关于交房程序的规定及相关的资料

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1、关于交房程序的规定及相关的资料一为商品房的交付要件；二为商品房买受人如何行使拒绝收房的权利；  上述两个问题并不是孤立存在的，其间具有紧密的法律联系。现笔者就商品房之交付要件及商品房买受人拒绝收房的权利作一浅显论述。    一、商品房的交付、交付方式及交付文件    （一）商品房的交付    所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。    （二）商品房的交付方式    依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

2、法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”    由如上司法解释可知，对于房屋的的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。    （三）商品房的交付文件及注意事项

3、    一般而言，商品房的交付文件即指房地产开发企业交付商品房时其所应依据的法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定应向商品房买受人出示及寄送的相关文件，主要包括：    1、《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料   【法律规定】    《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”    《建筑建设工程质量管理条例》明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管

4、部门或者其他有关部门备案。”    《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》亦规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。    【注意事项】    由上述引用之法规可以看出，商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。由相关政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格。    在房地产开发企业不提供《建设工程

5、竣工验收备案表》或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。故笔者认为，房地产开发企业提供《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料亦是其交付商品房的必备要件。    2、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance

6、,investigationorexaminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans5    【法律规定】    《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”    《商品房销售管理办法》规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向商品房买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”    《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制

7、度的规定》规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”    【注意事项】    从如上法律规定可知，房地产开发企业交付商品房时必须向商品房买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务为法律的强制性规定，故房地产开发企业不得以任何形式加以规避；规避的，房地产开发企业的交付行为无效。    3、商品房的测绘资料   【法律规定】    《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商

8、品房交付使