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[合富辉煌]合富辉煌篇一:合富辉煌_安徽霍山县商业前期定位策划报告_307PPT [合富辉煌]合富辉煌篇一:合富辉煌_安徽霍山县商业前期定位策划报告_307PPT 篇二:合富辉煌_安徽霍山县商业前期定位策划报告_307PPT霍山文峰新天地前期策划定位文峰新天地发展策划市场分析安徽?霍山1整体工作思路宏观经济背景城市规划研究项目本体分析项目条件案例分析项目界定霍山文峰新天地前期策划定位客户定位形象定位产品定位 价格定位产品定位问题结构化分析发展定位案例分析模式借鉴资源挖掘机会分析市场研究发展建议市场现状项目资源总体规划功能配比建筑风格园林风格资料收集实地调研问卷调查客户分析 2客户喜好霍山文峰新天地前期策划定位1、霍山市社会经济及城市地位第一部分区位分析2、霍山县总体规划与发展战略概述3、项目所在区位在县区的地位分析4、区位分析小结合富辉煌房地产3霍山概况七山一水一分田、一分道路和庄园霍山文峰新天地前期策划定位霍山县，位于安徽西部、大别山北麓，东临舒城县，南连岳西县，西接金寨县和湖北英山县，北与六安市金安、裕安两区接壤。总面积2043平方公里，到2006年末，总人口37万，其中，城 区面积10平方公里，人口6万。合肥市霍山县历史悠久，人才辈出，特别是在近现代，霍山是鄂豫皖革命根据地的重要组成部分，涌现出舒传贤等多名革命先辈，霍山因此成为安徽著名的红色旅游胜地。霍山县距六安仅50公里，距合肥120公里，距宁西铁路40公里。是进出大别山的交通要道。六安市霍山县4霍山概况金山药岭名茶地、竹海桑园水电乡霍山文峰新天地前期策划定位?茶叶：全县茶园面积11.82万亩，2006年茶叶产值9260万元；?毛竹：霍山县现有毛竹林面积23.2万亩，北称为江北毛竹第一县；? 矿产：霍山县矿产资源丰富，潜在价值1600多亿元，目前已开发金矿、花岗岩、石英等9个品种，年产黄金100公斤；?水电：霍山地处淮河源头，境内客流纵横，蕴藏水能源20万千瓦；?药材：霍山县共有中药材1700多种，蕴藏量达8000万公斤，其中75%是野生药材。全县中成药企业4家，年产值5000万元。5霍山现象从革命老区到工业强县霍山文峰新天地前期策划定位霍山县地处大别山，交通不便，是人口只有37万人的小县城，但是全县的二三产比重、人均财政收入、出口创汇等主要经济指标均位居全省县市前五位；工业增加值比重达53%，居全省第一位，并成为全省县域经济发展的一个典型，被经济学界誉为“霍山现象”。安徽省861重点建设项目中，六安市共13个，仅霍山县就有5个。霍山县连续多次被评为：全国生态建设示范县全国社会治安模范县全国文明村镇先进县 全国最具潜力投资中小城市百强县全国卫生县城浙商最佳投资城市6霍山概况乡镇散落分布，人口分布较分散下符桥镇但家庙镇霍山文峰新天地前期策划定位霍山县下辖16个乡镇，分布较为分散；乡镇规模小，平均各乡镇人口2-3万人，居住情况也十分分散；不利于城镇规模和商业规模的扩大。诸佛庵镇黑石渡镇落儿岭镇佛子岭镇漫水河镇大化坪镇霍山县 衡山镇与儿街镇单龙寺乡磨子潭镇东西溪乡上土市镇太平畈乡太阳乡7发展空间大别山人流、物流、资金流、信息流的出口霍山文峰新天地前期策划定位霍山县 霍山县中部东部武汉经济圈长三角经济圈?霍山县位于大别山的出入口，大别山的物产和资源要通过霍山到达外地；外地的人流、物流进入大别山也要通过霍山中转。霍山县成为大别山的咽喉要地；?霍山县位于沿海向中部地区过渡地带，武汉经济圈和长三角经济圈之间，在振兴皖西的战略中占有重要的地位，面临巨大的投资商机。8安徽省周边拥有世界最大的都市群发展机遇霍山县将借合肥市的辐射之力加快发展霍山文峰新天地前期策划定位? 安徽省东部有长三角都市群、南京都市群；西有武汉都市群和陇海线经济带郑州都市群南京都市群合肥都市群郑州都市群，处在沿海、沿江、沿海经济带陇海线三条经济带之间，?合肥都市群的建设设想已初步形成，霍山县可借合肥的经济辐射力，向外输出矿产资源和劳动力，对内引进资金和高新技术， 霍山县面临巨大的发展机遇。霍山县长三角都市群沿江经济带武汉都市群9发展机遇省会经济圈，为霍山带来新机遇霍山文峰新天地前期策划定位省会经济圈战略定位包括:1、力争成为全省经济最具活力、辐射力强劲的核心增长区域,带动和促进全省跨越式发展、奋力崛起的龙头。2、沿海向内地辐射的重要吸纳和中继辐射区域,要建设成为率先接轨长三角、接轨国际的开放型经济区域,并逐步成长为长三角经济圈的重要组成部分,中西部地区具有重要影响、特色鲜明的经济圈。3、全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地、现代农业基地。霍山县战略定位包括:大别山区重要的交通枢纽、安徽省重要的工业品加工基地、土特产生产地。10发展机遇霍山处于道路交通规划中的重点建设区?霍山县位于安徽省“四纵八横交通体系”中的商景高速线上，北距合武高速仅40公里。是大别山腹地进出的交通枢纽。?商景高速北起河南商丘，南到江西景德 镇，是连接北京至广东重要的高速公路；纵霍山文峰新天地前期策划定位穿大别山，对改善大别山区的外向交通起到积极的促进作用。商景高速从经济开发区穿过霍山。合肥市六安市霍山县合武高速商景高速11铁路、公路网有利于提高霍山的地位和发展机遇加快旅游业的开发霍山文峰新天地前期策划定位商景高速合肥市宁西铁路六安市六安市 宁西铁路商景高速合肥市霍山县霍山县?铁路、高速公路建设，大大改善了霍山县的对外交通状况，加强了霍山与六安、合肥以及沿线城市之间的联系。同时可以为霍山带来丰富的旅游人口；?从地位上看，霍山不是交通中心城市，外向交通对六安、合肥有一定的依赖，同时促进了三地之间的经贸往来。12经济状况经济总量扩大，增速加快霍山文峰新天地前期策划定位指标一：GDP总量霍山县GDP 总量及增幅GDP40353025201510502001年2002年2003年2004年2005年2006年17.5419.129.0%21.5712.8%20.0%30.3525.8617.4%增幅37.2025%22.6%20%15%10%5%0%?近年来，霍山县经济快速发展，GDP总值由2001年的不足18亿猛增至2006年的37.2亿，年均增幅16%。?2004年后，经济增幅明显加快。13经济状况人均产值增加，房产市场处于高速增长期指标二：人均GDP霍山县人均GDP及增幅人均GDP1200010000800060004000200002001年2002年2003年2004年2005年479752269.0%589612.8%21.3%82987154增幅霍山文峰新天地前期策划定位相当于1390美元1019725%22.9%20%15%10%5%0% 2006年16.0%人均GDP水平与房地产发展的关系:启动0-800US$高速增长800-4000US$平稳增长4000-8000US$14衰退增长8000-20000US$经济状况工业化程度高，有利于房地产业发展霍山县三次产业比较第一产业 第二产业霍山文峰新天地前期策划定位指标三：产业结构第三产业100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年?霍山产业结构是“二、三、一”型，此种结构在近年来得到加强；?霍山是属于第二产业较发达的城市，第三产业在近年来也得到了迅速发展；? “二、三、一”的产业结构表明了霍山工业、制造业发达，第三产业发展空间大。15居民收入居民收入增加，但增长幅度减缓在岗职工平均工资及增幅在岗职工平均工资霍山文峰新天地前期策划定位指标四：工资水平增幅16000140001200010000800060004000200002001年2002年2003年2004年2005年6.7%31.0%1294514811105306495755216.3%14.4%35%30%25%805923.0%20%15%10%5%0%2006年?2006年，霍山县在岗职工平均工资达到14811元，比去年同期增长14.4%，增幅有所减缓。? 霍山县的收入水平在六安市中最高，甚至高于六安市区的收入，霍山的消费市场潜力巨大。16居民消费消费能力增强，但消费水平有待提高指标五：消费品零售总额消费品零售总额及增幅霍山文峰新天地前期策划定位社会消费品零售总额98765432102001年12.9%增幅8.21 7.2612.0%14%5.715.8210.0%5.746.4813.1%12%10%8%6%4%2.0%2002年2003年2004年2005年2006年2%0%?04年以后，霍山县消费市场出现一定的增幅，但与居民收入的增加相比，消费市场增幅明显偏慢；?霍山县的消费市场处在高速增长期，在收入增加的拉动下，居民消费也将大幅提高。17居民消费 在食品、衣着、文教娱乐上的消费最多2005年霍山县生活消费结构2%25%36%食品衣着居住医疗保健交通和通讯文教、娱乐其他霍山文峰新天地前期策划定位?消费者问卷来看，排在前三位的消费依次是时尚服装、食品生鲜、图书影音，与官方的数据基本吻合，较为真实地反映了霍山县居民的消费情况。14%7%10%6%?从统计局公布的数字看，消费者通常产生消费的方面时尚服装食品生鲜图书影音潮流饰品家居/儿童体育用品珠宝钟表消费排名第一位的是食品，其次是文教娱乐、交通和通讯、居住、医疗保健、 衣着。在吃和玩方面的花费最大。18居民储蓄居民存款逐渐提升，但总量有限城乡居民储蓄存款余额及增幅城乡居民储蓄存款余额霍山文峰新天地前期策划定位指标六：居民存款增幅25%25201510502001年2002年2003年2004年2005年2006年 16.6%8.7110.1611.7717.0%15.8%13.7816.7921.8%19.720%17.3%15%10%5%0%?霍山县的城乡居民储蓄存款余额逐年递增，2006年末达到19.7亿元。? 总量有限，对房地产等大宗物品消费能力有限。19房产投资房地产投资总量小，市场发展滞后霍山文峰新天地前期策划定位指标七：资产投资固定资产投资与房地产投资及其增幅房地产投资增幅16.8712.428.7880%70%60%50%40%30%20%10%0%固定资产投资增幅1816141210864204.370.172001年5.040.32002年6.471.092005年1.860.822003年0.86 2004年2006年?霍山县固定资产投资增长迅速，从01年至06年增长近四倍；主要集中在城市建设、开发区建设和工业厂房等方面；?房地产投资数量少，01-06年房地产投资总量仅5亿，房地产市场发展相对滞后。20小结宏观经济背景分析对本项目的启示霍山文峰新天地前期策划定位对房地产市场发展有利的因素?霍山GDP逐年缓步增长，霍山房地产已进入高速增长期，潜力很大，发展前景看好。?霍山社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强?人均住房面积还有较大的增长空间。?居民人均存款不断增加，房地产消费市场可以开发的潜力较大。?加大旅游产业投入，对外交通趋好，对促进当地旅游业及相关的配套服务业有 较大意义。不利的因素?据统计，居民支出更注重在娱乐、文教、交通及通讯方面的消费，住房支出相对较少。?居民储蓄存款余额低，导致对房地产消费有一定障碍。?居民收入较高，但人口数量少，在安徽省内属于人口较少的县城，导致房地产市场容量相对有限，影响房地产市场的可持续发展。21霍山文峰新天地前期策划定位1、霍山市社会经济及城市地位第一部分区位分析2、霍山县总体规划与发展战略概述3、项目所在区位在县区的地位分析 4、区位分析小结合富辉煌房地产22县域概况形状似口袋，两条交通动脉汇集霍山文峰新天地前期策划定位霍山县城318省道105国道袋口318省道、105国道在此汇集，是霍山县乃至周边县城通往六安、合肥的必经之地，成为进出大别山的咽喉要道，23城区现状霍山县的城市空间结构呈现中心组 团向东西延伸的单一局面霍山文峰新天地前期策划定位老城区城西工业园新城区本项目新政务区开发区政务区24城市现状中心组团是霍山县的中心霍山文峰新天地前期策划定位?中心组团主要由迎驾大道、中兴北路以及其他东西向交通干道组成，集中了霍山县大部分的商业服务设施、 行政办公机构、科教文体机构等，是目前霍山县的商业中心、文教中心、商业街行政办公中心。?由于霍山县城面积较小，因此并没有相成大居住组团，机关单位集体宿舍、拆迁安臵房和安居房分布于城区每个角落。近年来商品房开发则主要 集中在中心组团的两条主干道上。