房地产开发与经营重点复习

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1、房地产开发狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。房地产开发与经营的特点房地产开发与经营难度较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营形式和内容按开发范畴分类按开发的时间不同，可以分为初次开发和再

2、次开发；按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。按经营范畴分类按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。消费者市场购买行为理论消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。（一）消费者购买动机本能动机和心理动机（二）购买决策过程产生需求——收集信息——分析比较——购买阶

3、段——进行评判（三）消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。房地产市场开发策略（一）开发由本地化向跨区域发展（二）开发由品质向品牌跨越（三）住宅开发向商用物业拓展（四）诚信开发地产争雄楼市（五）开发健康住宅风声水起房地产价格策略（一）房地产产品的生命周期和市场周期寻找地段—规划设计—贷款—施工建设—建成完工—出售或出租—使用—邻里关系稳定—老化—更新和再开发1年---5年40年---50年（生命周期）进入期——成长期——成熟期——衰退期（市场周期）（二）不同时期房地产价格策略房地产品进入

4、期Ø投入期应采取的策略Ø投入期商品房的特点：Ø产品新。具有新外观、样式，新型室内结构、建筑材料，配套布局等。Ø市场占有率低Ø购买率低Ø风险大Ø应采取的对策：Ø努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传。Ø灵活选择销售渠道。根据不同用户群的特点，细分销售市场。Ø激发购买动机，促进购买行为。如加强宣传力度，采取实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段。Ø在价格上薄利多销，打开产品销路，迅速占领市场。房地产品成长期Ø成长期应采取的策略Ø成长期商品房的特点：Ø产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速增长。Ø初步形成标

5、准化设计，进行批量生产，不断降低生产成本和提高利润。Ø出现市场竞争。Ø应采取的对策：Ø不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。Ø适当提高房价，以增加赢利。Ø开辟新的市场，扩大市场渗透。Ø利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销售范围。房地产品成熟期Ø成熟期应采取的策略Ø成熟期商品房的特点：Ø生产模式化。设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。Ø商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。Ø市场竞争加剧。Ø应采取的对策：Ø提高产品质量，以优质取胜。Ø保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在

6、较稳定水平。Ø增加配套服务项目，提高服务质量。房地产品衰退期Ø衰退期应采取的策略Ø衰退期商品房的特点：Ø新式房屋产品出现。Ø竞争对手转移到新产品领域。Ø产品供大于求，出现滞销现象。Ø应采取的对策：Ø将成本控制在最低的标准之内。Ø采取灵活降价方案，扩大销售。Ø扩大销售渠道，强化促销手段。如采取人员推销、有奖促销等。不确定型决策乐观准则：最大化最高原则，大中取大悲观准则：最大化最低原则，小中取大后悔准则：最小化最高等可能性准则：机会均等准则房地产企业的概念及特征概念；房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产产品为核心

7、从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。特征：地域性不完全竞争性专业化和综合化发展趋势房地产企业的类型（一）按照企业功能分类1、房地产开发企业•专门从事土地和城市基础设施开发的企业•专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业•房地产综合开发经营企业2、房地产中介服务企业房地产咨询服务企业、房地产估价服务企业、房地产经纪服务企业3、物业管理企业（二）按照企业所有制性质分类城镇集体所有制房地产企业国有独资企业、股份有限公司合伙制房地产企业企业中外合资、中外合作、外资房地产企业土地储备和一级开发项目：土地储备

8、和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。住宅房地产开发项目普通商品住房开发项目：户型最大面积不超过120平米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.