临澧县房地产市场调研报告

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临澧房地产市场调研报告近年来，随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县以住宅为主的房地产市场不断发展，建设步伐明显加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。为了深入了解当前我县房地产市场运行情况，促进我县房地产业可持续、健康协调发展，临澧县房地产管理局成立了以涂运华局长为组长的调研小组，采取入户调研、典型剖析和问卷调研等形式，开展了一次组织严密、层次深入、范围广泛的房地产市场调研活动，现将调研情况总结如下：一、我县房地产市场基本现状1、房地产开发企业蓬勃发展，居住环境得到优化2002年前，我县只有四家本县开发公司，商品房开发多以单栋住宅为主，量小且形式单一。随着我县房地产市场发展，开发企业数量不断增加，截止到2009年12月底，我县共有房地产开发企业12家。按开发资质等级分，二级资质开发企业2家，三级资质开发企业6家，四级资质开发企业2家，暂定资质2家；按注册资本来源分，本县开发企业5家，县外企业7家。作为一个新兴行业，我县房地产业始于2002年，在县委、县政府的长远规划和宏观调控中不断发展，基础设施投资加快，旧城改造力度加大，市场容量大幅增长，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长，取得了跳跃式发展。到目前为止，全县共完成大、中小型开发建设项目39个（包括在建项目），10 建筑总面积83万平方米，其中：住宅4682套，71.2万平方米（包括经济适用房206套，2.35万平方米）；商业用房11.8万平方米。建成“福之源”、“星情湾”、“楚天豪园”、“安福花园”、“步行街商贸城”、“城市之光”“龙泉山庄”、“青山书苑”和“安福东站”等成规模、居住环境好的小区9处，建设了“翰林广场”、“朝阳广场”和“丁玲广场”等3个休闲文化广场；构建了由“步行街商贸城”、“文化广场”、“百佳购物广场”和“临澧县市场中心”组成的我县中心商业区；滨河路沿江风光带也已基本完工。房地产业的全面、快速发展，大大提高了我县居民的居住生活水平，改善了居住环境。2、房地产市场投资持续增长，供求合理平稳2009年，我县房地产市场持续活跃，全县全年共完成房地产开发投资2.35亿元，商品房新开工面积21.63万平方米，已竣工面积18万平方米；批准预售商品房面积21.75万平方米，实际销售面积8.5万平方米，销售金额11140万元。住宅类商品房建设速度加快，销售态势良好，全年商品房住宅新开工面积19万平方米，已竣工面积16.5万平方米；全县批准住宅预售面积18.10平方米，占预售商品房的90%，实际销售面积8.2万平方米，销售金额9840万元。经济适用房建设力度加大，全年批准建筑面积4600平方米，竣工面积4600平方米。我县商品房购买的房屋类型多以住宅居多，是房地产市场的消费主体，从购买对象和使用上看，绝大多数的购房者均为我县居民即公职人员、乡镇工作人员和外出经商务工人员，另有周边县市的投资者，基本上都是以自用为主，未现大量投资性购房者。对已交付使用的丁玲广场、果品街、怡安居、步行街、城市之光和龙泉山庄等23个楼盘销售情况进行调研分析，除有少量的商业铺面没有售完外，商品住宅房均已售完。正在建设并取得10 商品房预售许可证的翰林广场、福之源、安福东站、安福花园等15个开发小区，渡过了金融危机爆发所引起经济萧条和消费恐慌“严冬”时期后，销售情况日益好转，特别是福之源、楚天豪园和翰林广场，销售能力大有提高。整个销售市场处于自然销售状态，未出现房地产“泡沫”现象。3、房地产供求形势进一步改善，价格升幅较大我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建商品房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善；消费结构方面，主要以110-130平方米面积商品住宅房为主，130平方米以上的大面积商品房也占一定比例；90－110平方米的小户型销售情况良好，“金牛花园”、“金龙花苑”、“翰林广场”和县房管局投放的经济适用等小户型项目的相继开发建设，小户型住宅商品房供房比例不断提高。因近年来我县商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，经济适用房和廉租房建设启动较晚且量小，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本等多种因素造成了我县商品房价格上升较快，升幅较大：2002年我县商品房住宅平均售价约为680元/平方米，而2006年是1080元/平方米，2007年为1280元/平方米，2009年的平均售价已攀升至1680元/平方米，增速明显。但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。