中心组团市政府25城市规划向东发展，形成五个组团霍山文峰新天地前期策划定位北部组团向东发展中东部组团东部组团中部组团本项目县政府西部组团迎驾大道中兴路东河渡开发区规划区域中部中东部东部西部北部城西工业园中心城区政务新区经济开发区区域中心老城区政务新区经济开发区城西工业园26高桥湾开发区主要功能住宅、金融商业行政办公、文教娱乐工业工业、城市绿地工业、科教建设用地 中心组团居住、商业、金融用地为主霍山文峰新天地前期策划定位东区，多为工业，商业配套用地城西、北区域，一期多为工业用地中心区域，多为住宅、商业、金融用地本项目政务区，多为行政办公、服务配套用地本案所在的中心组团，建设用地多为住宅、商业、金融等性质，住宅用地较密集，其他各组团相对稀缺，较适合开发住宅、商业物业。27城中片区规模扩大、人口增加霍山文峰新天地前期策划定位城中片区主要以商业服务、居住和办公作为主要功能，规划居住 人口为10万人。规模2006年2020年县城建成区面积11平方公里21平方公里建成区人口约5万10万目标：2006年，霍山县被列入省直管县试点县，加快了迈向城市发展的步伐，计划在2020年前实现“撤县设市”。十一五期间将是霍山快速发展的时期?2006-2020年是霍山城市建设快速发展的时期，城市规模扩大，人口急剧膨胀?“撤县设市”是霍山近期战略重点，工业、旅游业是重点建设产业。28小结 有利的因素城市背景分析对本项目的启示霍山文峰新天地前期策划定位?城市对外交通体系，为城市外向型经济发展提供有力的保障。?旅游业规划发展，横向带动了市区餐饮、娱乐、住宿等行业发展。?城市规划向东延伸发展的第一站，区域发展在短期内会明显改观。?项目所在区域为城区中心，又靠近对外交通的大动脉，前景看好。不利因素?与同为城中片区的老城区域，本项目的生活配套、商业、金融等方面差距较大。?城中村，影响区域发展进程。?沿街规划弱，影响了区域与老城片区一体化发展。?城市目前的建设力度集中在文庙周边的改造。29霍山文峰新天地前期策划定位1、霍山市社会经济及城市地位第一部分区位分析2、霍山县总体规划与发展战略概述 3、项目所在区位位在县区的地位分析4、区位分析小结合富辉煌房地产30区位发展成熟、认知度高，商业形成区位价值集聚叠加效应霍山文峰新天地前期策划定位?项目所在区域地处老城区，市政设施、生活配套等方面都比较完善，与开发区、新政务区相比，具有优势，区域成熟度高。?大园盘、文庙，是霍山县的商业中心，随着万宝购物中心和新元百货的开业，揭示了城市商业市场向东发展的趋势，更与迎驾大道、诸佛庵路、沛河路、改造中的东西大街形成强大的商业集聚效应，商业价值形成叠加效应。31交通网络 本案位于两条商业主干道的十子路口霍山文峰新天地前期策划定位?霍山县东西长、南北窄，县城向东连接六安、合肥；向西连接库区及各景点。道路交通规划也重点建设东西向道路。南北向交通起辅助作用，其中中兴路为商业街。?道路交通规划对开发东西大街以北的老城区和开发区具有积极作用。外环线淠河路东西大街诸佛庵路 迎驾大道文庙本项目中兴奋路32重点项目本案北侧是重点旧城改造项目霍山文峰新天地前期策划定位本案北侧隔河相望的是老城六期改造项目，是霍山县内最大的旧城改造项目，规划用地335.6亩，总建30万平方米。文庙老城六期改造项目本项目迎驾大道除了住宅、商业街外，项目还规划有幼儿园、小学、中学；超市、影院、娱乐健身会所；以及三个大型广场。是霍山县近期重点打造的中心性商业项目。相比之下，本项目则缺少这些丰富的配套设施。33霍山文峰新天地前期策划定位1、霍山市社会经济及城市地位第一部分区位分析2、霍山县总体规划与发展战略概述 3、项目所在区位位在县区的地位分析4、区位分析小结合富辉煌房地产34区位分析小结城市概况霍山文峰新天地前期策划定位?霍山是具有悠久历史的文化名城，红色革命的安徽发源地；?霍山县是连接大别山与外界的咽喉要道；?经济实力强，被列为安徽省直管县试点县；?产业结构，第二产业为主，第三产业稳步上升，居民收入与社会消费总额逐年上升；?消费潜力大，房地产开发面临巨大的机遇；?城市空间结构式扩张，但中心城区商业、居住功能聚合，地位不可动摇。区位价值?本项目所在区域为发展成熟、认知度高，商业形成集聚叠加效应；?本项目位于城市中心区的核心地位；? 本项目与各片区的交通通达性好，利于发挥辐射作用。35霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析合富辉煌房地产36整体市场——发展现状投资增长，近年县城内闲臵土地得到了有效的开发，市场供需两旺。固定资产投资与房地产投资及其增幅固定资产投资增幅1816141210864202001年2002年 2003年2004年2005年霍山文峰新天地前期策划定位房地产投资增幅80%70%60%50%40%30%20%10%0%2006年37整体市场——发展现状住宅、商业类产品是市场供应的主流：目前霍山县在售楼盘8个，可售货量26.1万平方米，其中住宅19.8万平方米，占76%；商业6.3万平方米，占24%。霍山文峰新天地前期策划定位38整体市场——发展现状外地开发商大势进入，开发水平迅速提升， 中介机构水平参差不齐。霍山文峰新天地前期策划定位39整体市场——发展现状霍山文峰新天地前期策划定位?后续供应充足，梯级消费正在形成。?多数小规模楼盘已售完，大盘仅开发一到二期。后续供应量约60万平方米，供应充足。40霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分 市场分析2、土地市场分析2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析合富辉煌房地产41土地市场土地稀缺制约住宅产业的规模化发展?霍山大规模房地产土地出让开始于2005年；霍山文峰新天地前期策划定位?土地总量有限，目前土地存量不超过1000亩，05、06年平均每年经营性用地出让均不超过300亩。近几年霍山县经营性用地计划调整，在加大工业用地的供应同时，对房地产开发用地造成一定的限制。十一五期间，经营性用地规划做出变更：1、加大工业用的的供应：大型企业急于扩大生产规模，工业用地需求量大。2、房地产开发用地紧缺：基本无闲臵土地可供应，主要通过旧城改造解决 房地产用地的需求。3、对茶叶、土特产等专业市场用地实行限制。42商住类用地比例大，工业用地也开始总上了土地市场招拍挂的道路。霍山文峰新天地前期策划定位05-07年5月霍山土地出让情况商住办0.2%住宅1.5%工业、其他38.7%商住57.5%商业2.2%?霍山县从04年开始基本实行土地招拍挂制度，从05年到07年五月份，共出让经营性用地约1120亩；?其中房地产开发用地占60%，多数为商住类用地，纯住宅、纯商业用地均较少。43土地市场 土地总量少，小幅土地供应多霍山文峰新天地前期策划定位土地供应量少、储备不足；大幅地块很少、房地产开发用地紧张；旧城改造提供房地产开发用地，开发成本高。年份2005年面积528亩平均地价27．37万/亩大宗土地出让情况天地嘉苑、幸福街坊万宏科技培训中心340.16亩安园经济开发公司140.91亩南门仓库93.37亩源牌办公及厂区58.33亩 安居南侧28.03亩2006年368．8亩31万/亩44土地市场小结霍山文峰新天地前期策划定位?土地供应量小：每年土地供应量不超过300亩，05、06年供应量在260亩/年左右，07年不超过300亩。?房地产开发用地紧张：存量土地不足1000亩，房地产开发用地不足300亩，主要来自旧城改造。?出让土地小幅居多：整片出让的土地，单块面积超过60亩的较少。?政务区260亩土地已列入用地计划，是霍山县土地供应最多的区域。?城关地区最大的旧城改造项目——老城六期改造项目，总用地335.6亩，将树立霍山县中心区形象。?老政务区搬迁后，将规划为高尚住宅区，形成多块小幅住宅用地。45霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分 市场分析2、土地市场分析2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析合富辉煌房地产46住宅市场市场分布，中心区域集中特征明显：?住宅物业主要分布在中兴路、迎驾大道周边的中心区域。?住宅物业呈向东发展的趋势。嘉利星城霍山文峰新天地前期策划定位大地花园南潭苑小区大别山绿色商城五洲商业广场建设局小区恒升景苑安居小区 本项目天地佳苑东湖名都恒山花园世林小区47产品多元化发展，品质逐步提升，住宅市场销售水平有待提高。霍山文峰新天地前期策划定位?小区规模：规模超过10万平方米的大盘占据了绝大部分的市场份额。?建筑形态：多层为主、别墅已有出现，小高层、高层住宅尚未出现。?房型特点：以二房和三房为主，主力面积二房70-100平方米；三房110~140平方米?社区环境：相对简单，新建部分住宅引进了水景、组团景观的概念? 社区品质：多以中高档为主；中低品质物业开发在东部渐成气候。智能化开始运用。48住宅市场房型配比，大户占优霍山文峰新天地前期策划定位?霍山当前住宅可售套数约1370套，其中55%为三房，其次是二房，占18%比例。?在大房型中，复式15%，别墅8%，四房比例最少。户型配比别墅8%二房18%复室15%四房4%三房55%49住宅市场供应增长快，竞争激烈商品房供应面积及增幅面积 增幅霍山文峰新天地前期策划定位45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.004年05年06年24.530.022.4%39.030.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%?霍山县商品房近年来以年均30%的速度递增，增幅较大。?2006年供应量达到了接近40万平方米，相对于只有6万人口的县城，供应量较大。50住宅市场住宅物业销售良好，自住为主霍山文峰新天地前期策划定位?销售状况：销售形式良好，中小楼盘消化速度快，别墅消化速度相对偏慢。?购买对象：以本地居民自住为主，投资比例不高；异地购房者较少，有待挖掘。?形象推广：依托售楼部对外形象展示，大盘重视现场包装；售楼处装修和布局简单， 甚至使用临时用房。销售道具仅限于楼书和单页等。销售人员专业水平不高。51住宅市场中心区域住宅物业价格最高霍山文峰新天地前期策划定位?城西区衡山花园的别墅均价2100元/平方米，拉高了区域内住宅的价格，普通住宅价格1650元/平方米；?城北住宅销售价格1850元/平方米，是普通住宅价格最高的区域；?城南住宅价格1750元/平方米；城东住宅价格1600元/平方米，是价格最低的区域。各区域住宅销售价格比较19501900185018001750170016501600155015001450城北城南城东 城西190018501750160052住宅市场价格形成城中向两侧递减的价格梯队霍山文峰新天地前期策划定位?霍山住宅价格形成了城北→城西→城南→城东逐渐递增的价格梯队。?城北、城西均有别墅推出，价格相对普通住宅要高。项目名称嘉利星城南潭园小区五洲商业广场大地花园恒升景苑东湖名都天地佳苑衡山花园销售均价1900别墅192018001700175016001500区域城北城北城北城北城南城东城东城西多层1650别墅210053住宅项目列表项目名称嘉利星城南潭园小区五洲商业广场建设局小区大地花园东湖名都投资兴建合肥嘉利臵业——北京利达新大陆 霍山建设局浙江大地房地产霍山宏安房地产区域中心区中心区中心区中心区政务新区政务新区项目规模霍山文峰新天地前期策划定位产品类型多层、商业街别墅、多层、商街多层、商业街多层、商业街多层、别墅、商业多层、商业首推时间05年11月04年06年4月2005年04年10月06年总建约30万m2总建30万总建约3万m2总建约2万m2总建20万m2总建9万m2天地佳苑衡山花园恒升景苑霍山华明房地产霍山衡基房地产霍山恒升房地产经济开发区西区中心区总建14万m2总建8万m2 总建5万m2多层、别墅、商业多层、别墅多层、商业06年6月05年06年54住宅项目列表项目名称嘉利星城南潭园小区五洲商业广场建设局小区推售范围二期多层4.6万m2多层、别墅多层3万m2多层1.6万m2主推房型三房97-143m2别墅230-300m2三房110-135m2三房95-120m2霍山文峰新天地前期策划定位销售均价1900别墅192018001750销售率80%100%95%100%后续货量20万m2——————大地花园东湖名都天地佳苑衡山花园二期多层5万m2一期多层2.6万m2一期多层5.5万m2二期多层9000m2 别墅44套三房119-135三房100-130三房112-140二房70-85别墅210-300170016001500多层1670别墅2100未开盘65%80%多层70%别墅75%14万m27万m28万m25万m255霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分 市场分析2、土地市场分析?