房地产开发与经营选修论文

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1、房地产的发开与经营一、房地产的概念房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。

2、地产经营地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。广州房价走势与政策分析摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整15二、我国

3、房地产市场目前的运行现状房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。“在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。尽管今年以来房地产投资增速保持高位

4、，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。截止4月21日，已有39个城市出台限购令，限购令出台的城市需求受到显著影响，未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台，造成市场进入“硬拐点”。惯性原因，开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长，开发资金总量增速趋缓。无法完成计划的概率依然偏大——国土部公布2011年供地计划。在开发商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68，未完成的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。土地市场：推出

5、量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面积环比下跌61，成交面积272万平米，环比上升21。到位资金充裕，开发企业走出资金困局面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显示，在一季度房地产开发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。　显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地

6、考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。　谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2010年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的

7、前提下，多数企业近期在土地市场的策略都有所调整。15　跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随行就市、打折促销的动作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。开发供给仍处于缓慢恢复姿态；房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或许可以透露

8、出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房