4、房地产楼盘放量较多，开发水平存差异2006年至2009年，我县房地产市场土地供应量较大，楼盘开发量较多，市场在售楼盘现有二十余处，而且大部分都是2008年之前的大盘开发，开发周期较长，如“福之源”10 开发总面积达到了12万多平方米，分三年期开发；“安福花园”开发总面积达到了12万多平方米，分三年期开发。由于受区域经济、人文素质等因素的制约，近几年我县的房地产开发仍是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，对于带电梯高层商住房，市场还处在一个认识阶段，开发商的开发态度都十分谨慎，目前只有“金帝豪庭”、“芳辰一品”和“百佳购物广场”三个楼盘整体开发，“楚天豪园”只开发建设了一幢9层带电梯的小高层，“安福花园”规划开发两幢纯住宅的高层，总体商品住宅售房量不大。5、物业服务规模逐渐扩大，质量不断提高2002年以前，我县居民住宅以自建私房和单位福利房为主，商品房小区开发几乎为零。随后开发的小型商住小区如朝阳广场、安福广场、步行商贸城、怡安居、金牛花园、鸿鑫花园等小区和全县所有的县直单位房改房（老宿舍楼）也没有物业服务。在县房管局对物业服务行业进行逐步的管理和规范中，进入我县执业的物业服务公司现已有9家，全县36个商住小区和3个商住、居民休闲广场，物业维修基金收缴力度得到加强，累计完成收缴任务238万元，并有14小区进行了物业服务规范化管理，其中：伟星物业公司服务于伟星星情湾小区；康乐物业公司服务于楚天豪园小区，佳豪物业公司服务于翰林园，群意物业公司服务于顺景公寓和百佳购物广场；三友物业公司服务于安福东站等。物业管理队伍不断扩大，物业服务人员素质不断提升，服务质量也有较大幅度的提高。二、我县房地产市场存在的主要问题1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定无序化的“一窝蜂”和较大的风险性。10 2、商品房供应存在结构性矛盾。一方面，近几年，由于过分的重视了大户型商品房的开发，中小面积的普通住宅供应不足，据对我县的“朝阳广场”、“丁玲广场”、“城市之光”和“楚天豪园”等几个项目的调研分析，开发企业为了销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，有的单套户型面积高达164平方米，110平方米以上的户型占了绝大部分，使低收入住房困难户只能望楼兴叹，无力购买商品房；另一方面，我县从2006年才开始启动经济适用房和廉租房的建设，由于量少，远远不能满足低收入住房困难户等弱势群体的需求。3、房地产市场监管力度不够。我县房地产市场运行总体正常，市场行为也基本规范，但个别的房地产开发企业不同程度存在一些违规行为，表现在未取得预售许可证擅自预售商品房、不悬挂商品房明码标价牌、商品房预售合同违反规定不及时备案、合同内容不兑现、面积“缩水”或“涨水”、违规发布开发广告、延期交付、提高容积率等。4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，物业管理服务滞后于房地产业的发展，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、超市、活动会所、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。5、住宅品质有待提高，一是对住宅建设成片开发重视不够，见缝插针想象较为严重，特别是一个项目只开发一两栋商品房的比较多（共有22个）10 ，没有形成功能齐全的住宅小区，既不利于功能的配套，也不利于物业的管理；二是不注重住宅小区的规划设计和环境设计，只注重建筑设计，尽可能最大限度的增加土地面积的利用、拼命挤占绿化用地和休闲用地，致使建成的小区住宅小区一般高，无空间层次感，小区环境不按设计建设，绿化、美化缺乏艺术感，大大降低了居住环境和住宅品味。6、政府缺乏对房地产政策的引导。表现在：一是对房地产市场进行调控使用了大量的行政手段，虽然见效快，但不利于房地产健康发展。二是在执行中弱化政策，以经济主体的身份深度介入房地产行业，在改善住房的结构性矛盾上积极性不够。从而导致即使政府执行不力，也不用承担相应责任。　三、我县房地产市场发展的趋势1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县的开发企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。2、土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。10 3、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县房地产起步较晚，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对稳定的工薪族、个体私营业主群体，近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾，除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅是今后几年的开发主流。同时，随着政府对“弱势群体”的关注，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，经济适用房和廉租房的建设就成了政府当务之急的一件大事，势必加快建设步伐。