商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析?各业态分布情况?问卷调查合富辉煌房地产56主要商业街：中兴北路、迎驾大道、淠河路、文峰北路；主要商业楼盘靠近主要街区分布：嘉利星城、五洲商业广场、大地花园商业街等霍山文峰新天地前期策划定位沛河东路嘉利星城南潭园小区大别山绿色商城中兴北路 荷香街大地花园商业街天地佳苑商铺文峰北路五洲商业广场迎驾大道霍山在售商业楼盘6个，嘉利星城、南潭园小区、大地花园等小区都推出了规模庞大的沿街商铺。目前在售楼盘共推售商业物业近20万平方米，整体销售率接近80%。本案所在的中兴北路和诸佛庵路最为集中。57霍山的新建商业多是商业街的形式，价格较贵，销售率和开业率均 较高；专业市场受到冷落。霍山文峰新天地前期策划定位项目名称嘉利星城五洲商业广场大地花园商街绿色商城天地佳苑商铺商业形态商业街商业规模总9万m2分割面积110-160销售均价二期0.81.2万元销售率85%经营情况一期基本满开业商业街商业街专业市场街铺1.3万m2一期1万m2一期7.5万m2 一期9000m260-20040-50商住联体33-561.5万元95%未开业一期开业80%开业率70%未交付二期9000二期未售元3200元5000元60%50%58霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析? 商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析?各业态分布情况?问卷调查合富辉煌房地产59案例分析商业项目少，多为住宅小区的街铺沛河东路 嘉利星城霍山文峰新天地前期策划定位大地花园商业街天地佳苑商铺大别山绿色商城中兴北路荷香街文峰北路五洲商业广场迎驾大道中兴南路嘉利星城、五洲商业广场、大地花园商业街是本项目周边重要的竞争个案。60嘉利星城霍山中学政府大力扶持，前景看好小学茶吧 西广场霍山文峰新天地前期策划定位文庙东广场文盛路城区最大的旧城改造项目，政府有意打造成为霍山的商业中心，城市规划极为有利开发商代理商用地面积总建面积容积率绿地率建筑密度合肥嘉利臵业有限责任公司合肥华博不动产顾问机构22.4m238万m21.7141.5%40.6%住宅面积商业面积公建面积开发周期工程进度项目定位商业类型6113万8万4万六期二期封顶、三期启动霍山县中心商业 商业街、大型超市嘉利星城动线布局混乱，不利于商业经营霍山文峰新天地前期策划定位文盛街西大街内街青年路环城北路仅一期就规划了三横二纵和一条内街，动线布局不合理，难以形成集中的人流方向。开业后，除文盛路旁商铺经营状况理想以外，其余商街均形成了大量空臵，沿河商业毫无景观可言，内街几乎无人经营。62重销售轻招商，功能分区不合理，租金嘉利星城差距极大，不利于整体提升霍山文峰新天地前期策划定位道路名称文盛街业态分布服装、通讯面积分割 70-100租金水平50-60销售均价9000回报率4-5%青年路环城北路内街服装、家电窗帘、布艺窗帘、布艺40-6020-3015-3045-6020-3010-201.3万6500 50004-5.5%4-5%3-4%63嘉利星城本地客源为主，包租方式促销霍山文峰新天地前期策划定位?投资客居多：在购买客户中，政府官员、商人的比例较大，本地投资者具有较强的投资意识。?促销方式：包租3年，每年6%的回报，从实际情况看，对投 资者的吸引不大，投资者更看重该项目的位臵和升值潜力。64嘉利星城公交广告覆盖全市，现场包装不足霍山文峰新天地前期策划定位65五洲商业广场充分利用空间，增加商业面积霍山文峰新天地前期策划定位南潭路诸佛庵路该项目占地有限，在除沿街铺满门面外，充分利用地面、地下空间，增加了商业面积。沿诸佛庵路和南潭路：挑高、单层门面内街：单层门面，定位为女人街地下：菜场摊位内街地下66五洲商业广场 外街挑高、内街划小，快速销货霍山文峰新天地前期策划定位沿诸佛庵路和南潭路外街，商铺采用挑高的方式提升商业价值，二层商铺作为一层来卖，均价达到1.5万/m2，已全部售完。内街定位为女人街，面积划分在10-15m2，均价8000，平均10万元可以买间商铺，对小投资者具有一定的吸引力。销售率80%67五洲商业广场不考虑经营，交付后尚未开业霍山文峰新天地前期策划定位?交付后，门面旁边的垃圾没有及时清理，对影响门面的摊位和随意停放的车辆也没有进行管理，不利于日后开业经营。?现场没有任何形式的广告宣传，降低了楼盘的影响力，也降 低的商家入场的速度。68大地花园主力店促进了项目的消化霍山文峰新天地前期策划定位该项目在开业时引进了新元百货、海洋之星浴场、蜀王火锅等主力店，短期内提升了区域的人气，促进了沿街门面的销售和价格的提升。一期商铺价格仅在7000元左右，销售率100%，目前正在为二期商铺储客，预计价格在9000元左右。69大地花园定位为步行街，规划更适合做服装霍山文峰新天地前期策划定位一般开间3.6-4.5米，进深8-10米，单层、层 高4.2米。主力面积在40平方米左右。70大地花园一年免租，吸引商家，培育市场成熟霍山文峰新天地前期策划定位采用一年免租的方式吸引中小商家入场经营，由于形象较好，吸引了七匹狼、柒牌等品牌店在此开设旗舰店，商业街的档次得到提升。成为霍山县品牌服装汇集的商业街区之一。71案例总结霍山文峰新天地前期策划定位?各楼盘均比较重视商业物业的销售价值，即使是住宅小区也规划了相当 体量的商业街。商业物业市场投放量大，竞争激烈。?各楼盘普遍注重销售、忽视经营管理、培育市场，导致开业状况并不理想。?租金低，售价高，投资回报没有保障，影响投资者的对商铺的信心。?服装是市中心商业最易形成的业态。72霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析?商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析 4、旅游市场分析?各业态分布情况?问卷调查合富辉煌房地产73商圈划分一个中心商圈、三个卫星乡镇形成次级商圈分布周边霍山文峰新天地前期策划定位下符桥商圈诸佛庵商圈中心商圈三板桥商圈 与儿街商圈迎驾社区商圈库区商圈磨子潭商圈从霍山县商圈分布看，三板桥商圈、迎驾社区商圈、库区商圈是与中心商圈联系紧密的次级商圈，各自服务不同的人群，形成了中心——乡镇型的商圈类型。其74他的乡镇，由于距离较远，人口分散，商业发展落后，尚未形成成熟的商圈。中心商圈迎驾大道、中兴北路两条主要商街，万宝、新元等卖场构成了中心商圈霍山文峰新天地前期策划定位中兴北路迎驾大道本项目名称中心商圈主要业态 百货、餐饮、娱乐、茶叶商圈特征75形成若干条商街辐射范围全县三板桥商圈随着开发区的建设不断成熟，属于成长型的社区商圈霍山文峰新天地前期策划定位名称三板桥商圈主要业态便利店、餐饮、休闲76商圈特征点状，成长中辐射范围经济开发区因迎驾分厂和周边众多的企业形成的服迎驾社区商圈务当地居民的社区型商圈霍山文峰新天地前期策划定位名称 迎驾社区商圈主要业态餐饮、小商品、家具商圈特征带状辐射范围迎驾分厂及周边企业77因迎驾集团和电厂的众多职工形成的社库区商圈区型商圈霍山文峰新天地前期策划定位水库及电厂宿舍迎驾集团及商街名称库区商圈主要业态百货、小商品、餐饮商圈特征 带状78辐射范围库区周边企业中心商圈分析路名中兴北路诸佛庵路荷香街文盛街文峰路淠河路街区形象霍山县主要沿街商铺汇总与对比小面积商铺为主的带状商业分布群主营业态服饰餐饮、服装装饰材料主力店万宝购物中心新元百货商场霍山文峰新天地前期策划定位商铺面积租金水平平均50元。与迎驾大道和文盛路交口处最贵，约在80元10-30元，新元百货周边较高25-40元。接近中兴路口处最高，往东逐渐递减。50-110元。与中兴路交汇处商铺租金最高。10-20元 15-25元交通主干道，城市主要商业街城市新兴商业街20-3030-50当地公认的餐饮、服装、商业步行街饰品交通主干道，城市主要商业街交通次主干道功能弱化的城市道路家电休闲娱乐场所小商品批发无15-50TCL家电20-30海洋之星无7920-30 20-30霍山文峰新天地前期策划定位路名迎驾大道衡山路街区形象出入霍山的交通主干道县城次主干道主营业态宾馆旅店五金、建材、家居装饰服装、床上用品宾馆、美容美发主力店山城宾馆商铺面积租金水平20-4010-1545-55靠近文盛街租金较高。20-3520-3030嘉利新城旧城改造重商业街要项目黑石渡路休闲商业街千家惠恒源祥 雅安宾馆50-10030-50?霍山当地商业分布主要以带状形式沿各主要商业街分布。?商铺间隔主要以３０平方米左右的小面积商铺为主。80六安大型批发市场与霍山的关系霍山文峰新天地前期策划定位霍邱县寿县六安市金寨县霍山县舒城县六安市批发市场众多，经营业态丰富，包括了日常生活用品、服装、箱包、家具、建材等业种业态，辐射范围至六安全市；六安与周边县、镇的商业来往密切，霍山县与六安市的距离最近，与六安的商业往来给霍山带来丰富的人流、物流、资金流， 为本项目发展相关商业配套带来的机会。81商圈小结霍山文峰新天地前期策划定位?中心商圈是霍山县的核心商业区，商品种类齐全，辐射全县地区，是县中心区居民购物消费的主要场所；也是其他乡镇居民采购服装、电器、金银首饰的重要场所。?其他乡镇所形成的商圈，都是由于周边存在众多的企业，大量的企业职工聚集所形成的商业圈，商品种类较少，只能满足日常生活需要，带有明显的社区商业性质。?中心商圈和其他商圈，由于业态和商品种类的不同，决定了商圈之间的联系十分密切，经营者和消费者来往频繁。?对于本项目来说，商业定位不仅要考虑中心商圈的业态，还要考虑周边商圈的业态 特点，使其功能多样化，把项目打造成辐射全县的综合商业项目。82霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析?商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析?各业态分布情况? 问卷调查合富辉煌房地产83各街区商铺密集度分析各街区商铺比较迎驾大道中兴北路荷香街诸佛庵路淠河路文峰路衡山路嘉利星城商街文盛街黑石渡路03431501001505485102霍山文峰新天地前期策划定位199181174172163200250? 迎驾大道、中兴北路、荷香街、诸佛庵路是霍山县内最主要的商业街。84各业种密集度分析各业种商铺数量服装/鞋帽/箱包小商品/土特产/茶餐饮/小食品休闲/娱乐/宾馆超市/便利店建材/装饰材料/渔具通讯/数码/音像家具/家装/床上用品精品店/眼镜/花店办公/文具/书店家用电器医药/卫生/保健摄影/婚庆五金交化金融钟表/金店0霍山文峰新天地前期策划定位231165159157755448464592333321208850100150200250? 服装、小商品、餐饮、休闲娱乐类是霍山数量最多的业态。85主要商业街区中兴北路，当地最主要的服装街中兴北路业态分布家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品霍山文峰新天地前期策划定位中兴北路服装业与其他商业街比较黑石渡路嘉利星城商街衡山路文峰路诸佛庵路荷香街淠河路文盛街中兴北路迎驾大道从沿中兴北路统计的所有行业商铺数量可以看出,服装/鞋帽类商铺数量比例接近50%。在所调查的10条主要商业街中，其服装鞋帽类商铺数量占所有服装鞋帽类数量的37%以上。并且在经营的服装商铺中，有相当一部分为品牌服装店。如利 郎、柒牌、七匹狼等。86主要商业街区店铺形象较好，品牌店为主霍山文峰新天地前期策划定位1、中兴北路作为联结老城区与新城区主干道，是当地最主要商业街之一，现集中了大量品牌服饰专卖店；此街区服装店业主、茶商、书店老板、便利店老板都表现出较高的购铺意愿。2、中兴南路集中了较多政府及事业单位。由于老城区为主要居住区，新城区多为政府及企业办公区，从而形成了当地居民“南出北归”的生活路线；也正因此，造成了中兴北路租金“东高西低”的情形。3、因大量政府及事业单位集中于中兴南路，而在政府上班人群中以男性为主，对形 象要求较高，因此在中兴北路多品牌男装，而品牌女装较少。87主要商业街区淠河路：小商品批发一条街霍山文峰新天地前期策划定位淠河路餐饮数量与其他商业街比较淠河路业态分布图家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品黑石渡路嘉利星城商街衡山路文峰路诸佛庵路荷香街淠河路文盛街中兴北路迎驾大道从沿淠河路统计的所有行业商铺数量可以看出,小商品批发类商铺数量比例超过80%。在所调查的10条主要商业街中，其小商品批发类商铺数量占所有小商品批发 类数量的80%以上。由此可见，小商品批发在淠河路高度集中。