成都蓝谷地集中商业运作建议

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1、成都蓝谷地集中商业运作建议一、项目简介位置：蓝谷地社区中心占地面积：约9000平方米建筑面积：约16000平方米可售建筑面积：15890.4平方米可售套数：159套项目现状：开工前筹备期二、项目商业价值分析1、大盘成型，大社区居民对商业配套的需求升级4249户居民，13000余常住人口，只有基本的小型超市、药店、美容美发、餐饮等基本生活配套。这种自然生长的商业，无序无质，满足了社区早期的需求。随着2011年天域的大规模交楼，蓝谷地进入全面入住时代，人口的增加，需求由量变进化为质变，蓝谷地集中商业刚好迎合这一时代需求。2

2、、早期缺陷，社区中心布局致使项目终极消费群局限于蓝谷地居民商业的价值与其昭示性、车流及人流是密切相关的。本项目位于蓝谷地社区中心，不临城市主干道，现阶段的外部车流量极少，人流量主要来源于本项目小区内。项目交通分析图天域KFC本商业由于外部车流和人流稀少，本商业项目短期内也主要以依靠小区内人流来实现商业价值。11因此要在短期内提升本项目商业价值，就必须进行合理市场定位、合理的功能分区，使本项目成为具有一定主题功能的商业中心，吸引外来客流。三、项目定位1、定位因素分析2、项目功能定位以生活配套类业态为主，包含中档餐饮、娱乐

3、及中高档生活配套等。主力店锁定知名餐饮、娱乐及超市。四、项目市场背景（周边类似项目）1、无序无质，商业价值持续低迷城市东南，有以万科城市花园为代表的社区商业，有以校园春天广场为代表的学区商业，尽管产品形态，客户群不同，尽管租金及人流不同，但是还是呈现以下特点：Ø无商业运营团队进行商业管理及服务Ø缺乏主题鲜明的定位Ø未组织统一的招商，业主依照市场规律自然成型Ø租金低，商铺投资回报率不高Ø经营乏力，呈现约30%空置率2、主要是临城市道路规划，未实现吸引社区外消费群目标周边项目商业，以实行项目的昭示性，交通进入性来提高商业价

4、值，大部分是临城市干道布局，其目标是扩大项目商业辐射范围，吸引更多的社区外消费群，但就实际情况而言，吸引更多社区外消费群的目标，基本都没实现。其原因，与这些商业项目自身的业态缺陷，定位缺陷，管理缺陷，以及成都整个城市的商业布局，都有关系。3、周边类比项目数据大观苑底商11商铺数量：70户租金水平：租金水平35——45元/㎡，平均租金水平37元/㎡售价水平：7000元/㎡客户来源：80%为经济情况较好的拆迁安置户购买主要业态：低档餐饮、小型超市、蔬菜水果铺、小型日用百货铺、网吧、家装建材五金、低档美容美发空置率：无空置卓

5、锦城底商：商铺数量：35户租金水平：平均租金水平30元/㎡售价水平：内部认购，不对外销售客户来源：内部认购主要业态：银行、小型超市、药房、日用百货、五金建材空置率：50%大观菜市场：商铺数量：120户租金水平：25——30元/㎡售价水平：不对外销售客户来源：不对外销售主要业态：农贸市场空置率：15%左右紫东梵谷底商：商铺数量：20户租金水平：租金价格25——50元/㎡，平均水平35元/㎡售价水平：一楼8500元/㎡；二楼5000/㎡客户来源：紫东梵谷小区业主主要业态：低档美容、小型超市、服装店、茶楼、网吧、杂货店空置率

6、：30%校园春天广场：商铺数量：280户租金水平：一楼45元/㎡；二楼28元/㎡；三楼15元/㎡售价水平：一楼7000元/㎡；二楼4700元/㎡；三楼3900元/㎡客户来源：川师老师及雅郡业主主要业态：、KTV、眼镜店空置率：30%万科城市花园：商铺数量：80户租金水平：一楼40元/㎡，二楼26元/㎡，三楼14元/㎡售价水平：一楼8500元/㎡，二楼5300元/㎡；3600元/㎡11客户来源：万科城市花园业主、川师老师主要业态：影院、餐饮、超市、银行、美容院、培训学校、药房、水果店、宠物医院、茶楼空置率：30%1.2周

7、边新增商业调查海桐苑底商：商铺数量：24户面积区间：50——80㎡交房时间：2010年8月海桐苑集中商业楼：商业体量：13000㎡单层面积：2600㎡地下停车场：50个交房时间：2010年8月东方丽景集中商业楼：商业体量：9000㎡单层面积：2200㎡地下停车场：无交房时间：2011年6月卓锦城集中商业楼：商业体量：40000㎡单层面积：9000㎡地下停车场：400个交房时间：2012年12月五、项目营销计划1、销售策略11夹层引入主力超市1、2层商铺依托主力店实现高价高速销售3层及以上招商，进行带租约销售，体现此部分

8、商业价值2、项目招商计划时间工作内容备注2010年8月-2011年6月根据业态规划进行招商，筛选可能进驻的商户，初步沟通，并带有可能进驻的商家现场考察,并完成商业主力店（超市，大型火锅，特色餐饮及咖啡会所）的招商工作。在此之前组建好招商团队，做好广告宣传，客户的积累，60%以上面积的合同签订。2011年7月--2011年10月完成