书林街项目 商业综合体策划全案

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1、目录第一章项目定位分析5第一节、项目地块属性分析51、项目地理位置52、项目地质、水文、气候情况63、项目地形、地貌64、项目的市政配套情况75、项目周边城市配套情况7第二节、项目地块SWOT分析81、优势82、劣势83、机会84、威胁9第三节、项目定位91、总体定位92、项目的形象定位103、产品定位104、建筑风格定位115、目标客户定位126、物业管理定位14第二章项目规划设计14第42页共42页第一节、项目规划设计条件14第二节、项目技术指标15第三节、项目规划设计171、规划设计理念172、规划设计指导思想173、总平规划设计布局要点184、建筑风格设计185、竖向空间

2、设计186、户型设计：创新、人性化空间197、景观设计198、总平交通设计199、供电设计2010、消防设计2011、防排烟2112、结构设计2113、给排水设计2114、通风设计2215、报警与联动2216、煤气设计2317、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统2318、项目配套设施23第三章项目价格分析24第42页共42页第一节、住宅市场定价分析241、可类比住宅项目及参数确定242、本地块比较价格计算值26第二节、商业市场定价分析26第四章项目投资估算与资金筹措271、建设成本估算272、静态总投资313、动态总投资314、资本金315、资金筹借

3、32第五章　项目销售利润分析321、初步产值利润分析322、盈亏平衡分析333、敏感分析344、项目开发现金流量表355、财务评价结论38第六章项目开发思路38第一节、项目策划391、市场调查392、项目定位策划39第二节、项目设计39第42页共42页第三节、项目建设39第四节、项目推广40第五节、项目销售41第六节、项目招商管理41第七节、项目物业管理41结论41第42页共42页第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。分析：A、书林街项目

4、地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设立了大量

5、的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；第42页共42页C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基

6、本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼

7、及产房改造，场地平整量较大。第42页共42页分析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。4、项目的市政配套情况项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。分析：A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，