88主要商业街区街区形象较老，门面较小，无主力店霍山文峰新天地前期策划定位1、淠河路商业多以杂货批发,日常小商品批发为主,街区形象整体不高,租金相比于其他商业街也较为便宜.2、在经营方面,其季节性较强，平时生意较为冷淡，而在逢年过节时生意火暴。3、由于受中间河流影响，造成了商铺租金南高北低的情形。89主要商业街区荷香街，小吃、精品店一条街荷香街业态分布霍山文峰新天地前期策划定位荷香街餐饮与其它商业街比较家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品黑石渡路嘉利星城商街衡山路文峰路诸佛庵路荷香街淠河路文盛街中兴北路 迎驾大道从沿荷香街统计的所有行业商铺数量可以看出,餐饮、服装、特色小吃类商铺数量比例最高。在所调查的10条主要商业街中，荷香街餐饮数量最多。90主要商业街区小餐饮、小服装店、精品店为主霍山文峰新天地前期策划定位1、荷香街沿街主要以特色小吃、快餐、大排挡以及服装、潮流饰品为主。整体档次较低，属于大众消费。2、荷香街营业时间最长，一般至夜间一、两点钟左右。此时段的消费群体主要为迎驾酒肠、应流集团等上下夜班者，在网吧、KTV等娱乐场所的消费及工作者。91主要商业街区文峰路：休闲、娱乐、建材、装饰材料为主休闲/娱乐/宾馆建材/装饰材料/渔具超市/便利店餐饮/小食品通讯/数码/音像医药/卫生/保健办公/文具/书店家用电器家具/家装/床上用品五金交化精品店/眼镜/花店摄影/婚庆服装/鞋帽/箱包金融钟表/金店 小商品/土特产/茶霍山文峰新天地前期策划定位文峰路路以娱乐、建材、超市和小型便利店为主要业态，这三类铺面占整个文峰路铺面的60%以上。而五金、精品店、数码产品商铺在此条街较少。92主要商业街区大型百货、娱乐场所展示了商业新形象霍山文峰新天地前期策划定位文峰 北路以休闲娱乐为主。当地最大，档次最高的休闲浴场海洋之星星就位于此处93主要商业街区嘉利星城商业街：电器、服装、床上用品嘉利星城业态分布表霍山文峰新天地前期策划定位家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品服装、鞋帽是嘉利星城商业街的主要商业铺面。由于其尚未开发完毕，商业相比于其它商业街较为单一，五金、建材、餐饮、超市、便利店在此街基本没有。94主要商业街区形象较好，开间大，适合商业经营霍山文峰新天地前期策划定位1、嘉利星城是旧城改造的重点项目，整个项目共分六期，现开发的为三期。2、其沿街铺面多为品牌服装店，店面装潢较好，档次较高。但由于尚未开发完毕， 沿街商街较短，加之文庙的阻挡，此地段人流量较小，经营状况不佳。95主要商业街区文盛街：服装、电器文盛街业态分布图霍山文峰新天地前期策划定位家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品05101520 25文盛街商铺共34家，服装占62%，家电占18%，金融占9%。96主要商业街区文盛街：电器、金店霍山文峰新天地前期策划定位1、文盛路是联结新老城区的主要干道。其商铺租金水平在所有街铺中最高。2、文盛路现已形成当地主要的家电购买场所。家电商铺的租金在本路段租金水平最高。97主要商业街区诸佛庵路：餐饮、娱乐、百货、服装诸佛庵路商业街业态分布表建材/装饰材料/渔具五金交化钟表/金店精品店/眼镜/花店家具/家装/床上用品超市/便利店通讯/数码/音像餐饮/小食品霍山文峰新天地前期策划定位诸佛庵路以餐饮、娱乐为主要业态，这两类铺面占整个诸佛庵路铺面的 60%以上。而家电、建材、数码产品商铺在此条街较少。98主要商业街区东西两端表现出不同的业态霍山文峰新天地前期策划定位东侧形成了一新元百货、海洋之星为首的百货、休闲业；西侧则形成了以三河四子为首的餐饮业。99主要商业街区迎驾大道：城市主干道，宾馆集中分布迎驾大道商业分布休闲/娱乐/宾馆超市/便利店建材/装饰材料/渔具办公/文具/书店餐饮/小食品家具/家装/床上用品通讯/数码/音像精品店/眼镜/花店服装/鞋帽/箱包医药/卫生/保健五金交化摄影/婚庆家用电器金融小商品/土特产/茶 钟表/金店霍山文峰新天地前期策划定位主要商业街道餐饮分布黑石渡路嘉利星城商街衡山路文峰路诸佛庵路荷香街淠河路文盛街中兴北路迎驾大道主要商业街道宾馆及休闲场所分布表沿迎驾大道两旁以餐饮、宾馆、休闲娱乐、便利店为主，这三类商铺数量约占整个商铺数量50%左右。宾馆及休闲场所占所有统计商街的约30%。尽管迎驾大道餐饮铺面数量不如荷香街与诸佛庵路，但其餐饮铺面档次却要高于这两条路。100诸佛庵路文峰路荷香街中兴北路 嘉利星城商街主要商业街区城市主干道，对外交通的大动脉霍山文峰新天地前期策划定位宾馆、餐饮、便利店众多，说明迎驾大道是霍山主要的商业街之一101主要商业街区家用电器建材/装饰材料/渔具金融五金交化医药/卫生/保健钟表/金店办公/文具/书店精品店/眼镜/花店摄影/婚庆家具/家装/床上用品小商品/土特产/茶超市/便利店服装/鞋帽/箱包通讯/数码/音像休闲/娱乐/宾馆餐饮/小食品衡山路：建材、小食品为主霍山文峰新天地前期策划定位建材、小食品是衡山路的主要商业形态、商铺数量占整个衡山路商铺数量的50%以上，而精品店、服装店在此条路的分布较少；五金、家电、婚纱摄影则基本没有。102霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分 市场分析2、土地市场分析?商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析?各业态分布情况?问卷调查合富辉煌房地产103各类商业市场分布通讯/数码类商铺集中在荷 香街，迎驾大道，文峰路通讯类分布霍山文峰新天地前期策划定位诸佛庵路中兴北路迎驾大道文盛街文峰路淠河路嘉利星城商街衡山路黑石渡路荷香街通讯/数码类商铺主要集中在荷香街、迎驾大道、文峰路。淠河路则没有此类商铺。尽管文盛路所占比例比例不高，但此处商铺规模较大，经营品种较全。104各类商业市场分布超市/便利店，休闲/娱乐/宾馆业多集中在迎驾大道霍山文峰新天地前期策划定位休闲娱乐、宾馆分布文盛街诸佛庵路迎驾大道文峰路黑石渡路荷香街衡山路中兴北路淠河路超市、便利店分布情况黑石渡路嘉利星城商街迎驾大道诸佛庵路文峰路荷香街衡山路中兴北路淠河路 文盛街嘉利星城商街?超市/便利店，宾馆主要集中在迎驾大道两侧，这与迎驾大道作为外地人群进出霍山主要道路有很大关系。?诸佛庵路、文峰路拥有的便利店、休闲娱乐场所也占有很大比例，这与这两条路租金相对较低，周边有较多居住人群有很大关系。105各类商业市场分布家具/床上用品主要分布在诸佛庵路、迎驾大道、嘉利星城商业街霍山文峰新天地前期策划定位家具、床上用品分布黑石渡路诸佛庵路迎驾大道嘉利星城商街衡山路文峰路中兴北路荷香街淠河路文盛街家具/床上用品多集中在诸佛庵路、迎驾大道、嘉利商城商业街。但诸佛庵路铺 面在经营品种档次与规模方面则不如迎驾大道与嘉利新城商业街。106各类商业市场分布婚庆摄影商铺分布在诸佛庵路、迎驾大道霍山文峰新天地前期策划定位婚庆摄影分布表嘉利星城商街衡山路淠河路文盛街诸佛庵路迎驾大道中兴北路文峰路荷香街 黑石渡路婚庆摄影主要分布在诸佛庵路、迎驾大道、中兴北路、文峰路。107各类商业市场分布精品、流行饰品商铺集中分布于荷香街霍山文峰新天地前期策划定位精品流行饰品分布表淠河路文盛街荷香街迎驾大道诸佛庵路中兴北路嘉利星城商街衡山路文峰路黑石渡路精品流行饰品店主要集中在荷香街、迎驾大道、诸佛庵路。108各类商业市场分布办公文具，书店多分布在迎驾大道与中兴路霍山文峰新天地前期策划定位办公文具书店分布表嘉利星城商街文盛街迎驾大道中兴北路文峰路衡山路荷香街诸佛庵路淠河路办公文具、书店类多集中在迎驾大道，中兴路。中兴路拥有较多办公文具店，这与 政府办公地多集中在中兴男路有很大关系。109各类商业市场分布医药/卫生/保健主要分布于迎驾大道、中兴北路霍山文峰新天地前期策划定位医药卫生类分布表黑石渡路嘉利星城商街衡山路文峰路诸佛庵路荷香街淠河路文盛街中兴北路迎驾大道医药卫生、保健类商业主要分布在迎驾大道、中兴北路，诸佛庵路。文盛路，荷香街，嘉利新城商业街，衡山路则无此类商铺。110各类商业市场分布五金建材装饰类主要集中在迎颊大道、衡山路霍山文峰新天地前期策划定位五金建材装饰类商铺分布表黑石渡路嘉利星城商街文盛街迎驾大道衡山路文峰路淠河路诸佛庵路荷香街 中兴北路五金建材装饰类商铺主要集中在迎颊大道、衡山路、文峰路、淠河路。其中建材及装饰类商铺又以衡山路居多。111各类商业市场分布家用电器主要集中在中兴路、文盛路霍山文峰新天地前期策划定位家电类商铺分布表黑石渡路衡山路荷香街淠河路中兴北路文盛街文峰路诸佛庵路嘉利星城商街迎驾大道家用电器主要集中在中兴路、文盛路、文峰路。尽管文盛街家电商铺较中兴北路少，但其档次与规模相比于中兴北路要高。当地最大的两家家电商铺TCL，华丽均分布在文盛街。112商业市场小结文盛街：以品牌家电为主中兴路：主要业 态为品牌服装霍山文峰新天地前期策划定位本案淠河路：以杂货批发、农用产品为主迎驾大道：以宾馆、餐饮为主要业态文峰路：以娱乐、超市、购物商场为主要业态1霍山县主要商业呈带状，沿中兴北路、文盛街，淠河路，迎驾大道等主干道密集分布。2淠河路以日用杂货批发为主；中兴北路以品牌服装经营为主；文盛街以数码产品，品牌家电为主；迎驾大道以餐饮，宾馆，汽摩配为主；荷香街以特色小吃,饰品,服装为主，以黑石渡路为界，特色小吃多集中在黑石渡路西侧，饰品与服装则集中在黑石渡路东侧。3霍山县商业分布功能区分明显，且在当地人心中已经形成区域效应。 113霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析?商业市场概况?重点案例分析?商圈划分?各街区商业分布2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析?各业态分布情况? 问卷调查合富辉煌房地产114霍山商业经营特征分析霍山文峰新天地前期策划定位调研目的：了解霍山商业状况特征，以及对商业市场的需求调研范围调研方法样本量霍山市区定量调查，问答式结构问卷50样本115商家背景资料被访商家年龄、月营业额分布霍山文峰新天地前期策划定位受访者年龄分布51-6041-5031-4021-30首访业主月营业额10-15万5-10万3-5万1-3万1万元以下受访者年龄均小于60岁,其中又以20-40岁者居多。超过半数受访业主月营业额在1-5万元，月营业额在5万元以上者比例很少。 而月营业额在1万元以下者也有较大比例，占28%。116商家背景资料居住在城关，电视是最常接触的媒体受访者居住地霍山文峰新天地前期策划定位受访者最常接触的媒体外省省内其它地方周边乡镇电台互联网杂志报纸城关电视受访业主大多居住在衡山镇，占74%；居住在周边乡镇者较少；来自省内其它地方和外省者比例超过18%。 电视，报纸，互联网是受访者最多接触的三类媒体，其中新安晚报是当地居民最常看的报纸，安徽影视是当地居民最常看的频道。而对于电台，当地居民却很少接触。117经营条件商铺以租赁形式为主，但租金水平相对较低霍山文峰新天地前期策划定位商铺租赁水平单位：元/平方米/月商铺拥有形式购买租赁60以上51-6041-5031-4026-3022-2520元以下从图表可以看出，绝大多数经营者商铺为租赁形式。租金 价格基本全低于60元/平方米；租金水平低于30元/平方米/月的占50%以上。118经营条件商家大多会考虑在中兴北路经营，看好时尚购物中心霍山文峰新天地前期策划定位被访者预期项目业态服装卖场商业步行街日常用品卖场大型娱乐场所特色餐饮电器/数码产品被访者在中兴路经营的可能性不会可能会会90%的消费者表示会或可能会的经营意愿。其中30%的受访者表达了较强的经营意愿。说明大部分的受访这对本项目较看好。 从被访者对项目的预期中，接近80%的受访者看好大型服装卖场。这与本项目所处地段集中有较多品牌服装有较大关系。119经营条件小面积商铺受欢迎，可以承受的租金较低霍山文峰新天地前期策划定位可以承受的租金经营面积需求200平方米以上101-20081-10041-8031-4021-3020平方米以下100以上81-10061-8051-6041-5040以下超过80%的受访者选择了80平方米的间隔面积，其中又以21-81平方米的间隔类型最为集中。选择过大或过小面积间隔者均较少。在预期租金方面，接近半数的受访者希望租金低于40元/平方米/月。站在受访者角度，希望租金越低越好。但据我们对主要商业街中兴路，文盛路，嘉利新城的摸查，中兴路，嘉利新城租金均价在50-60元/平方米/月。文盛路则在70元/平方 米，个别商铺租金超过100元/平方米/月。120经营条件经营模式倾向于租赁，租期3-5年预期租期霍山文峰新天地前期策划定位被访者预期经营模式5年以上3-5年2年1年其它保底抽成抽成/扣点租金在租期预期方面，大部分受访业主希望能够在两年以上。 