四、我县房地产市场发展的对策措施1、建立预警预报制度。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。临澧县房地产协会和各职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。2、10 科学规划房地产业。房地产业要发展壮大，必须坚持科学发展观，科学编制房地产发展规划，保持房地产业的适量适度开发，保证房地产持续健康发展。一是严格按照城市的整体规划要求发展房地产。合理调整城市布局，同时，加强新建商品房的立项计划，规划设计，工程建设报批等环节的管理，加大对房地产市场的宏观调控，着重发展普通商品房。二是严格实行土地储备供应制度。土地是不可再生之物，必须实行集中供应，规模开发，避免土地分散，小区域、低档次开发，造成资源浪费现象。三是着力提升城市品位。不断推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高的住宅小区，满足住房需求和高收入群体。3、大力培育房地产业。一是大力扶持信誉度高、经济实力强、经营规模大的房地产企业做大做强。引导房地产企业发展方向，帮助企业提高经营管理水平，扩大经营规模，提高服务质量。二是严格控制土地供应。国土部门应把好土地供应关，严禁私人建房、单位集资建房、福利分房，扰乱房地产销售市场，引发社会不公平，促进不稳定因素的产生，不利于房地产市场健康发展。三是实行房地产市场信息公开制度。临澧县房地产房地产协会不定期发布房地产市场供求信息，正确引导房地产企业理性投资，消费者理性消费。四是积极化解企业矛盾纠纷。房地产企业在发展过程中，遇到一些困难或者矛盾纠纷，主管部门应积极主动协调解决，不把问题交给政府，不把矛盾激化，引发社会不稳定。4、严格规范房地产市场。一是加强房地产行业自律，制定行业规章制度，自觉规范市场行为。二是加大房地产市场整治力度。政府各职能部门要加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强商品房的综合验收管理，把好“质量关”；加强房地产的交易管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的未取得预售许可证擅自预售商品房、不悬挂商品房明码标价牌、商品房预售合同违反规定不及时备案、合同内容不兑现、面积“缩水”或“涨水”、违规发布开发广告、延期交付、提高容积率等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。10 5、积极激活房地产经济。一是转变服务观念。各职能部门要增强服务观念，坚持以“为人民服务”为宗旨，变群众上访为主动下访，为企业排忧解难，企业发展壮大，房产事业兴旺。二是搭建服务平台。临澧县房地产协会通过新闻媒体、网络、广告宣传等活动形式，展示企业形象，打造企业品牌，推销企业产品，活跃消费市场，消除人们观望心理，引导企业理性投资，市民理性消费。三是搭建交流平台。以房地产业协会为平台，加强房地产开发商之间的联系和沟通，减少盲目投资，杜绝恶性竞争，鼓励企业强强联手，共同发展壮大。四是探索发展新路子。房地产企业尝试定向开发、联合开发的路子，顺应市场的发展，适用市民的需要，避免楼房空置，积压的风险。6、致力培育优良发展环境。一是规范房地产行业管理。要理顺管理机构，加强资质、预售、交易权属登记部门之间业务衔接，形成管理合力；要简化审批手续，推行政务公开，提高依法管理的透明度和办事效率，努力创造公平竞争的市场环境，推进我县房地产业发展壮大。二是加大市政配套建设力度。要着力解决房地产市场发展中的“水、电、路”等瓶颈问题，消除房地产企业发展的后顾之忧。三是引导房地产企业做大做强。要针对房地产开发经营活动资金、技术密集、经营管理要求较高的行业特点，严格按照房地产开发企业设立的条件、程序审核房地产开发资质，实行市场准入制度，对不具备相应资质的企业一律禁止进入房地产开发市场；要出台优惠政策，支持企业强强联合，鼓励、支持具有资信和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购和重组，形成实力雄厚、竞争力强的大型开发品牌企业；要指导小规模的开发企业通过公司合并、项目合作和捆绑经营等形式，全面提升企业的市场竞争和抗风险能力；要坚持实施“走出去”10 战略，鼓励有实力的企业积极开拓外地市场，全面提高竞争力，着力打造精品名牌企业。7、引导物业服务规范发展。物业服务直接影响城市环境、城市容貌和城市形象。在小区的建设过程中，与房地产行业相关的各职能部门和社区要加强配合与监管，共同引导小区物业服务走上健康发展的轨道。在小区建设前，要按标准积极规划设计好物业服务用房；小区建成交付使用后，要按规定依法成立业主委员会，并采用招投标方式正式选聘物业服务企业，对老、旧小区的物业服务，政府可以支持、鼓励居委会发展社区服务来进行物业服务和管理。同时，要采取有效手段，确保小区专项维修资金足额收缴到位，按《住宅专项维修资金管理办法》的管理规定，专款专用，为小区物业共用部位的维修和更新改造提供有效保障。10