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1、物业管理企业成本管控论文 一､物业管理企业成本的特点 物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施､设备和相关场地进行维修､养护､管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序｡从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散､时间连续､内容复杂等特点｡空间分散是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区,这些管理对象可能在一个地区,也可能延伸至全国｡时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务｡内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物
2、的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话一点不假｡由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点: 1.点多｡即物业管理企业的成本形成点多｡物业管理企业的成本可分为服务成本､管理成本､经营成本｡服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安､进行消防检查,保障小区安宁､安静等过程中发生的成本｡管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修､养护､管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等｡经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小
3、区会所､经营公共设施等｡因此,在物业管理企业,每个部门､每个单位､每个环节､每个岗位､每个个人都是一个成本形成点｡ 2.面广｡即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广｡物业管理企业为了发展,为了取得规模效益,总是不断地争地盘､抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广｡ 3.线长｡即物业管理企业成本监控线长｡物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成
4、较长的成本监控线｡ 4.管难｡由于物业管理企业的成本具有上述特点,导致物业管理企业的成本监管难｡表现为难统一模式､难统一标准､难统一核算｡因为不同物业往往类型不一､大小不一､新旧不一､特点不一､业主的要求不一､收费模式不一､收费标准不一,不同物业面临的市场环境､社会环境也差异很大,导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式､统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)｡因此,物业管理企业的成本管理难｡ 二､物业管理企业成本管理的现状 1.成本管理起点的滞后性｡即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后｡事实上,物业管理成本的高低很大程度上取决
5、于物业自身的特点,如物业的规模､物业的设计特点､物业所使用的材料､物业的质量､物业的风格等｡这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低｡因此,物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后｡尽管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行前期介入,但介入的重点是对物业的功能进行评估,而很少对成本进行评估,即是对成本进行评估,也主要是物业自身的建造成本,而非物业的使用成本或物业管理企业的管理成本｡成本管理起点的滞后性,严重影响了物业管理企业的成本｡ 2.成本管理体制的两难性｡物业管理企业的成本管理体制存在“一管就死,一放就乱”的两难选择｡以
6、前大部分物业管理企业的成本管理体制是“统一管理,分级核算”,实行财务一支笔,会计全部集中在公司总部,下属管理处(项目中心)只设出纳,以强化总部对下属管理处(项目中心)的成本管理｡但因物业管理公司的下属管理处(项目中心)处于分散状态,且分布面较广,这样对管理处(项目中心)的日常管理带来一定影响,特别是一些大的物业管理公司,因为下属管处(项目中心)每发生一笔费用都要到总部各职能部门及公司领导哪里去报批,效率较低｡采取这一管理体制,也增加了相应的监管成本,实质上也很难真正监管到位｡于是一些物业管理企业尝试将成本管理权下放,但一放,在成本管理中就出现了混乱现象｡因此,管理体
7、制的不顺,影响了物业管理企业的成本管理｡ 3.成本管理思路的片面性｡现在物业管理企业一提成本管理就是降低成本,一降低成本就是裁员减人､减少工作时间,减少费用支出等等｡殊不知这样的管理思路,已严重不适应现代市场经济的发展,也不适应物业管理市场自身的发展｡成本管理思路的片面性导致物业管理企业成本管理的深度､广度都严重不够｡在管理深度上,往往只重视服务与管理过程的节约,而没有通过成本与技术的有机结合､成本与业主需要的有机结合､成本与服务质量的最佳匹配,实现成本的深度控制｡在管理广度上,往往只侧重于企业内部成本要素的控制,而忽视了企业外部影响成本变化因素的控制｡ 4