在经营模式方面，绝大多数受访者希望采用租金的形式。121商业投资中兴北路是首选位臵，更愿意自己经营霍山文峰新天地前期策划定位投资者首选区域诸佛庵路文庙广场迎驾大道中兴路购铺目的自己经营纯投资超过60%的受访者选择中兴路作为投资首选区域。这与中兴路人流量较大，且已形成品牌服装集中售卖的功能形态不无关系。 在购铺目的方面，80%以上的受访者购铺目的是自己经营。122商业投资价格预期不高，投入在30万以下霍山文峰新天地前期策划定位预期总价80-100万50-80万30-50万20-30万10-20万10万以下受访者最高承受单价20000以上10000-150008000-100006000-80004000-60004000以下受访者预期总价集中在10-30万之间，总价在10万以下亦占到了17%；预期单价集中在4000-10000元/平方米，而最高预期单价低于4000元/ 平方米占22%。123商业投资地段、价格是主要考虑因素，委托经营接受程度不高受访者购铺时考虑因素霍山文峰新天地前期策划定位地段价格升值潜力投资回报商铺间隔经营定位开发商实力经营管理主力商家是否接受商铺委托经营不清楚不接受接受接受与不接受商铺委托经营的受访者比例较为接近。还有约20%的受访者对商铺委托经营不甚了解。124商业投资对回报率的要求较高，普遍接受包租3-5年霍山文峰新天地前期策划定位预期租赁年限商铺预期汇报率10年以 上10%以上8-10年8%-10%6%-8%6%以下5-8年3-5年3年以下在预期回报率方面，约70%的受访者希望回报率在6%-10%之间，预期回报率过高与过低者均较少。一般可以接受的包租年限为3-5年。125商业投资2、3层商业抗性，预期为超市和服装店是否愿意租2、3楼商铺霍山文峰新天地前期策划定位有点可能可能性大完全不可能 不太可能二、三层商业抗性大，在对2、3楼商铺业态预期方面，受访者对超市，服装，餐饮，娱乐最为看好。2、3层商铺业态预期住家超市仓库服装电器娱乐餐饮126商业投资普遍需求3-4米开间、5-8米进深的商铺，对仓库有一定的需求层高要求霍山文峰新天地前期策划定位仓库面积要求30平方米以上4.5米以上4.1--4.53.6-4米3--3.5米层高小于3米21-30平方米11-20平方米3-10平方米仓库小于3平方 米进深要求11米以上受访者投资意愿不太可能8.1-11米5-8米进深小于5米可能会投资会投资商家对本项目的投资意向较强。127商铺经营者需求调研小结霍山文峰新天地前期策划定位?本次调查的经营者年龄多在40岁以下，月营业额在5万以下；?经营者多来自城关地区，周边乡镇和外地经营者较少；?大部分经营者认为本项目开发服装卖场或商业步行街有潜力，并且有意向来此 经营；?更偏向于租赁方式，可接受的租金价格在60元/m2?月以内，购买价格则集中在8000元/m2以下，在回报率达到8%以上时，有投资意向；?对单层商铺情有独忠，二、三层商铺抗性较大，并认为二、三层商铺定位在超市、服装卖场、餐饮较合适。128霍山消费者特征分析霍山文峰新天地前期策划定位调研目的：了解霍山消费者特征，以及对商业市场的需求调研范围调研方法样本量霍山市区定量调查，问答式结构问卷 50样本129消费者习惯饮食、服装、休闲类消费最多消费者通常产生消费的方面霍山文峰新天地前期策划定位常去娱乐场所时尚服装食品生鲜图书影音潮流饰品家居/儿童体育用品珠宝钟表其它球类运动场电影院美容美发电玩/网吧卡拉OK/迪吧/酒吧洗浴/桑拿健身馆?时尚服装,运动休闲，食品生鲜，餐饮娱乐，图书，家电，饰品是当地消费者最常消费的7个方面。体育用品，数码产品，珠宝钟表则消费一般。?健身馆、洗浴/桑拿、卡拉OK/迪吧/酒吧、电玩/网吧是当地消费者最常去的娱 乐场所、而去电影院、球类运动场所者则较少。130消费者习惯特色中餐食街最受欢迎常去餐饮场所霍山文峰新天地前期策划定位中式快餐咖啡厅茶楼食品生鲜中餐馆特色食街又买又看又吃又玩,尽兴而回只是看看,不一定买主要购物,玩其次主要是玩,购物其次目的购物,买完就走购物时心情状态?当地消费者最常去特色食街和中餐馆，而日韩料理,西餐厅,西式快餐,茶餐厅则很少去。一方面由于当地暂无此类场所,另一方面也是因为当地人对此类餐饮消费不太接受。?在购物时的心情状态方面，选择又买又吃又玩又看，尽兴而回的消费者占最大比例。而选择只是看看，不一定买、主要购物，玩其次、主要是购物，玩其次者比例均在18%左右。131消费者习惯购物多在本地，即使是节假日或购买大件商品也 多在本地解决平时购物地六安合肥本地霍山文峰新天地前期策划定位节假日购物地其它六安合肥本地大件购物场地其它六安合肥本地132消费者习惯中兴路、荷香街是当地人最常逛的商业街，最喜欢的购物场所是万宝购物中心。常去的购物街霍山文峰新天地前期策划定位常去的购物场所其他诸佛庵路迎驾大道文盛路荷香街中兴北路其它千家惠新元百货 万宝购物中心?中兴北路，荷香街是当地消费者最常去的商业街；而文盛路虽然有文庙广场，但以经营家电，数码产品为主，所以平时来此购物者较少。?万宝，新元是当地居民最常去的购物场所；相比于新元，到万宝购物者更多，占68%。133消费者习惯月平均消费在300-500左右，频繁逛街霍山文峰新天地前期策划定位个人月平均消费月平均购物次数5次以上3次1次500-800300-500100-300100元以下每次购物平均消费3000元以上1500-20001000-1500500-1000300-500100-300100元以下?60%以上的首访者每月用于休闲，娱乐，餐饮的消费额集中在300-1000元。高于1000元者和低于300元者均约占20%。? 超过40%的受访者每月购物次数在五次以上；另有超过20%受访者平均每个礼拜购物一次；每月购物次数少于二次者较少，占总比例的16%。?90%以上的受访者每次购物平均消费支出低于500元；100-300元者所占比例最高，超过46%。300-500元和100元以下者则各占23%左右。134霍山居住人群及收入情况高收入人群基本分布在县中心区域霍山文峰新天地前期策划定位城西片区企业职工、当地居民平均工资600-1000老城区私营业主收入水平较高开发区企业操作工、技工 月收入800-1800本项目政务区公务员、企业中高层管理人员平均工资1800-2300135消费者习惯休闲娱乐主要集中在洗浴中心、KTV和网吧霍山文峰新天地前期策划定位常去的娱乐场所海洋之星枫叶之声KTV网吧文峰休闲中心天马溜冰城阿凡提飚歌城美丽人生足道金色年华KTV龙成大浴场金海岸罗马假日雷电迪厅聚浪潮桑拿城山城沐浴中心完美休闲茶楼晨光保健月休闲娱乐次数5次以上4次3次2次1次0次?每周娱乐次数在1次或1次以上者所占比例较少，仅16%；大多数受访者每月休闲娱乐次数少于3次。这种现象与当地娱乐场所较少，档次不高，场所单一有很大关系。?当地居民最常去的娱乐场所中，排在前三位的分别为海洋之星，枫叶之声KTV和网吧。 受访者中常去文峰休闲中心，天马溜冰城，阿凡提飚歌城者比例相当，均为14%左右。136消费者习惯商场远近不成问题，物美价廉才是关键接受商场最远距离霍山文峰新天地前期策划定位选择购物场所时的考虑因素质量保证车行5分钟以内步行15分钟以内步行10分钟以内步行5分钟以内价格便宜交通便利服务态度好时尚潮流品种齐全配套齐全,一站式距离近,购物方便品牌商家多?接受访问者大多表示只要所建项目拥有自己之所需，距离远近不是太大问题。问卷数据所显示的选择步行5分钟以上者约占80%左右也从侧面印证了此点。?消费者在选择购物场所时，考虑最多的因素为质量和价格，其次为交通便利 性和服务态度。而对于品牌商家的因素则较少考虑。137消费者习惯中兴北路最为看好，精品服装预期最高霍山文峰新天地前期策划定位中兴路商业形态预期数码/电器专卖场商业步行街大型娱乐场所特色美食街精品服装购物中心日常用品大卖场是否去新建于中兴路商业街一定不去可能不去可能去一定去?在中兴路商业形态预期方面，精品服装购物中心被消费者最为看好，其次为商业步行街和日常用品大卖场。这与商家调查所得结论较为一致。而看好数码及家电卖场的消费者较少。这从另一方面也说明了在当地居民心中，中兴北路作为品牌服装专卖，文盛路作为家用电器及数码产品专卖，淠河路作为日常杂货批发，迎驾大道主要集中了餐饮，宾馆的功能形态已经形成。?如若中兴路新建商业街，只有不到6%的受访者表示不会前去。超过60%的受访者表 示肯定会去。138消费者背景县城家庭收入集中在4000以下家庭月收入霍山文峰新天地前期策划定位被访者所在区域7000-10000元6000-7000元5000-6000元4000-5000元3000-4000元2000-3000元1500-2000元1500元以下霍山县以外周边乡镇迎驾厂区三板桥霍山县城?当地居民家庭月收入大多集中在1500-4000元，约占56%；高于4000元者约占14%；低于1500元者约占30%，比例较高。?94%的受访者为霍山本地人；居住在霍山县城者占总比例的80%。霍山县以外者 约6%。说明外来人口在当地所占比例较小。139消费者背景逛假多是年轻人，学历较低霍山文峰新天地前期策划定位受访者学历被访者年龄分布51-6041-5036-4031-3526-3025岁以下初中或以下本科大专高中/中专/技工?本次的受访者均为随机选取，年龄段上25岁以下者居多。也说明此年龄段人群消费欲望最强。?受访者中，大多为高中或高中以上学历。初中或初中以下学历者较少，约占16%。140消费者背景被访者多为单位职工和个体老板；三口以上家庭 多，单身少。受访者职业霍山文峰新天地前期策划定位家庭组成单位职员个体私营业主高级技工中高层管理者无业公务员学生六口之家五口之家四口之家三口之家两口之家单身?受访者中大多为单位职员，个体经营者和私营业主，三者累计共占78%。?受访者以三口之家居多；二人世界和单身者较少，约占10%141消费者背景出行工具以摩托车为主，电视和报纸是最常接触的媒体出行交通工具霍山文峰新天地前期策划定位经常接触的媒体私家车出租车摩托车公交自行车/助力车 步行电台互联网杂志报纸电视?在出行交通工具方面，以摩托车作为出行工具者所占比例最高，占34%，其次为步行，助力车，公交，分别占24%，22%，12%。?电视是当地居民最常接触媒体，安徽经济频道第一时间栏目最受当地人欢迎。其次为报纸，占52%，新安晚报和江淮晨报是当地居民最常看的两类报纸。142消费者需求调研小结霍山文峰新天地前期策划定位?本次调查的霍山县消费者在40岁以下的中青年为主，多数是单位职员，家庭成员多为三口，家庭月收入多在2000元以内；?日常消费偏重餐饮、服装、休闲娱乐类，健身房、洗浴中心、迪吧、KTV是经常光顾的场所；?购物基本在本地解决，即使是节假日也很少去六安和合肥；?在餐饮方面，最喜欢去特色食街消费；? 最常光顾的是中兴路和万宝购物中心、新元百货等商场；?只要物美价廉，对商场的远近没有要求；?平均月消费额在300-1000元，逛街购物次数较多，单次消费在100-300元左右。143现有商业优势分析优势:霍山文峰新天地前期策划定位业种齐全：霍山县城虽小,但各业种在种类上较为齐全。商铺空臵率低：相比于县城规模，其商业铺面数量较多，但商铺空臵率较低，尤其中兴北路与文庙广场周边的商铺，开业率接近100%。个别商业形态发展水平较高：餐饮类、休闲类商业和茶叶市场发展水平相对较高，这与其自身资源及周边旅游业的丰富不无关系。劣势：商业整体形象不高：大多数商铺店面装潢较差，建筑物外观老旧。除服装及某些业种外，其余商业品种经营档次较低。商业综合性差：档次较高，品种较齐全，服务质量较好的综合性商场较少。 功能分区不合理：零售、批发商业混杂，对新项目开发有一定影响。144现有商业劣势分析劣势：霍山文峰新天地前期策划定位商业整体形象不高：大多数商铺店面装潢较差，建筑物外观老旧。除服装及某些业种外，其余商业品种经营档次较低。商业综合性差：档次较高，品种较齐全，服务质量较好的综合性商场较少。功能分区不合理：零售、批发商业混杂，对新项目开发有一定影响。商业整体发展不平衡。服装、餐饮、休闲/宾馆、小商品/土特产四种业态商铺比例占整个商铺数量约50%。这种现象与当地居民消费支出方面吃、穿、玩比例较高有一定关系。但随着霍山经济的进一步发展，人们生活水平的进一步提高，除了更注重物质消费的档次性，精神娱乐方面的需求势必要有一个很大提高。但当地休闲多为洗浴中心等形式，且整体档次较低。人口少，外来人口数量亦不多，居民居住区较为集中。70%左右县城居民居住于老 城区，从而造成了文峰路，大地商铺等地段人气缺乏的现象。145霍山文峰新天地前期策划定位1、整体市场分析第二部分市场分析2、土地市场分析2、住宅市场分析3、商业市场分析4、旅游市场分析合富辉煌房地产146旅游市场旅游人数逐年增加，是安徽省重点 旅游景点规划区霍山文峰新天地前期策划定位?