[案例分析]卖方违约导致房屋买卖合同解除的应赔偿房屋差价损失

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2、陈某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：徐某购买陈某所有的涉案房屋，房屋价款(陈某净得款)为625000元;徐某支付购房定金20000元;徐某为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除徐某贷款申请额之外的剩余房款，徐某首付款应为除其贷款额度之外的其他购房款项总和，银行贷款部分的房款按银行规定支付;双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》或补充协议约定为准;双方应在贷款机构签发的徐某贷款审批通过之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续;陈某反悔应当双倍返还徐某定金，徐某悔约定金不予返还，同时，双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延

3、或者无法履行，违约方应当承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。当天，徐某通过我爱我家公司向陈某支付购房定金20000元。2007年5月21日，徐某委托房地产评估公司就房屋出具《房地产抵押评估报告》。2007年5月30日，我爱我家公司向中国银行股份有限公司北京阜成门支行发出《交易结算资金子账户开户通知》，载明徐某、陈某及我爱我家公司三方共同委托该行在我爱我家公司结算资金专用存款账户下为徐某开立子账户。2007年6月1日，徐某将115000元房款存入上述子账户。此后，我爱我家公司出具“存量房交易结算资金托管凭证”，载明涉案房屋总价款625000元，其中115000元已存入专用账户，定金20

4、000元已直接支付给陈某，其余490000元，中国银行已出具批贷证明。2007年7月3日，中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《贷款通知单》载明，经该行调查与评估，决定受理徐某的借款申请，给予其所购二手房产总价78.4%的贷款额，共计 490000元，贷款年限为20年，该行将在徐某办理完毕相关手续后履行放款义务。2007年7月25日，陈某与案外人就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并办理完毕房屋过户手续。案件审理过程，徐某申请对房屋于2007年7月3日与现时价值的差价进行评估，经评估，评估公司确定房屋于2009年8月15日(评估时)的市场价值为104800100元，由于2007年

5、7月3日至今已有两年的时间，两年期间的房地产价值波动较大，2007年成交案例难以查询，因此难以对房屋2007年7月3日的价值进行司法鉴定工作。徐某向一审法院起诉称：陈某将房屋出卖给案外人，严重违背诚实信用原则，构成违约，应承担相应赔偿责任。故诉至本院，要求陈某赔偿房屋差价损失415100元(根据房屋现值与2007年5月18日评估报告书中房屋价值的差价计算所得);双倍返还徐某定金40000元。陈某辩称：徐某违反合同约定，没有在评估报告出具后三个工作日及时交纳房款并向银行提交相关文件，导致银行贷款拖延近二个月，因此徐某违约在先。现我已将房屋过户给案外人，不同意徐某全部诉讼请求。对于陈某陈

6、述的意见，徐某则称陈某委托我爱我家公司提供居间服务，我爱我家公司于2007年5月30日向中国银行股份有限公司北京阜成门支行出具《交易结算资金子账户开户通知书》后，于2007年5月31日通知其交纳115000元首付款，在未得到我爱我家公司通知前，其无法知晓首付款数额及应支付至哪个账户。经查明，我爱我家公司系陈某委托出售房屋的受托人。二、审理结果一审法院认为，徐某、陈某及我爱我家公司签订的《居间服务合同》、徐某与陈某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。虽然徐某确实存在迟延支付首付款的行为，但其陈述的未在三日内支付首付款的理由符合常理。徐某于2007年6月1日将首付款存入专

7、用账户，于2007年7月3日获得银行贷款，该迟延履行行为并未严重到致使合同目的无法实现，也不属于双方约定的解除合同情形。因此陈某在未与徐某解除合同的情况下直接将房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为构成严重违约，陈某应当就此对给徐某造成的损失承担赔偿责任。关于徐某主张的房屋差价损失，根据徐某与陈某订立的《北京市房屋买卖合同》及补充协议中约定的房屋价款、房屋2007年5月21日的《房地产抵押评估报告》及2009年9月15日的《报告书》，可以确定房屋确实存在