.Q210.Q1措施：多次降息、税费减免等，出台一系列刺激楼市的政策。背

3、景：受金融危机影响，国内外经济形势不乐观，房地产也持续低迷暖市抑市10.Q3抑市4.17，新国十条的出台，标志调控进入深入期国庆节前，各部委重拳出击，二次调控拉开大幕4月9月10.Q411.Q1春节前，政府再度重拳出击，力度之强、决心之大，奠定了11年的政府楼市调控基调1月抑市9.29新政：背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上，限购政策等。1.26新政：背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。措施：

4、政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等。2011.1.26新政国务院新国八条《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知称，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理方面入手，二套贷款，首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；全面限制3套购房；二手房全额税收；加大保障性住房建设2010.4.17国务院新国十条《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》通知要求遏制房价过快上涨，对首套自

5、住房高于90平米以上的家庭，首付不得低于30%’二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。第三套及以上贷款：商业银行可根据风险，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010.9.29新政各部委组合拳9.21，国土部联合住建部发布通知，要求规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应；9.27，财政部等两部门出台通知，要求大力支持公租房建设，广泛拓展公租房供给方式；9.29，三部委发布调整房地产交易环节契税4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为

6、巩固、扩大调控成果，2011年1月，推出更加严厉的调控政策。遏制加码强化政策环境津十条细则与中央看齐，留地方特色2011年1月20日2011年1月26日2011年2月21日新津六条新国八条新津十条落实地方政府责任加大安居工程建设力度完善税收政策、加强税收征管强化差别房贷政策严格用地管理合理引导住房需求落实房价约谈问责机制坚持舆论引导保障性住房暂不预征土地增值税商品房不明码标价暂停销售新建商品房价格实时监控严格控制酒店型公寓规模房地产广告列入监测重点核查开发商企业所得税严格落实国家调控政策，将房价控制在合理水

7、平加大保障性住房建设力度调整完善相关税收政策，严格加强税收征管严格差别化房贷政策加强住房用地供应管理合理引导住房消费加强新建商品住房销售管理强化房地产市场监管加强正面宣传和舆论引导明确责任，确保落实与“新国八条”基本保持一致，保留了原有的“新津六条”对商品房销售管理、市场监管的细则，在销售终端对楼市调控，保证市场健康有序发展新津六条延续点政策环境量：3月1日新政执行前，客户疯狂购买潮；新政执行后滨海新区成交量下挫近6成；新政对滨海市场形成极大打击，尤其是高端物业最为集中的开发区和塘沽区；政策环境价：震荡调整

8、，开发区价格降幅近2成，量大跌/价震荡滨海别墅市场——滨海别墅影响最大的总价标段集中在400-600万的产品，主要原因：1.禁购，2.二套贷首付提高，3、限外；项目名称体量产品形式面积区间在售单价滨海湖60万独栋/双拼/联排独栋438-451双拼216-253独栋：20000双拼：16000水木清华11.8万独栋/双拼/联排在售三期产品220-560联排：18000双拼：20000千万级豪宅别墅因客户置业需求多以