近年来，霍山各景区旅游人数年均增长50%以上，旅游收入以65%的速度递增，已成为皖西地区生态旅游带的热点旅游区域。?2006年县霍山县各景区累计接待游客32.6万人，旅游综合收入1.5亿元。?旅游业是霍山县重点扶持的产业，2006年县旅游局找商引资到位资金1200万元，重点项目投资3500万元。重点建设小南岳风景区、百马尖风景区等。预计到2010年，霍山县将成为年接待游客50万人的旅游大县。147旅游市场县域旅游资源丰富，距离县城较近舒传贤故居睡美人霍山文峰新天地前期策划定位豪猪岭会议 旧址霍山县是进出大别山各景区的枢纽，大部分景点分布在距离县城40公里之内，距离大别山主峰约90公里，霍山县城成为各景区之间的中转站和服务区。文庙霍山县城卧大佛文峰塔 小南岳大林竹海佛子岭水库天堂寨大林竹海磨子潭水库105省道90公里铜锣寨白马尖14890公里旅游业发展情况城区旅游资源霍山县内旅游景点有：文庙、文峰广场、荷香游园、小南岳森林公园。重点建设小南岳风景区。霍山文峰新天地前期策划定位文庙五星酒店荷香游园本项目龙图宾馆新元大酒店 文峰宾馆文峰广场山城宾馆小南岳森林公园烈士陵园南岳山庄149主要宾馆入住情况数量有限，阶段性供不应求名称山城宾馆文峰宾馆龙图宾馆南岳山庄星级★★★★★★★★★★主要配套设施餐厅、会议室餐厅、会议室餐厅餐厅、会议室客源机关会议、旅游旅游、商务旅游公务行为霍山文峰新天地前期策划定位客房数90563270开房率50%40%40%60%标准定价186168180220?逢节假日、五一、十一、高考、茶叶节期间，所有高中低档宾馆酒店全部爆满，供不应求 。150旅游市场小结霍山文峰新天地前期策划定位?霍山旅游资源丰富，游客增长速度快速，增长潜力巨大。?政府极力打造大别山旅游休闲城市，促进旅游业发展。?霍山工业经济发达，外来投资增长强劲，带动酒店、餐饮、娱乐业发展。旅游商机凸显，如何将旅游与商业地产进行有效整合和利用，打造以旅游业中心的“旅游产业服务链”，将是霍山商业地产发展潜力和契机所在。151房地产市场小结霍山文峰新天地前期策划定位?霍山房地产市场处于快速发展阶段，投资、消费需求强劲。?住宅市场处于供需两旺，楼盘品质将越来越强，价格将会不断上升，但受市场容量的限制，短期内上升幅度不会太大。?商业市场供过于求，市场竞争激烈。同时，我们也发现霍山居民消费潜力较强，有超前消费的趋势，注重生活品质，喜欢追求时尚、潮流的生活，新的业态及运营理念出现，将带动霍山商业发展，刺激消费需求，但市场需要得到健康引导。?旅游市场发展迅速，五星级酒店及快捷酒店的出现将给霍山带来新的酒店管理经 验，竞争将日趋激烈。霍山最近几年经济增长速度不断加快，普通市民积累了一定的财富，生活水平得到提高。?霍山正式确立了“撤县设市”的目标，正逐渐成为合肥、六安等地区的产业转移地区及新的投资市场，市场潜力巨大。?房地产业快速增长。住宅市场经过短时间的发展，整体水平得到了提高，楼盘品质不断增强，营销手法不断完善，产品类型不断丰富，随着普通市民对改善居住环境的需求不断扩大，住宅市场将迎来一个快速发展的时期。?随着霍山县经济的快速发展，将吸引越来越多的投资者，创造更多的就业机会，以及城市化进程的加快，都将给房地产带来新的发展机遇。152霍山文峰新天地前期策划定位第三部分开发条件1、项目地块概括 2、开发布署合富辉煌房地产153项目位臵霍山文峰新天地前期策划定位区位条件优项目位于县城市中心区域，交通便利、区位条件优。人文气氛浓周边政府机关单位众多。人文气氛浓。二期一期诸佛庵路商业价值高中兴北路是霍山最主要的商业街，诸佛庵路规划为商业步行街，本案的商业价值高。荷香街迎驾大道154项目四至项目北侧是环城河，河道狭窄，水质轻度污染，景观资源差。 霍山文峰新天地前期策划定位北项目西侧的南潭路，道路狭窄，商业氛围差，改造难度较大。项目一期为气象局，二期用地内部多是民房拆迁量大东侧是中兴北路，商业店铺林立，人流丰富。项目南侧是当地最大的农贸市场，155早市繁荣。周边环境霍山文峰新天地前期策划定位?配套完善：万宝超市、农贸供电局收费厅霍山中学广电中心交通局国税局国土局黄芽茶市建行城南农贸市场中国银行荷香游园本案万宝超市农行地税局文峰宾馆山城宾馆市场等生活配套丰富。?机关较多：土地局、地税局县二中等机关座落于周边。文峰中学汽车站小百合 幼儿园?农行、中国银行、建行等金融机构?霍山中学、二中距本案的距离均不远。?项目距离霍山县最好的宾馆山城宾馆也很近。龙图宾馆霍山县政府156项目与商务区、商业区及居住区的联系分析霍山文峰新天地前期策划定位本项目位于中心城区迎驾大道北侧，中兴北路西侧，规划中的诸佛庵路从中穿过，均为本项目通往各功能片区的主临干道。从本项目到达各功能片区的车程均在10分钟之内，交通通达性、便利性高。嘉利星城老城区居民集中城西工业 园南潭园小区新城区本项目新政 务区大地花园开发区安居小区政务区县政府157世林小区地块价值霍山文峰新天地前期策划定位?处于县城中心，周边配套成熟；?位于城市主干道、主商业街，交通便利；?地块内拆迁量大，景观资源缺乏；?除诸佛庵路沿街商业外，在最繁华的中兴路上沿街面小；?本项目与各功能片区的距离近，交通通达性、便利性高。158开发布署先修路，先动水霍山文峰新天地前期策划定位工程进度必须营销推广进行有机的结合，才能发挥营销最佳效果。为了解除和弱化霍山客户对本案原有地块形象不佳的负面印象，建立对本案投资和经营的信心，在工程开发的节奏和布署上应根据营销推广的需要进行相关的工程配合。我们建议： 先修路---先打通诸佛庵路与五洲商业街连成一片，先行树立商业街区形象；拓宽和修建南潭路街道，让市场先行了解和感知南潭路未来商业街区价值。先动水---先行改造并治理环城河，导入景观河的市场印象，改变霍山人对该河传统负面的印象。先修路，先动水，不仅能够为日后该区域项目的商业价值和居住价值进行铺垫，同时也能体现开发商的实力和开发理念。159先修路，先动水霍山文峰新天地前期策划定位建议打通本案诸佛庵路连通五洲商贸城商业街,引进商业氛围，延伸商业业态，预热商业价值.建议修建南潭路为步行街，让本项目东南西北流通，也为项目西面商业起到最大价值。迎驾大道诸佛庵路广场南潭路 餐饮区配套会所特色休环闲餐城厅茶河吧广场荷香街中兴路建议将环城河改造为景观河，不仅可以让部分住宅享受景观的优势，同时充分利用环城河的景观，打造特色滨水商业街，完善商业结构，提升商业品质。出入口160霍山文峰新天地前期策划定位1、项目SWOT分析第四部分 项目策划定位2、项目市场定位3、物业发展定位合富辉煌房地产161项目SWOT分析优势霍山文峰新天地前期策划定位?本案位于城区中心，周边人口密度较高，地理位臵优越，交通便利。?本案处于霍山县最繁华地段，核心商圈，周边商业氛围浓厚，具备良好的商业基础，商业价值较高。?本案南部南潭小区商业部分逐步成熟，如本项目地块从中兴路向诸佛庵路方向开发建设一条步行街，引进中兴商业业态和消费人流，带动本项目自身商业及诸佛庵路商业，形成新的街区。?当地居民对本项目较为看好，尤其是当地茶商，有再扩大规模经营的需求。本项目处于连接老城区与新城区必经之路中兴路上，人流量较大。?目前霍山土地存量不超过1000亩，05、06年平均每年经营性用地出让均不超过300亩。土地总量有限，地块具有一定的稀缺性。未来短期之内不会再出现类似项 目。162项目SWOT分析劣势霍山文峰新天地前期策划定位?目前霍山城区人口仅有6万，是省内属于人口较少的县城，对房地产迅速发展有直接的障碍，市场承接力不足.?本案地块两面临街，而朝向中兴路二期地块由于有部分临街商铺未能拆迁，导致中兴路临街面窄，使项目未能发挥商业的最大价值。?项目整体拆迁量大，二期临街铺面少。? 相对于嘉利星城属旧城改造项目，受政府和政策支持较少。163项目SWOT分析机会霍山文峰新天地前期策划定位?市场缺乏餐饮、娱乐总汇，有填补市场空白。?市场住宅产品以多层为主，小高层、高层尚未出现.如推小高层、高层有填补市场空白，制造销售亮点，成为住宅产品销售的突破，并易于获取政府支持。?目前霍山市场在经营的商业业态没有统一规划及管理，重销售，轻经营，导致大部分商业经营不善，而新的业态及运营理念出现，必定带动霍山商业地产发展，刺激霍山及周边城区的消费需求。?霍山整体房地产营销水平较低，如有专业的营销团队及崭新的营销手法进驻本案，将会为本案带来销售契机。?霍山是全省重点规划的旅游城市之一，目前政府对旅游业较为重视，而旅游业对促进当地消费及相关的配套服务业有较大的支撑。?目前霍山旅游资源的价值没有充分挖掘，不能与当地发展和商业发展形成嫁接，未能充分发掘游客消费潜力，如有大型的综合商业出现，将会使当地经济迅速 发展，提升商业地产价值。164项目SWOT分析威胁霍山文峰新天地前期策划定位?商业市场目前供过于求，市场竞争激烈，部分新启动商业项目因为业态凌乱导致空臵率高，投资收益较低，让投资客户失去信心。?周边项目后期推货量大。嘉利新城现正推售二期。三期商业亦正准备发售。尤其三期，与本项目仅一路之隔，其价格在9000/平方米左右，影响到本案商业价值。?城市目前的建设力度集中在文庙周边的老城改造，而与本项目地段相近的嘉利新城二期推出，会带来市场新的冲击，从而分流部分客户。?目前市场上在售和经营的部分商业项目举步维坚，如嘉利星城部分商业、大别山绿色商城、临近开发区的商业街铺未能达到预期的市场销售和经营目标，会影响投资者和经营者对霍山商业项目的信心。165霍山文峰新天地前期策划定位1、项目SWOT分析第四部分 项目策划定位2、项目市场定位3、物业发展定位合富辉煌房地产166市场定位项目定位思路霍山文峰新天地前期策划定位区位价值充分利用+相关物业市场机会+项目实际开 发条件+企业开发与经营资源可开发的若干物业类型——商业？写字楼？酒店？住宅？物业组合方案？土地价 值最大化+企业资源可行性最佳方案建议，确定项目发展定位体系167市场定位项目条件分析霍山文峰新天地前期策划定位区位价值旅游与商业地产结合，城市工业化发展等因素，造成的区位潜力增大相关物业市场机会同类型地块开发均有缺陷细分市场主题、产品同质旅游带动的相关餐饮、娱乐、休闲、购物及小高层、高层电梯住宅产品综合素质高，性价比高主题要突出，有差异性物业组合的可行方案168市场定位发展理念霍山文峰新天地前期策划定位利用国际化的先进发展理念，结合项目情况，塑 造产品差异化，提升物业的附加值。?全方位打造本项目与霍山现有项目的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。?全新的发展理念，力求使项目在霍山乃至皖西领先，使项目成为区域标志性建筑群体及霍山地产发展经典案例。169市场定位产品方向霍山文峰新天地前期策划定位实现“四化”，降低风险；树立形象，提高效益产品结构多样化物业类型多样化客户类型多样化价格组合多样化城中区中高档次的商业区和居住区多层面开拓经营渠道快速回笼资金降低开发风险项目的良性经营拔高项目形象区域形象提高土地开发价值及经济效 益170市场定位功能定位方向霍山文峰新天地前期策划定位实现多种物业类型的有机组合方向商业街商业部分社交娱乐中心商业+部分居住经济型酒店酒店部分住宅部分商务酒店公寓住宅停车场 地下、地上171商业+塔楼塔楼负一层+公共部分市场定位主题定位霍山文峰新天地前期策划定位现代化综合性商业体集购物、餐饮、娱乐、商务、旅游观光、居住、休闲、文化教育、展示交流等功能于一体商住综合体。172市场定位整体市场定位霍山文峰新天地前期策划定位?整体发展定位：现代化的、 中高档的、综合性的商住小区?商业物业以娱乐、餐饮、文化、商务、居住、购物为一体的休闲商业形态。打造服务于城市一级商圈，成就区域商圈龙头地位的综合商业群体。?住宅物业以面向霍山及周边城区中等阶层为主，打造成具有现代都市生活模式和人居住文化理念的中高档社区。173霍山文峰新天地前期策划定位1、项目SWOT分析?二期住宅品定位、价格定位）品定位、价格定位）3、物业发展定位?一期商业 225业态细分餐饮/休闲娱乐/购物/动感/小区配套霍山文峰新天地前期策划定位购物:中等规模买场：超市流行饰品：时尚精品、贴纸、首饰店等。文教用品区：书本、杂志、音像制品等运动休闲用品：耐克、李宁名牌连锁店、专用体育用品专门店。旅游产品区域：本地特产?卖场可以满足区域内各个阶层的生活必需消费群。?其他购物业态，主要是针对年轻人和游客，作为新的商业街区年轻人是最容易吸附的消费群，年长的人已经形成固定的消费概念，短期改变不容易。?买场的设臵，避免日间其他经营商家因为消费群体上班、上学而产生的经营空挡期，从而达到引导全日的消费循环形成互动性经营模式。226业态细分餐饮/休闲娱乐/购物/动感/小区配套霍山文峰新天地前期策划定位动感活动区游戏区:游戏机式、电玩室、漫动活动室等。极限运动区：滑板、滑轮、花样单车等户外运动装臵动漫活动室主要包括港澳台日韩及欧美等地的卡通漫画、玩具、精品、模型等。