周其仁：改革土地制度,促进城乡协调

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1、周其仁：改革土地制度促进城乡协调2008-12-314:28:09  中国国土资源报   现代化进程中的土地问题，有两大要点。第一个要点，土地总是属于农民的，不论是过去的个体农民，后来的合作化农民，还是集体化农民，或者在30年前开始的土地承包制农民，土地总是属于世世代代居住、生活、劳作于其上的农民的。这一点是历史决定的。第二个要点，仅靠农民用农业的办法利用农地，或者仅在生产率不同的农民之间交换土地权益，不能实现土地的最高收益。这是因为，工业化、城市化带来的积聚和集中，大大提升了土地的价值，这部分增加的土地价值，与农民的农业活动以外的工商业

2、和城市经济相关联。这两个要点常常是矛盾的。可观察到的现象是，为了实现土地的最高价值，非农民的利益集团常常以各种方式侵犯农民的土地权利。反过来，为了保护农民作为土地主人的权利，禁止或限制土地的非农业利用、禁止或限制非农民通过交易获得土地，又无从实现土地的最高价值。妥善处理这个矛盾，是现代化背景条件下完善土地制度的关键。我的看法，寻求这两大要点之间的平衡，是土地制度和政策的一个基本出发点。二我国现行的土地制度，就处在矛盾之中。我把我们的土地制度画成三个圈。第一个圈是农用地，自30年前发生农地承包到户的改革之后，农用地的所有权归农民集体，使用权

3、、经营权、转让权都归了农户，长期不变。这个圆圈内当然还有问题，比如还是会发生侵犯农户承包权的事情，所以还要稳定、巩固、完善，但是从制度层面看，这个圈圈基本不需要太大变动了。另外一个圆圈，是非农业利用的城市土地。根据1978年以后的我国宪法，城市土地全部属于国家所有，是国有土地。原来的国有土地，由政府无偿分配给国有机构利用，在法律上禁止买卖，也禁止租赁。1987年之后，为了适应改革开放的实际需要，国有土地引入批租办法，也就是政府把40年～70年的国有土地使用权，在土地市场上拍卖给工厂、商业机构，并经由土地开发允许居民私人购买、持有土地使用权

4、证。这个改革产生了深远的影响，提高了城市国有土地的价值，也使中国的城市化有了完全不同于改革前的面貌。beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedontheterminalstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoacircle,harnessti

5、espacingisgenerally100mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcore第三个圆圈，在上面两个圈圈之间，就是随着工业和城市规模的扩大，原先属于农民集体的农业用地和农村建设用地，要转成工业和城市利用。这个圈圈现在是土地制度矛盾的焦点，因为涉及土地从农民所有转为国家所有。根据现行法律，原本用于农业的土地转为城市和工业所用的时候，只能通过征地来完成。这个征地制度不是基于资源权利的自愿交易，而是用国家权力强制完成征用。征多少地，补多少钱，怎么补，都由政府单方面决定。这是过去国家

6、工业化时代留下的一个制度遗产。在这套制度下，一旦完成征地，世世代代农民的土地就转为永久性的国有土地，然后在进入第三个圈圈，可由政府在一级市场上进行拍卖。这套制度，源于早期的国家工业化，为了把资源转到工业化，像过去多年以低价拿农民粮食和农产品一样，低价拿农民的土地来加快国家工业化的积累。这个源头不是市场化改革以后才出现的，不过由于上述第三个圈圈的变化，政府可以把低价征得的农地高价拍卖出来，矛盾和冲突就显眼了。新的挑战就在这个地方。当城市化加速的时候，继续维持的征地制度允许政府以较低的征地补偿“拿地”，又由于城市土地的批租制度，允许政府高价卖

7、出土地使用权。这个过程，高价拍地大大提升了土地的价值，增加了城市化基础实施的积累，但低价征地也严重侵害农民的利益，积累了城乡之间、城市利益集团与农民之间的矛盾和紧张。三在这个大圆圈之内，还有一个小圈圈，就是农地转为农民自用的农村建设用地。这个小圈圈的体制特征，是农民之间在集体范围内以福利方式分配土地。譬如人口增加，成立新的家庭，要增加宅基地；农民办企业，或村庄公共设施也要占用土地。农村建设用地的面积不少，全国约2.5亿亩，占全部建设用地的一半。因为是福利性的获取和分配，所以我国农村建设用地不具有可交易性。不少专家认为这种不可交易性对农村稳

8、定非常重要。但我们也要看到，恰恰是这种不可交易性妨碍着农村建设用地的有效利用，特别是在大量农民离乡进城的条件下，问题就显得更为突出。一般推断，城市化大大增加了人口在空间上的集中与积聚，所以会更