青岛别墅版块介绍

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1、青岛三大别墅板块的现状和未来(2010-07-0107:56:51)转载▼标签：杂谈   说起青岛别墅，自然要想到八大关，国民政府时期建设起来的，众多中外设计师的匠心和这个山海结合，成就了中国城市中最美的一角。只可惜这种自德国人以来的传统似乎到了新时期之后便没了。即便到了市场经济时代之后，浮山前和崂山边的所谓别墅也是平凡普通而已，除了一个来自台湾的旅游企业做的弄海园之外，实在没有亮点。   说到别墅产品种类，自然最引人注意的是独栋双拼，但在商业用地容积率逐渐提高的情况下，联排和叠加的比例迅速上升。而大家普遍都喜欢做地中海或者新古典风格的，只是最近，中式才渐渐现身，而现代风格更是少的可怜。当然，

2、这样的局面随着别墅产品的大量上市和竞争的激烈，必将在未来几年里有根本改观。目前就青岛的别墅的供应和土地的规划而言，青岛别墅将出现三大板块鼎足而立的新局面。            山海独栋：万科天琴湾   首先是崂山西麓板块，也称惜夏板块，主要依托崂山的山水风光和王沙路的交通便利，当然还有这边的大量土地，百福山庄算是开山之作，而后千禧、香溪庭院、太和月光、财宝山庄、德郡等纷纷跟进，渐成气候，成为郊区第一个相对集中的别墅区域。   但本区面临着市场定位上的尴尬，做第一居所吧，有些远，做第二居所吧，没啥好玩的。随着众多项目的上市，争夺日趋激烈，但本区依托青岛城市的北扩和青银的撤收费站及城阳产业转移的

3、优势，再加上总体供应不是很大，价格也没有太离谱，所以还能足以支撑未来的发展。   其次是温泉板块，或者鳌山湾板块：该区域的激活有赖于当年杜世成规划的滨海大道。在杜的力主之下，不修胶州湾隧道，不管青岛北出瓶颈，硬是把有限的建设资金用来打通崂山北宅隧道，使即墨东部沿海与市区紧密相连，之后，即墨东部以温泉镇为中心的鳌山湾畔别墅区域被迅速激活。天泰第一家来此先做了高端的蓝泉和中端的圣罗尼克，而后依泉美庐、芭东小镇、海信温泉王朝、青建橄榄树、香根等陆续跟进，而天逸海湾、岭海等则把整体区域范围扩大到鳌山卫、田横等镇。   此后，海泉湾和山大的落户为本地增加了不少配套。但整天上来说，区域是依靠温泉和海景来做

4、比较纯粹的度假别墅。这个区域最大的问题是，在单纯依靠自然资源，缺乏产业和城市支撑的情况下，未来短时间内大量土地源源不断出让（尤其是岭海自己的万亩土地就将变身无数项目），将有十几个盘展开市场拼杀，而价格却已经普遍拉高，独栋基本都在一万五以上，最高的芭东甚至超过两万二，在土地不稀缺且价格便宜，未来市场产品同化且供应巨大，周边缺乏产业且旅游功能不足的三大压力之下，这样的价格非常之高，也消灭了一大批中高端客户，使区域的销售速度大大降低，更为未来放量时的市场埋下了隐患。  未来区域有项目如果再遭遇滞销和资金压力，必将打翻目前的价格体系，比如同样的别墅产品在价格上却大幅度打折甚至半价出售，使整个温泉区域的

5、价格体系来一次去泡沫化。而这样的调整必将对整个区域造成一个次大的杀伤，使区域形成一次疗伤过程。至于这个过程何时到来，则取决于地产大势和区域供应。   而最后的一个大的别墅区域板块也已经浮出水面，就是从白沙河到胶州少海的胶州湾北岸区域。起步区的白沙河入海区域，卓越蔚蓝群岛因为是1.6的容积率，所以只有少量联排。而龙湖项目则只有1.2的容积率，可以有更大比例的别墅，而其又是国内擅长做别墅的企业，所以这会是这个新区域别墅一个良好的开端或者高起点。   而深圳华强在红岛和中信等大鳄西部胶州少海区域的大面积布局，红岛和少海将成为胶州湾北岸的两大点睛之处。海、湖资源很是丰富，目前的瓶颈在于道路等基础设施，

6、一旦建设有了突破，则大局将大大改观，尤其是北部高新区快速建设的情况下，强大的产业支撑再加上北部新城建设跟进，如果市政府北迁计划能克服困难顺利实施，则未来整个北岸区域的前景无可限量，因为那时的郊区别墅将变身城市别墅，度假别墅将成为第一居所，所以这个板块的前景是三个区域中最大的，关键在于做好规划，控制好节奏，避免当年市政府东迁后市南海边一哄而上的局面。   其他区域的别墅，比如崂山前海、黄岛金、银沙滩区域，由于面积小，很难产生大的格局，而即墨、胶南、胶州、平度、莱西各个县级市的别墅都是小规模的，以本地消化为主，体量小，销售慢，不成气候。由于工作要求、环境影响、财富积累、生活习惯等众多原因，青岛没有

7、形成一个真正的住别墅的高端群体。又因为城市发展的南北差别和产业发展的不平衡，造成卖别墅就是卖给市南人或者外贸及相关行业的人，客户来源的单一化使规模无法扩大。   而很多人就是住进了别墅还是改不了以前住市区公寓的生活习惯。不是如北京、上海等地，已经形成了一种比较有内容的生活方式。就是住别墅能给你一种和市中心高层豪宅不同的生活体验，它有着更为丰富的生活内容。这是除了资金购买力之外，束缚青岛别墅的最大绳