地产债专题研究：融资压力致地产债分化过程持续

《地产债专题研究：融资压力致地产债分化过程持续》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、正文目录一、融资压力下地产债分化过程或持续4二、地产行业利差涨幅较大，等级利差走扩6三、地产债信用评分模型框架8四、下半年待偿地产债规模较大，低资质主体占比高13五、违约系数测算，重点关注私募债17六、投资建议20风险提示21若出现排版错误，可凭借下载记录，加微信535600147，获取PDF版本图表目录图1：房地产开发投资完成额4图2：房地产开发资金来源占比(%)4图3：地产投资主要分项指标均见抬升4图4：地产竣工情况持续放缓4图5：房地产行业资产负债率（%）5图6：房地产行业现金流动负债比率（%）5图7：房地产行业市场集中度：销售金额（

2、%）5图8：房地产行业市场集中度：销售面积（%）5图9：30大中城市:商品房成交面积（万平方米）6图10：70个大中城市新建住宅价格指数6图11：产业债信用利差走势（BP）6图12：产业债等级利差走势（BP）6图13：产业债利差中位数走势(BP)7图14：产业债利差中位数：公用事业SW（BP）7图15：产业债利差中位数：房地产SW（BP）7图16：产业债利差中位数：采掘SW（BP）8图17：产业债利差中位数：钢铁SW（BP）8图18：产业债利差中位数(BP)：各行业8图19：综合评分-行业利差散点图13图20：地产债下半年偿还量（亿元）14

3、图21：地产债低资质主体偿还量占比（%）14图22：估值收益率偏离度（BP）15图23：估值收益率偏离度变化趋势（BP）15图24：历史违约债券数量（个）17图25：历史违约债券概率（%）17图26：私募债发行人公司属性18图27：私募债发行人主体评级18图28：高违约系数企业债务期限结构（亿元）19表格1.债券样本的发行人9表格2.部分地产债行业利差9表格3.逐步回归法11表格4.评分模型中各项指标权重11表格5.综合评分较低的企业12表格6.低资质主体待偿还债券14表格7.2018年地产债负面事件汇总15表格8.偿债压力系数较高的发行主

4、体16表格9.违约系数较高的企业18表格10.成都中房近三年主要财务数据19若出现排版错误，可凭借下载记录，加微信535600147，获取PDF版本一、融资压力下地产债分化过程或持续地产投资始终保持高增速，远高于固定资产投资的增速，是拉动固定资产投资完成额上升的主要动力。今年上半年房地产开发投资增速9.7%，比1-5月份下降0.5%。地产投资方面，施工面积、新开工面积两项数据增速均较上月有不同程度上行，同时土地购置费在前期高企的基础上继续向上，但同时地产投资增速则较上月下行0.5个百分点至9.7%。我们认为，地产投资在各个主要分项均上行的情

5、况下却出现增速下滑，这或许与地产企业资金链压力加大，地产开工进度延缓有关。观察竣工面积数据，我们也不难看到，竣工面积增速同比下降10.6%，降幅扩大0.5个百分点。往后看，强监管下，资金链条传导不畅，融资偏紧压制开工竣工的局面或将延续。图1：房地产开发投资完成额图2：房地产开发资金来源占比()资料来源：Wind，川财证券研究所资料来源：Wind，川财证券研究所图3：地产投资主要分项指标均见抬升图4：地产竣工情况持续放缓资料来源：Wind，川财证券研究所资料来源：Wind，川财证券研究所房地产行业具有高杠杆的特点，过去几年在宽松政策刺激下，

6、部分房企高速扩张，债务规模一路走高。尽管在去杠杆的背景下，其他行业的资产负债率存在一定程度的下降，但房企的杠杆率却是居高不下。从下图不难看出，房地产行业的资产负债率近十年来始终比所有行业的中位数高出10个百分点左右。若出现排版错误，可凭借下载记录，加微信535600147，获取PDF版本房地产行业项目价值较大，现金流的总额及单笔金额对资金的需求都很大。现金流从工程等流出到房款流入要经历一个很长的周期，所开发的房地产只有销售到一定数量后才能收回成本。开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以，现金的占用期长。因此，房企的经营性活动现金流较低，现金

7、流动负债比率始终处于较低水平，远低于全行业的中位数。图5：房地产行业资产负债率（）图6：房地产行业现金流动负债比率（）资料来源：Wind，川财证券研究所资料来源：Wind，川财证券研究所房地产行业集中度快速上升，导致地产企业信用情况分化越发明显。今年6月前100家房企的销售金额已经超过市场的60%，销售面积超过40%，均呈上升趋势。近几年地产行业并购速度加快，大型房企凭借其融资成本较低、规模较大、资金管理能力强等优势进一步拉大了与小型房企的差距，而今年二季度以来低评级主体发债愈发困难，等级利差陡峭上升也印证了这一点。我们认为，低资质的房企将

8、会逐渐被大型房企拉开距离，行业集中度或将进一步上升，同时龙头房企之间的竞争势必会更加激烈。图7：房地产行业市场集中度：销售金额（）图8：房地产行业市场集中度：销售面积（）资料来源