室内可设臵DIY动漫产品及表演特区。电玩、动漫、极限运动等均是目前流行的业态，等， 吸引区的青少年运动爱好族群的消费，并达到有效聚集人群带动相关消费的目的。227业态细分餐饮/休闲娱乐/购物/动感/小区配套霍山文峰新天地前期策划定位文化社区：家政服务中心、幼儿园、图书馆、网络图书馆。运动社区：室外篮球场、乒乓球台、门球场、户外健身设备老年社区：老年活动中心、棋牌室、健身径等日常配套：干洗店、便利店、网吧等完善的小区配套，服务于任何年龄的客群，让每位在新天地居住的客户都能感受到 生活的便捷。228霍山文峰新天地前期策划定位1、总体功能分区建议第四部分项目整体规划设计建议2、住宅规划布局形态建议3、交通流线组织建议4、社区公建配套建议合富辉煌房地产229规划设计建议规划布局形态霍山文峰新天地前期策划定位空间布局：本案物业高度主要有5+1多层、11+1和16+1小高层，不同高度的建筑体，形成错落有致的视觉效果，避免出现天际线呆板，缺少变化等 问题。230规划设计建议整体主景观节点共享型景观系统的营造霍山文峰新天地前期策划定位在小区内部的中心建造景观节点，从而体现公共位臵的价值感整体主景观轴线结合道路设臵，以中心主景观及广场中心连接，形成景观轴示意会所中兴路北二期地块 中心景点广场中心各组团景观轴线、节点各组团内部再分别形成各自的组团景观轴线和景观节点。示意一期地块三期地块景观系统布局示意图231迎驾大道规划设计建议物业分布建议霍山文峰新天地前期策划定位充分利用内外景观资源，合理分布不同高度的物业，形成开合有致的 空间形态。本项目住宅区建议全部坐北向南建设，而靠近环城河高层的客厅建议朝北，让高层区的住户家家都可以看到环城河的景观及未来嘉利星城修建的景观。5+1多层住宅区232规划设计建议交通组织及停车形式霍山文峰新天地前期策划定位地面停车与地下停车结合?地下车库建议结合高层、小高层的地下室沿地块外围设臵，地下车库避免设臵在项目的主形象面及商业价值较高中兴路路上，沿地块外围可设臵部分的地面停车，地面停车的出入口也设臵在外围，减少对内部步行空间的干扰。中心 景点??广场中心人流导向233车流导向机动车出入口规划设计建议交通组织与停车霍山文峰新天地前期策划定位停车形式：小高层组团：半地下阳光车库外围局部： 楼间地面停车234园林设计建议集约景观体系的组成霍山文峰新天地前期策划定位?建议引入“双会所”的概念，形成室内会所和室外泛会所的会所配套组合；主入口会所，作为提升项目品质感的主要工具，建议设臵具有档次、品位的配套设臵；?室内会所设置康体类型休闲娱乐型社区文化提升类型健身设施和室内球类运动等，恒温泳池、瑜珈练习室等；室内电子高尔夫挥杆练习室。网吧、棋牌 室、设臵阅览室、多功能贵宾房等；主要针对儿童和老人的一系列兴趣培训班235霍山文峰新天地前期策划定位1、建筑风格及形式第五部分建筑园林设计建议2、产品设计亮点3、产品功能及其面积尺度配比 4、环境及景观设计建议合富辉煌房地产236规划设计建议商业风格及形象的建筑设计建议霍山文峰新天地前期策划定位外立面通过简单的线条现代的建筑风格，体现时尚、现代、国际化形象。237规划设计建议商业通道的建筑设计建议霍山文峰新天地前期策划定位临中兴路建议使用骑楼式的建筑，提升首层商业价值。内通道天顶设臵弧形透光顶棚，通道设计可部分设计为弧形或“S”型。238规划设计建议商业配套设施的建筑 设计建议霍山文峰新天地前期策划定位提供的休闲设施和经营配套，为消费者聚会休息的的方，体现经营者人性化的关怀。239规划设计建议—住宅市场现状——建筑风格霍山文峰新天地前期策划定位目前，市场产品的建筑立面形式可谓多种多样。按建筑立面风格进行分类，可概括分为纯现代、现代欧式、以及其它风格；纯现代现代欧式其它风格多层、小高层11+1和16+1小高层多层、11+1和16+1小高层多层240规划设计建议—住宅 纯现代风格建筑风格举例霍山文峰新天地前期策划定位?建筑立面通过大面积的玻璃与墙体的虚实对比，体现建筑的现代与时尚；?立面色调以明快的色调为主；241规划设计建议—住宅现代欧式风格市场现状——建筑风格霍山文峰新天地前期策划定位?建筑立面通过大面积的玻璃与墙体的虚实对比，体现建筑的现代与古典的时尚；?立面色调以明快的色调为主；242规划设计建议—住宅 欧式风格市场现状——建筑风格霍山文峰新天地前期策划定位?建筑立面通过坡屋顶、老虎窗、线条等欧式设计符号，为建筑营造欧陆风情；也称三段式、或后现代主义风格243规划设计建议—住宅其它风格市场现状——建筑风格霍山文峰新天地前期策划定位? 除现代风格、欧式风格外，市场还出现了一些其它的风格，如现代中式风格、西班牙风情、地中海风情等等；244规划设计建议—住宅霍山文峰新天地前期策划定位建筑风格建议从市场现有的产品可见，现代风格的建筑设计更容易被市场所接受，且现代建筑风格能较好的和项目主题定位中的都市感结合。因此，建议项目采用现代建筑风格进行设计，通过简约的线条、明快的色彩，为项目营造富有现代感、都市气息的城市形象。245园林设计建议景观系统的利用与营造霍山文峰新天地前期策划定位市场中的产品中，无论是水景为主的园林，还是园景为主的园林，均在设计中渗透着“水”元素的运用。由此反映出，市场客户具有较高的亲水性。因此，结合项目自身特点，项目没有天然水资源，建议建造中心广场音乐喷泉、人工瀑布等，同时，园林的景观要营造 多层次的、集约共享式的景观体系。246园林设计建议外部景观景观体系的组成+主轴线景观霍山文峰新天地前期策划定位+组团景观???市政绿地入口广场商业街247园林设计建议外部景观景观体系的组成 +主轴线景观霍山文峰新天地前期策划定位+组团景观小区中心广场?小区中心广场，作为项目的园林景观中心也是居民生活交往的主要场所之一，因此在上追求宽广的空间的同时，要设臵人性化的设臵，如参与性的活动设臵、休息的凳子、供水点等。248园林设计建议外部景观景观体系的组成+主轴线景观霍山文峰新天地前期策划定位+组团景观种植适应不同季节的树木植北被，设计曲径、亭台等，较为幽雅的园 林，营造婉约典雅的社区氛围。249园林设计建议景观体系的组成外部景观+霍山文峰新天地前期策划定位主轴线景观+组团景观叠加园林景观——抬升空间——通过推土抬升配合植物搭配，形成视线的屏障，令园林空间更深远、营造更丰富的层次感；——园林中加入绿化休闲平台，如休闲桌椅、 等设施，为小区住户提供交流空间、营造良好的社区氛围；250户型设计建议市场产品分析霍山文峰新天地前期策划定位一梯两户平面形式分析一梯三户舒?单体设计分析适 型户型功能分析经紧济凑型型户型创新、亮点分析251户型设计建议霍山文峰新天地前期策划定位市场产品分析——平面形式分析??平面形式分析，按照层户数进行分类；目前，市场产品中以一梯二户和一梯三户的单体平面居多；公寓以40～60㎡为主。?设计上，由于平面的户数控制在2-4之间。因此，平面具有 较好的舒适型，在朝向、景观等资源上能较好的加以利用；252户型设计建议市场产品分析——平面形式分析霍山文峰新天地前期策划定位一梯两户平面特点：??平面设计注重南北通风对流；设计上部分平面的进深相对较大，从而缩小平面的展面宽度。但展面较宽的平面，户型的舒适度更高； 主要由舒适型二房和三房组成；?253户型设计建议市场产品分析——平面形式分析一梯三户霍山文峰新天地前期策划定位平面特点：–平面布臵注重有利朝向的利用，令各单元均能分享南向的朝向优势；–其中，开间进深比接近1：1的平面，容易出现暗厕。而开间进深比约为1：2时，平面的采光通风良好、开间舒适；图例254户型设计建议本项目平面形式建议霍山文峰新天地前期策划定位?建议项目以纯住宅一梯两户和一梯三户的平面为主；三期经济型酒店有一梯16户和一梯8户。? 其中，一梯三户为使其户型更舒适，通过大开间令平面内各户型均能做到采光良好、开间舒适；255户型设计建议市场产品分析霍山文峰新天地前期策划定位一梯两户平面形式分析一梯三户经?单体设计分析济凑型型户型功能分析紧 户型创新、亮点分析256户型设计建议市场产品分析——户型功能分析霍山文峰新天地前期策划定位户型功能分析，主要针对户型的间隔尺寸、空间利用、户型特点进行分析。为了能更好的了解市场中主流产品的现状，将根据户型的面积区间，主要分为三类：三房户型：120-140㎡二房户型：90-100㎡经济型紧凑型享受型三房户型：120㎡以下二房户型：90㎡以下四房户型：120～140㎡四房以上户型：140㎡以上257户型设计建议 主要开间户型功能分析及建议霍山文峰新天地前期策划定位项目借鉴经济型二房户型?客厅开间：3.8m~4.2m?主卧室开间：3.5~3.9m?客厅开间：4.0m~4.5m?主卧室开间：3.6~3.9m二房户型?客厅开间：3.8m~4.0m?主卧室开间：3.3~3.6m?客厅开间：4.0m~4.2m?主卧室开间：3.6~3.9m三房型三房型紧凑 型二房户型?客厅开间：3.6m~4.0m?主卧室开间：约3.3m?客厅开间：3.9m~4.2m?主卧室开间：3.3~3.6m二房户型?客厅开间：3.6m~3.8m?主卧室开间：3.0m~3.3m? 客厅开间：3.8m~4.0m三房户型三房户型?主卧室开间：3.3~3.6m258户型设计建议市场产品分析霍山文峰新天地前期策划定位一梯两户平面形式分析一梯三户经济型?单体设计分析户型功能分析紧凑型户型创新、亮点分析259户型设计建议市场产品分析——户型创新、亮点分析霍山文峰新天地前期策划定位? 在户型创新方面，市场中出现了不少的产品优化、提升户型附加值的一些亮点设计，具体如下：入户花园飘窗台多阳台跃式小复式具有赠送面积、增加户型绿化空间的特点赠送面积，及增加室内的使用空间赠送面积，令室内功能划分更细化增加户型的空间感随楼赠送大面积空间，提升产品附加值260户型设计建议入户花园?通过入户花园为客厅、市场产品分析——户型创新、亮点分析入户花园——景观阳台霍山文峰新天地前期策划定位工作阳台飘窗台?通过飘窗台使室内空间餐厅增加绿化景观，提升户型价值；加值得以延伸、使用面积得以扩大； 加值?赠送面积，提升产品附?赠送面积，提升产品附?局部抬高的跃式设计，增加室内的空间感；间划分更明确；?多阳台的设计，令室内?赠送面积，提升产品附功能空间划分更明确；加值? 跃式设计令室内功能空景观阳台跃式261多阳台户型设计建议市场产品分析——户型创新、亮点分析?霍山文峰新天地前期策划定位通过附送夹层空间提高产品附加值小复式设计复式下层复式上层262市场产品分析——户型创新、亮点分析户型设计建议公寓设计挑高公寓 霍山文峰新天地前期策划定位单身公寓263户型设计建议本项目户型亮点建议霍山文峰新天地前期策划定位?为提升项目附加值，增强项目市场竞争力。项目需要在户型设计上，加入亮点设计的元素作为支持。结合项目自身开发条件的情况，建议采用以下的亮点设计，提高产品附加值。亮点1：空中花园设计亮点2：飘窗台或阳光室设计 亮点3：跃式设计264户型设计建议亮点1：空中花园设计霍山文峰新天地前期策划定位?空中花园主要分为入户花园和景观花园；?其主要功能主要是增加室内绿化空间、提升产品附加值；入户花园景观花园265户型设计建议亮点2：飘窗台或阳光室设计霍山文峰新天地前期策划定位?阳光室设计：飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间。?飘窗台设计：若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；? 飘地台设计?飘窗台设计266户型设计建议亮点3：跃式设计霍山文峰新天地前期策划定位–通过局部的空间抬升，明确区间功能的划分，并增加室内的层次感；267智能化系统建议?建议项目小区采用完善的智能化物业管理服务，从而体现社区的品质感。以下建议突出全面性，可选择使用。住宅报警装臵访客对讲装臵周边防越报警装臵闭路电视监控装臵电子巡更装臵自动抄表装臵车辆出入与停车管理装臵 紧急广播与背景音乐物业管理计算机系统设备监控装臵电话网有线电视网宽带接入网控制网霍山文峰新天地前期策划定位安全防范子系统管理与设备监控子系统信息网络子系统每户各卧室内均设臵电话线、电视插座和高速数据插座。268参照建设部住宅产业化促进中心《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》霍山文峰新天地前期策划定位1、形象定位第五部分 营销策略2、整体营销策略思路3、具体营销策略4、推广策略合富辉煌房地产269推广主题新霍山新天地霍山文峰新天地前期策划定位?新霍山，快速发展的霍山每时每刻都有新的景象，本项目的推出也将成为霍山的一个新风景，“新霍山”的主题较为务实适中。没有较为浮夸的“世界、中国”，“新霍山”针对霍山本地人是有感召力的。?