商业综合体策划全案（精）

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1、第一章项目定位分析4第一节、项目地块属性分析41、项目地理位置52、项目地质、水文、气候情况53、项目地形、地貌54、项冃的市政配套情况55、项目周边城市配套情况5第二节、项目地块SWOT分析61、优势62、劣势63、机会64、威胁6第三节、项目定位71、总体定位72、项冃的形彖定位83、产品定位84、建筑风格定位95、冃标客户定位106、物业管理定位11第二章项目规划设计11第一节、项口规划设计条件11第二节、项目技术指标12第三节、项目规划设计131、规划设计理念132、规划设计指导思想133、总平规划设计布局要点144、建筑风格设计145、竖向空间

2、设计146、户型设计147、景观设计158、总平交通设计159、供电设计1510、消防设计1611、防排烟1612、结构设计1613、给排水设计1714、通风设计1715、报警与联动1816、煤气设计1817、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统1818、项目配套设施18第三章项目价格分析19第一节、住宅市场定价分析191、可类比住宅项目及参数确定192、本地块比较价格计算值20第二节、商业市场定价分析20第四章项目投资估算与资金筹措211、建设成本估算212、静态总投资233、动态总投资234、资木金245、资金筹借24第五

3、章项目销售利润分析251、初步产值利润分析252、盈亏平衡分析253、敏感分析264、项冃开发现金流量表275、财务评价结论28第六章项目开发思路29商业建筑的开发思路29第一节、项目策划291、市场调查292、项目定位策划29第三节、项目设计30第四节、项目建设30第五节、项目推广30笫六节、项目销售31第七节、项口招商管理31第八节、项目物业管理31结论32第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划屮玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。分析：A、书林

4、街项目地处昆明老城区屮心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜占迹为依托，酋临书林街，东接青年路延长线，北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺姗湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历來是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商

5、场B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”（今儿童医院），往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其屮，与项口紧邻的昆明三中，是昆明最好的屮学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。2、项目地质、水文、气候情况项口土地的地质情况，从实地观察来看，项口属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。

6、项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基木无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没冇潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，在施工图设计吋，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带來不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都冇不利影响。3、项冃地形、地貌项口地形相对比较规整，临街而长，项口临建设路一侧长约115

7、米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。分析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项廿的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑,以提高项口的开发价值。4、项目的市政配套情况项口地处昆明市屮心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目东面临巡津街,有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车,交通十分便捷。分析：A、据项目现冇的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，

8、比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。B、书林街是是项目通往三