金侨·钻石湾项目（跨界营销）策略执行报告

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1、金侨·钻石湾项目（跨界营销）策略执行报告钻石英文为Diamond，源于古希腊语Adamant意思是坚硬不可侵犯的物质，是公认的宝石之王勇敢、权力、地位和尊贵的象征钻石钻石原石开采出来后一般要经过鉴别、设计、雕琢、打磨等工艺后，才能转变成有一定琢型的成品钻非跨界·不营销【金侨·钻石湾项目整体营销执行策略报告】——谨呈湘潭金侨集团【湖南中原事业二部荣誉出品】Changsha4>#ff66ff'>.3#ff66ff'>.2011报告目录Contents>>明晰本案核心目标>>项目价值梳理>>市场竞争机会研判>>项目对位客户研判>>项目整体

2、定位>>项目整体营销策略>>项目阶段营销执行铺排>>项目阶段营销执行分解>>项目回款预测>>项目营销费用预算经过与开发商的深入沟通，中原明确了本案要实现的核心目标：核心营销目标：核心战略目标：九个月完成整体销售95%！高速！高价！为发展商实现利润最大值！目标商业：0#ff66ff'>.577419万车位：0#ff66ff'>.421081万商业+车位95%开盘后九个月5住宅：3#ff66ff'>.21万商业：0#ff66ff'>.334万住宅+商业80%开盘后六个月42#ff66ff'>.658万住宅60%开盘后三个月31#ff66

3、ff'>.9935万住宅45%开盘后一个月2——————开盘1去化物业面积(万㎡）去化物业类型阶段累计目标销售率阶段销售时间阶段核心目标导向之下，明确本案需要解决的三大核心问题：Q1:基于项目价值与市场竞争思考之下，项目如何精准定位？Q2:定位导向下，项目对位客群如何确定？项目市场角色如何确定？Q3:基于项目定位与对位客群的思考，项目营销策略如何确定？具体如何执行？鉴别璀璨的光辉从原钻开始>>项目价值梳理>>市场竞争机会研判>>项目对位客户研判项目区位价值分析回顾基于中原地产钻石湾项目前一阶段工作成果，对项目价值体系回顾：区位价值——项目位于河东中心区域核

4、心地带，享城市3D中心之利好，地段稀缺，区位价值突出交通价值——项目所临的芙蓉大道为全亚洲最长城市快速道，串联“长/株/湘/岳”四市，成为3+5城市圈纽带，“经济走廊”价值逐步凸显项目毗邻交通枢纽汽车东站；车站正在形成以专业市场为主，零售业为辅的车站商圈，未来发展空间巨大8条公交线路抵达项目或周边，交通便捷，通达性高城市轻轨——临近双轻轨口位置，大量人流、物流积聚，蕴涵无限商机，能够提升本项目商业价值配套价值——项目位于湘潭三大商圈交汇处，享受成熟的市政配套与商业配套，城市繁华尽享商务价值——项目所处中心板块被两大产业园区环抱，产业的快速发展为项目带来充足的写字楼用户；潜在商务需求和高端置业

5、/投资客群居住价值——湘潭市中心板块配套完善、路网发达、公园绿地面积，正逐渐成为城市的中央居住区（CLD），本案周边已经具备了较好的生活氛围项目区位价值分析回顾城市中央商务区、城市中央政务区、城市中央居住区3D中心(CBD+CPD+CLD)具备显著商务商业价值与居住价值项目本体价值分析回顾基于中原地产钻石湾项目前一阶段工作成果，对项目价值体系回顾：地块价值——毗邻城市主动脉，双面临路，昭示性极佳，具有稀缺的商业价值；同时也受到交通噪音的干扰，居住价值受到一定影响规划价值——项目规划为住宅、商业综合体，综合价值极高，商业与住宅能够相互作用影响，拉升项目整体价值近3000平米屋顶花园、6米超高架

6、空层，阳光草地、休闲活动空间等提供休闲、交流的空间，能够为客户营造舒适、运动、交融又尊贵私密的生活体验项目硬件配置高端，兼具现代都市写字楼“神韵”；钻石切割立面造型，形成超现代的、新颖独特的立面形象，能够成为一道城市景观产品价值——项目产品为市场主流畅销产品，面积集中在49-118平米，可对应居住、商务、投资等多种可能（A单元）80二房，107/110/111三房，户型紧凑实用；户户入户玄关设计，动静/干湿分区；赠送转角飘窗、阳台,附加值高（B单元）82、88紧凑二房，106紧凑三房；114、8><#004699'>134平三房，皆可实现“N+1”,创新设计带来较高赠送率和多功能满足，带来品

7、质生活体验（C单元）57/82/109紧凑、舒适二房，106紧凑三房，<#004699'>136舒适四房金侨品牌价值——城市品质生活缔造者金侨品牌价值：城市中心品质生活缔造者，具有强大的市场品牌号召力与认可度，同时拥有广泛的客户资源，能够为项目提供更高的品牌附加值与客户转介基础金侨·世纪苑——中央区高档住宅——金侨·中央花园——顶级配置城市别墅——金侨·中央广场——中央区城市综合体金侨·书香庭苑——首个文化社