2012年2月天津融创君澜营销推广策略

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1、融创君澜营销推广策略政策解读篇芜湖新政叫停事件2012.2.7，芜湖市印发《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》。扩大了对商品住房的契税补贴和购房补贴的范围和额度。2012.2.12，经研究决定，该《意见》暂缓执行。芜湖叫停新政，意味着继佛山限购放松政策夭折之后，被业内视为首个变相救市的地方政策再次夭折。这意味着中央政府坚决不松动房地产调控，也不允许地方政府松动房地产调控。央行今年首降存准率中国人民银行18日晚间宣布，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调以后，大型银行存款准备金率降至20.5

2、%，中小型银行的存款准备金率降至17%。根据央行此前公布的最新存款数据估算，此次下调存款准备金率大约释放资金4000亿元。银行下调首贷利率至基准来自央行的数据显示，上周，信贷资金今年首现净回笼。流动性的宽松，使得银行对于首套房贷款利率政策日渐松动。进入2012年，中、农、工、建等四大国有银行陆续下调首套房的贷款利率至基准利率，许多商业银行陆续跟进。目前，如果对银行有“特殊贡献”，首套房贷款仍然可享八五折优惠政策。天津市上调普通住宅指导价格标准2012年2月1日起，本市普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次

3、上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。2012年1月天津商品住宅成交分析一、成交户型结构2012年1月商品住宅成交的户型分布情况：二室户型成交套数占比达到65%，仍然占据绝对的主流；以改善型需求为主的三室户型本月成交量占比较上月微量下滑3个百分点，本月占比为17%；一室户型成交量占比为12%；同时本月四室以上的大户型成交套数占比明显高于其同期的供应占比。二、成交的总价段结构1月，全市商品住宅成交更多地集中于低总价房源，在刚性需求引领下，79%的成交房源总价不超过10

4、0万元，该数据较上月增涨了近10个百分点；100-150万元的房源销售套数占本月成交的12%；1月150-200万房源占到本月成交总数的5%，较上月下降了4个百分点。三、成交的均价段结构从成交均价的分布上看，本月受到远郊区县项目热销的影响，低单价房源成交占比明显放大。均价在万元以下的房源占到本月成交的85%，较上月迅速上升了10个百分点；并且95%以上的成交房源均价低于15000元/平米。高端房源成交占比再度下滑。总结刚需为主小户型需求百万以下低总价青睐一万以下单价2011年天津全年销售1087万平方米，截止2011年12月天津已拿到销许但未签订合同的库

5、存为1900万平方米。库存为历史最高点。但其中优质房源，稀缺房源不超过20%，所以5月份之前有计划购买优质房源、高端房源、市中心稀缺房源的，该出手时就出手。天津地产“小阳春”路劲领山天山水榭花都红星国际项目篇项目分析住宅总面积230496㎡高层（27F-32F）117012㎡,占比50.77%，小高层（11F）32400㎡,占比14.06%，叠拼洋房（6F-7F）81084㎡,占比35.18%区域定位明确，滨海十大战役之一，旨在打造新型服务产业聚集区北塘片区将建成一个集会议论坛、旅游度假、购物休闲、餐饮娱乐于一体的新型服务产业聚集区；项目资源分析主力资

6、源：临组团或城市级道路、京山铁路，对生活有一定噪音影响，利用价格调控、快速出货。核心资源：紧邻组团中央景观，拥有良好的景观资源及视野，但部分毗邻临组团或城市级道路、京山铁路等，根据价格稳步提升，形成适度利润、快速跑量资源。顶级资源：位于社区资源核心位置，紧邻入口景观，稀缺资源位置，优势明显，根据推售节奏，可适当追求溢价空间。项目产品特征高层/小高层产品88㎡，104㎡，135㎡三种主力户型按照北塘当前价格，总价约100-150万之间洋房产品106㎡，137㎡，210㎡三种主力户型按照北塘当前价格，总价约180-210万之间项目卖点项目属于十大战役板块，未

7、来升值潜力巨大头牌名企、融创中国名校为邻、孩子福音洋房的稀缺性赠送面积户型设计合理低密度住宅超低容积率超高绿化率1:1的停车位奢华生态、稀缺资源高端品质、英伦典范品牌物管、礼遇层峰项目阻力交通不便利配套不完善靠近高架桥，环境脏、有噪音价格高于竞争项目除去价格因素，其他三项都属于推广的硬伤。客户分析客户定位：地缘性客户大型企业客户周边拆迁户政府部门公务人员25岁——35岁刚需婚房客户35岁——45岁改善型客户投资型客户（包括蓝印客户）外埠来津人群促销策略垫付首付，免月供现场抽奖买房子赠装修特价房与各企事业单位，学校、幼儿园展开联谊式的推广活动。垫付首付，免

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