新天地，有上海新天地的影响力，“新天地” 给人比较繁华、现代的感觉，比较符合项目的特质。另一方面，本项目也具备了成为霍山标杆的素质。也影射出文峰项目的出现必将颠覆霍山现状，成就霍山的一片新天地。?此推广主题也巧妙的将案名做了个填充诠释270项目案名建议一文峰·新天地霍山文峰新天地前期策划定位?“文峰”点出开发商，借霍山居民比较熟知的“文蜂”，拉近与客户的距离?“新天地”借用中国知名的商业项目，直观的显出项目的前景?强化项目繁荣性和增值性?引发客户对项目未来前景的美好联想? 整体感较为大气、繁华、升值潜力巨大，商业感强271项目案名建议二霍山·流行港霍山文峰新天地前期策划定位?指出项目的区域，突出项目的立足点，预示项目在霍山的标杆地位?表现项目的业态完善、前卫，同时也形成客户的归属感?整体感较为时尚、品位感十足，兼顾到住宅272霍山文峰新天地前期策划定位1、形象定位第五部分 营销策略2、整体营销思路3、具体营销策略4、推广策略合富辉煌房地产273整体营销思路品牌化运作、全面化推广霍山文峰新天地前期策划定位?文峰〃新天地推广的目的有：??销售产品，回笼资金通过项目形象的建立，树立开发商品牌，使开发商品牌在当地成为一个可持续发展的品牌。在以后的开发过程中获得政府支持和客户追随。?为达到这样的目的，在项目的推广过程中，选择媒介和介绍项目上全面展开，直观、 全方位将项目展示给客户。274整体营销思路普遍撒网、重点捕捞霍山文峰新天地前期策划定位?宣传面广，项目体量相对比较大，主要客户来自霍山县，但不限于霍山县，有一部分货量是要靠霍山县以外的客户来消化。所以在项目的宣传初期，宣传的面一定要广。?组合式营销策略，在项目的营销过程中，在各个不同阶段，针对不同的客户群，使用相应的营销策略，以达到最好的效果。?介绍全面，整个项目物业类型丰富，宣传推广时将项目的各类型都要介绍清楚，让客户对项目有立体的了解。?着重筛选：在客户对项目有一个了解后，针对这部分客户群对项目进行有针对性的宣传。275整体营销思路住宅与商业联动霍山文峰新天地前期策划定位?整个项目的物业形态丰富，有住宅和商业；?将住宅与商业的宣传贯穿整个营销过程中，建立项目综合体的形象；? 通过商业和住宅的联动宣传，增加住宅的附加值，促进日后住宅的销售，拔高住宅的档次；?通过商业和住宅的联动宣传，为准购买客户和经营客户提供住商联体服务，方便客户生活；?减轻后期推售类型的压力。276整体营销思路招商与销售并举霍山文峰新天地前期策划定位?引进各业态的的龙头商家，吸引该业态的其他商家入驻；?成立招商部，统一招商,统一管理?采用返租的形式，对客户所购的商铺以7%的回报率返租2-3年，实现以根据科学 规划做热市场、保障投资者和经营利益的目的。277整体营销思路招商与销售并举霍山文峰新天地前期策划定位招商的三种目的：?通过招商，吸引相关业态的经营商家直接购买商铺经营。?通过招商，吸引相关业态的经营商家租赁商铺经营，带租约销售给投资者。?通过招商，吸引相关业态的经营商家前业洽谈，利用招商洽谈的氛围，宣传商铺的投资前景，吸引投资者购买。278整体营销思路合理的推广节奏霍山文峰新天地前期策划定位?追求长期的、持续的发展，而不是一时热场；?做足每个环节的功课，将风险降到最低点；? 把握合理的推广节奏，稳健推广的基础上逐步制造高潮，保持市场的新鲜度，让客户渐入佳境。279整体营销思路慎重确定、严格执行推广主线霍山文峰新天地前期策划定位?从对霍山的调查中发现，现有的楼盘在推广中基本都没有一个明确的推广主线；?根据本项目的特性，应该制定一个鲜明的推广主线，确定以后，市场没有大变动的情况下，要严格执行，这样才能被市场记住，形成特有标识。280整体营销思路因地制宜、因时制宜的宣传霍山文峰新天地前期策划定位? 宣传上根据霍山本地特色，选择当地人比较乐于接受的宣传媒介、宣传方式对项目进行宣传。?根据项目处于的不同阶段对项目提炼合适的诉求进行宣传。整个营销过程共分为6个阶段：预热期、形象导入期、储客期、内部认购期、开盘强销期和续销期281霍山文峰新天地前期策划定位1、形象定位第五部分 营销策略2、整体营销思路3、具体营销策略4、推广策略合富辉煌房地产282具体营销策略6个阶段霍山文峰新天地前期策划定位?整个项目营销共分为：预热期、形象导入期、储客期、内部认购期、开盘强销期和续销期预热期形象导入期储客期内部认购期开盘强销期续销 期283现场包装策略项目现场霍山文峰新天地前期策划定位?项目所处的位臵优越，人流量大，借助项目自身的优势，对项目进行包装，可以增加途经来访客户，有利于氛围的营造和形象的树立。?项目现场包装：根据最终确定案名、推广风格来对项目现场四周围墙广告、停车指引、工地施工氛围营造、工程进度、楼体巨幅、看房通道等项目现场载体进行包装284现场包装策略? 选择：销售现场霍山文峰新天地前期策划定位1、选择条件：县城中心、形象好、人流量大、距项目近位臵，单独商铺或者一排商铺的拐角处，面积在200-300平米。2、选择位臵：中兴路和诸佛庵路交汇处，迎驾大道和中兴路交汇处。没有现成的商铺也可以考虑自建设?包装：根据最终确定案名、推广风格来对销售中心内部硬件软件、门头、导示和指示进行包装。285价格策略?低开高走霍山文峰新天地前期策划定位销售价格及促销策略是营销策略中占主导地位之一，贯穿整个项目的操作，是项目运作是否成功的因素，也是客户最关注、最敏感的问题，所以价 格及促销策略的制定尤其重要。?由于整个项目的产品在霍山市场上是一个新生事物。为降低风险，将项目卖热，提升项目形象，第一次推盘不应该价格太高，建议采用低开高走的策略。286制定价格区间、销售均价价格策略霍山文峰新天地前期策划定位?底价低，商业和住宅各选出一套比较差的单位，定出比周边底价更低的底价，配合项目的高段定位、高调宣传，作为噱头吸引客户；?均价适中，利用“市场比较法”综合周边项目销售情况、市场因素并结合意向客户需求的价格而制定项目销售均价。制定的均价应该略低于 通过高端宣传客户形成的心理价位。287巧妙利用价格价格策略价格策略?霍山文峰新天地前期策划定位在营销过程中发现，价格策略是最有效的策略，在本项目中可以运用的如：?低首付，对有些发展潜力大但是没有现钱的客户可以采取降低首付层数的方式吸引客户，例如：住宅首付一层、商铺首付两层，交房是补齐。?免月供，针对返租的商业，并非事实上的免月供，只是在客户购房是将月返租应得的金额算出，在将客户应该承担的月供算出，尽量使两者达到平衡，? 各节假日、节点做一些价格促销，帮助销售逼定客户，掀起销售热潮。288价格测试价格策略霍山文峰新天地前期策划定位从储客期至认筹期，销售人员用拟定的销售价格对意向客户进行测试，从而能通过市场最真实的反馈数据，判断出本项目最为精准的销售价格。为最终出街的销售价格提供参考依据，能够最大程度的降低销售风险，并为盘的一系促销优惠政策和销售折扣的比例提供了切合市场需求，能够实现销售目标和快速销售的参考信息。289先储客后挤水储客策略 霍山文峰新天地前期策划定位?项目预热后，在销售中心落成后即接受客户来电来访，进行第一轮的储客。?在拿到预售许可证前半个月接受客户认筹金，筛选前期储客，逼迫意向客户锁定本项目，在开盘前较为准备清楚的掌握意向客户的数量及制定相应的开盘方式。?增加客户有效性，认筹金初步定为5000元/套。290泛销售策略霍山文峰新天地前期策划定位?文峰/天地/流行会：从项目宣传的的初期就招募会员。会员招募的方式就是统一填写表格，发放会员卡。持卡者即是会员，会员在文峰开发的任何项目都享受99折优惠；? 已成交客户转介绍，已成交的老客户介绍新客户成交销售，新老客户各享受1000元的奖金。?泛销售若是运用成功会增加成交量、提高开发商美誉度，获得宝贵的客户资料，为开发商的其他项目所用。要获得泛销售的成功，要求开发商和销售员做好每一位客户服务工作291盛大开盘开盘策略霍山文峰新天地前期策划定位?作为项目的最重要的形象展示，开盘造势是整个项目最重要环节，通过人气火爆的开盘带动当天及后期的新客户的成交和。好的开盘也就完成了项目成功的一半。?利用政府的支持，邀请政府领导参加开盘活动，将项目作为一个政府项目来做， 为项目的投资前景提供有力宣传效应，建立市场对项目的知名度和认可度，增加客户对项目的信心，扩大宣传效果。292霍山文峰新天地前期策划定位1、形象定位第五部分 营销策略2、整体营销思路3、具体营销策略4、推广策略合富辉煌房地产293营销循环回路霍山文峰新天地前期策划定位购房者：获得信息现场体验决定购买口碑传播开发商：294营销循环回路获得信息业主、朋友介绍定向传播、额外优惠霍山文峰新天地前期策划定位报纸、电视、短信息、路牌、直邮……广告宣传策略售楼部小区环境现场体验物管形象样板房现楼价格因素决定购买 价值展示策略折扣优惠机动优惠价格策略销控手段295营销循环回路霍山文峰新天地前期策划定位要将项目推广成功、销售顺畅。必须在以上销售循环回路的个环节都把控好，完成的到位。296推广主线文峰〃新天地由时尚、前沿、流行的综合体作为主线贯穿于这样几个阶段：霍山文峰新天地前期策划定位形象导入：新霍山 新天地都市中的前沿领地认知理念传播：“MALL”概念，宜商宜住宜投资好卖好用好变现产品解析：好铺、好房子的标准共鸣认可开发商品牌：开发经历、开发商开发理念、发展战略开盘前销售策略：价格测试、财富论坛、认筹信心欲望297卖点提炼霍山文峰新天地前期策划定位?绝版地段，稀缺地块?强强联手，颠峰力作?政府发展重点项目?霍山首个商业综合体? 霍山首席电梯房?滨水建筑，缤纷生活298媒体选择多样化媒体编排霍山文峰新天地前期策划定位?根据项目所处的阶段选择多样的媒体，结合霍山本地特色，具体选择的媒体有：?一对多：报纸广告、电视字幕、营销活动、车身广告、宣传车、灯竿旗、跨街横幅、餐台布、行业协会宣传、高炮、楼顶看牌、现场包装等? 一对一：DM直投、派单、短信群发等299推广内容媒体编排霍山文峰新天地前期策划定位项目区位区域潜力项目配套项目升值潜力项目形象项目定位居住理念开发商实力项目本体项目一期热销开盘盛况重点户型促销优惠总体介绍产品介绍项目卖点储客策略一期概况一期产品介绍一期卖点宣传 开盘信息300各阶段推广推广计划媒体编排预热期霍山文峰新天地前期策划定位媒体选择高炮楼顶看牌公交车身开始时间动工之前动工之前动工之前持续时间贯穿始终贯穿始终贯穿始终推广内容项目亮相项目亮相项目亮相达到效果使市场接触项目，记住案名 和定位301各阶段推广推广计划媒体编排形象导入期媒体选择现场包装报纸广告灯竿旗跨街横幅电视字模开始时间动工之后动工之后动工之后动工之后动工之后持续时间贯穿始终每月两篇贯穿始终节日、节点节日、节点霍山文峰新天地前期策划定位推广内容形象传播形象传播形象传播形象传播形象传播达到效果项目形象树立，使项目深入人 心灯竿旗：沿中兴路、迎驾路、诸佛庵路302各阶段推广推广计划媒体编排储客期媒体选择开始时间持续时间霍山文峰新天地前期策划定位推广内容达到效果延续形象导入期的广告投放报纸广告活动推广派单餐台布行业协会宣传进场后进场后进场后进场后进场后1篇/周节日、节点节点贯穿始终节点项目信息项目信息项目信息项目信息项目信息吸引客户来电来访，锁定目 标客户群活动有：露天电影等303各阶段推广推广计划媒体编排内部认购期霍山文峰新天地前期策划定位媒体选择开始时间持续时间推广内容达到效果延续形象导入期的广告投放报纸广告活动推广派单财富论坛短信群发取得预售证半个月 1篇/周节日、节点节点认筹开始节点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点项目卖点吸引客户来电来访，筛选客户，增加客户有效性304媒体编排开盘强销期媒体选择开始时间持续时间霍山文峰新天地前期策划定位推广内容达到效果延续形象导入期的广告投放报纸广告活动推广取得预售证半个月1篇/周节日、节点开盘、热销信息开盘、热销信息促进客户成交派单财富论坛 短信群发节点认筹开始节点开盘、热销信息开盘、热销信息开盘、热销信息305各阶段推广推广计划媒体编排续销期媒体选择开始时间 持续时间霍山文峰新天地前期策划定位推广内容达到效果延续形象导入期的广告投放报纸广告活动推广派单巡展短信群发1篇/2周节日、节点促销信息促销信息促销信息促销信息促销信息增加客户面，拉动最后销售正常销售期节点各节点节点306招商策略霍山文峰新天地前期策划定位招商先行：根据以往对商业项目经验所得，建议本项目商业部分招 商与销售同期进行，以招商先行的策略打开市场，锁定目标经营商户，开展大型餐饮、娱乐、超市商家或营运商的招商工作。目标在于获取商家的进驻意向或达成合作协议，并作为公开销售阶段的宣传卖点之一，吸引买家。投资回报策略吸引买家公开销售阶段为吸引投资者，以龙头商家的进驻为销售卖点，以及设定具吸引力的投资回报率，吸引投资买家。租售并举在项目的营销过程中，采用销售和租赁同时进行的销售方式，但是以销售为主要目标，以便加快项目资金回笼。307