2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析

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1、2014年物业管理师考试《物业管理实务》真题及答案解析一、案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 【案例一】甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作：A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。B.对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。D.为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理

2、早期介入范畴的是（A）2、上述各项工作中，应经业主大会同意的是（C）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是（B）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是（C）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是（A）答案解析：A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。D中通信基站的增设费用一般由通信公司资金承担。【案例二】某住宅小区总占地面积12万㎡，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万㎡，其中保

3、障性住房建筑面积10万㎡，地下停车库与地下设备用房3万㎡，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万㎡。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。④合同期拟定5年。该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业（简称甲公司）协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：6、该项目一期商品住宅建筑面积正确的计算公式为（）A、6*4.5-10=

4、17万平方米B、6*4.5-10-3=14万平方米C、12*4.5-10-19=25万平方米D、12*4.5-10-3=22万平方米【正确答案】C答案解析：建筑容积率是规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。题中所给容积率为整个小区的容积率，应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积得出。注：建筑面积不含地下部分。7、建设单位一期建设收尾阶段考虑的几项内容中，错误的是（）A、①B、②C、③D、④【正确答案】C答案解析：建设单位与中标物业服务企业所签订的应为《前期物业服务合同》。8、管理该项目的物业服务企业资质为（）A、一

5、级B、二级C、三级D、暂定三级【正确答案】A答案解析：项目总建筑面积：12*4.5=54万平方米，一期项目的总建筑面积为：25+10=35万平方米，根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目；二级物业服务企业可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目。可知，是有一级资质的符合。9、下列措施中，能够在短期内实现合理、有效减亏的为（）A、关闭公共区域照明，降低能耗。B、协调建设单位追加技防、物防等设备投入，降低管理运行成本。C、充分利用空间，在设备转换层、架空层、和楼梯间等部位设置员工宿舍，降低管理运行成本。D、加大业主联络和宣传工作，提升物业费收缴力度。【正

6、确答案】BD答案解析：A、C的做法都不妥，会影响业主的日常生活，给业主带来不便。B是否要选也值得商榷，因为题中要求的是“短期内”，B的做法可能需要一定的时间。10、甲公司不同意二期物业由建设单位自行组建的物业服务企业负责的正当理由是（）A、按照相关规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施管理。B、建设单位新组建的物业服务企业不具备管理该物业的资质C、建设单位的做法影响物业服务企业的收益。D、新建住宅的建设单位，必须通过招标的方式确定物业服务企业【正确答案】AD答案解析：B的说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项

7、目，二期的建筑面积为19万平方米。C的说法没错，从实践来看，甲反对是出于维护自己利益的考虑，因为管理的面积越大，单位成本就越小，从而能够降低成本，增加收益。但是从考试的角度来说，还是不选的好。A、D都是物业管理条例中的标准表述。二、案例分析题（第11至22题，共80分）【案例三】某商品住宅小区建筑总面积（即专用部分面积总和）200000㎡，有120㎡和80㎡大、小两户型各1000套，该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售留作自用，业主张某一人购得10套大户型，其余均为一户业主一套。该小区建设单位于