2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(9)

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：来源建设工程教育网2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房

2、地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主

3、要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第五节　餐饮房地产的估价（一）地段选择的差异性餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（二）营业收入的差异性餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有

4、地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所

5、贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。［案例2-5］×××酒楼房地产市场价值评估结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）一第10页共10

6、页三、估价对象本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691．94㎡，土地使用权面积965．89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一个”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整），现状容积率为2．787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为

7、××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。装修及设备设施：大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异

8、型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石；立柱贴菲律宾木贴板；单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材；花梨木实心门及铜制门，实木窗；卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具；照明：吊灯（老式